German Council Kongress

Entscheidend ist, wie lang die Unklarheit anhält

ECE-Chef Alexander Otto auf der Leinwand in Berlin. Foto: KD Busch

Einzelhandel und Handelsimmobilienwirtschaft diskutieren intensiv über das Thema Digitalisierung und die wichtige Verknüpfung von online und offline im Verkaufsprozess. Nun hat der German Council of Shopping Places (GCSP) nach diesem Vorbild seinen traditionellen Kongress „offline“ in Berlin, Hamburg und Düsseldorf ausgerichtet und gleichzeitig im Live Stream „online“ übertragen. Das hat geklappt.

„Die Covid-19-Pandemie beschäftigt den Einzelhandel enorm“, umschrieb Ralf Peter Koschny, Vorstandssprecher der Bulwiengesa AG, beim GCSP-Kongress am Standort Hamburg die aktuelle Lage. Dabei werde die Entwicklung nicht nur durch die Corona-Krise geprägt, sondern auch von weiträumigen Trends wie Demographie, Urbanisierung, Homeoffice, Klimawandel, Nachhaltigkeit – vor allem beim Thema Mode – und schließlich der Digitalisierung überlagert.

Wie sich letztere unter dem Einfluss von Corona, Shutdown und Maskenpflicht im stationären Handel ausgewirkt hat, zeigt der Blick auf das Wachstum im Online-Handel im ersten Halbjahr 2020: Die Erlöse legten hier laut Koschny um 16% zu. Aber auch die Heimwerkermärkte, die in vielen Bundesländern öffnen durften, wuchsen um 14,2%. „Viele typische Mieter der Shopping-Center haben dagegen stark verloren“, stellt Koschny fest: „Das wird nicht einfach werden.“

Konkret erläutert er das an den Zahlen des Elektrofachmarktbetreibers Ceconomy AG mit den beiden Vertriebslinien Media Markt und Saturn. Während die Fachmarkt-Kette im stationären Bereich in den ersten sechs Monaten einen Umsatzrückgang von 31% verbuchte, wuchs der Online-Vertrieb um 143%, wobei allerdings erwähnt werden muss, dass die stationäre Basis um einiges größer ist als die Online-Basis. Allerdings konstatieren auch andere Unternehmen, dass der Online-Anteil während des Shutdowns gewachsen, aber während der Lockerungsmaßnahmen nicht wieder geschrumpft ist.

In weiten Teilen des stationären Einzelhandels ist die Lage kritisch, wie Koschny mit Blick auf die Tatsache feststellt, dass namhafte Unternehmen aus der Modebranche wie Esprit im Rahmen der Sanierung 50 Filialen geschlossen hat oder die Mode-Kaufhaus-Kette Appelrath Cüpper, die nur noch 60 ihrer Standorte betreiben will. Die Liste der Problemfälle ließe sich beliebig verlängern. „Es geht eine Schockwelle durch den Markt“, berichtet der Vorstandssprecher.

Nach den vorläufigen Hochrechnungen des BTE (Bundesverband des Textileinzelhandels) verlor der stationäre Modehandel von März bis August gemessen an 2019 rund ein Drittel seiner Erlöse. Laut Rolf Pangels, Hauptgeschäftsfürer des BTE haben „Boutiquen und Modehäuser damit im Vergleich zum Vorjahr etwa 5 Mrd. Euro Umsatz verloren“. Vor diesem Hintergrund kritisiert er auch die Haltung der Dienstleistungsgewerkschaft Verdi, die mit Klagen zuletzt etliche verkaufsoffene Sonntage verhinderte – und damit dem stationären Modehandel die Chance nahm, den Umsatzverlust zumindest teilweise auszugleichen. Damit werden aber auch Arbeitsplätze gefährdet.

Sinkende Flächennachfrage wird sich fortsetzen

So wird der Markt für Retail Assets nach den Worten von Koschny derzeit geprägt von einer sinkenden Flächennachfrage, die sich noch fortsetzen werde. Die Konsequenz sind sinkende Mieten, die sich auf einem niedrigen Niveau einpendeln. Wo genau dieser Boden liegt, lässt sich aus seiner Sicht noch nicht sagen. Dagegen werde die Nachfrage nach wohnortnahen Standorten für die Nahversorgung steigen und der Lebensmittelhandel als Frequenzbringer und Anker als Sieger aus der Krise hervorgehen. Genauso wie Quartiersentwicklungen, die sich mit ihren gemischten Nutzungen gut als soziale Treffpunkte eignen.

Beschleunigt von der Pandemie vollzieht sich laut Bulwiengesa gerade auch eine Rückgesinnung auf den lokalen Handel und die lokale Gastronomie. Insgesamt ist Koschny aber überzeugt, dass der stationäre Einzelhandel auf jeden Fall seine Bedeutung behalten wird und die Digitalisierung ihm neue Chancen eröffnet, sich auf das veränderte Konsumverhalten einzustellen. Allerdings werde dieser Prozess von der Branche in jeder Hinsicht „enorme Anstrengungen“ und viel Einsatz verlangen. Unter diesen Bedingungen kann auch das Weihnachtsgeschäft 2020 noch ganz gut laufen, sofern es dem Einzelhandel gelingt, die Kundenwünsche in den Mittelpunkt zu stellen. Nur die Kosten zu senken, werde nicht reichen, mahnt Koschny.

Nach Feststellung von Michael Otto, CEO der neu formierten ECE Group ist die Frequenz in den von dem Hamburger Projektmanager betreuten Shopping-Centern zuletzt wieder gestiegen und erreicht inzwischen etwa 80 bis 85% des Vorjahresniveaus. Allerdings sei die Konsumlust noch nicht wieder die alte: „Wir sind noch nicht da, wo wir sein wollten,“ so Otto, das werde noch eine Weile dauern.

Was genau die Ursache für die Zurückhaltung ist, lässt sich aus seiner Sicht schwer sagen. Aber zweifellos spielt die Maskenpflicht eine große Rolle, denn der Vergleich mit den Ergebnissen des in Dänemark gemanagten Shopping-Centers (Rosengardencentret), in dem es keine Maskenpflicht gibt, zeige, dass hier deutlich bessere Ergebnisse erzielt würden.

Beim Blick in die Zukunft ist Otto überzeugt, dass gute Standorte erfolgreich sein werden, wobei die Einkaufszentren aber auch stärker auf das wachsende Interesse der Kunden an digitalen Angeboten eingehen müssten. Die ECE begegnet diesem Trend mit ihrer „Digital Mall“, die die Produkte der Einzelhändler in den jeweilen Einkaufszentren online sichtbar macht und auf der Website und der App in Echtzeit das verfügbare Angebot zeigt. Zudem können Produkte online reserviert und im Laden abgeholt werden.

Asset Manager haben erstmal auf die Bremse getreten

Von der Entwicklung weiterer Handelsimmobilien wird sich der Hamburger Entwickler aber mit Blick auf die Marktlage vorerst verabschieden. Denn das Verhältnis zwischen Baukosten und Mietniveau sei nicht günstig, spielt Otto auf die im Zuge des langen Booms in der Baubranche hohen Baukosten im Vergleich zu den nachgebenden Mieten an.

Voll auf die Bremse getreten haben nach den Worten von Steffen Hofmann, Co-Managing Partner der IMallinvest Europe GmbH, im Frühjahr die Asset Manager, die erstmal versucht haben, sich zu orientieren, nachdem mit den Zwangsschließungen die Karten schlagartig neu gemischt wurden – zugunsten des Online-Handels. Stand zwischen 2017 und 2019 die millionenschwere Repositionierung von großflächigen Handelsimmobilien – wie etwa Shopping-Centern – im Mittelpunkt, wurde die Strategie durch die drastischen Beschränkungen ad absurdum geführt. Alle Maßnahmen, die zur Steigerung der Frequenz und zu großem Andrang führen sollen, sind verpönt. Das trifft in Shopping-Centern etwa die Gastronomie.

Heute sei die Rückkehr zu den Basics angesagt, konstatiert Hofmann: Hygienestandards und Kontaktverbote bestimmten das Verkaufsgeschehen. Ein Negativ-Beispiel dafür ist die Tatsache, dass Kunden beim Kauf von Nike-Schuhen in einem angesagten Geschäft 90 Minuten Wartezeit einkalkulieren müssen, weil die Zahl der Shop-Besucher begrenzt ist. Das Problem hat der Online-Handel nicht. Diese restriktiven Vorgaben begrenzen laut Hofmann die Performance von Handelsimmobilien, so dass das Umsatzpotenzial nicht mehr ausgeschöpft werden kann. Entsprechend steigt bei den Investoren die Furcht vor Mietsenkungen – jedenfalls bei vielen Anbietern aus dem Nonfood-Handel.

Aus Sicht von Ulrich Schmitz, Senior Director Center Management bei der ECE, handelt es sich bei den aktuellen Problemen aber nicht um eine Krise des Geschäftsmodells, vielmehr sei es wichtig, diese schwierige Situation jetzt durchzustehen. Auch Holger Hosang, Director Germany bei der Allianz Real Estate, will nicht schwarzmalen und sieht für die Asset-Klasse durchaus Licht am Ende des Tunnels – auch wenn die innerstädtischen Center derzeit nicht so gut laufen, wie Center an der Peripherie. Die entscheidende Frage ist für die Experten, wie lange die mit der Covid-19-Pandemie verbundenen Unwägbarkeiten anhalten werden.

Dass in dieser schwierigen Situation die Gastronomie, die bis zum Februar noch als Hoffnungsträger für Shopping-Center und Innenstädte und als Ausgleich für den schwindenden Mode-Handel galt, in Corona-Zeiten noch viel kreativer werden muss, betonte die bekannte Fernseh-Köchin Cornelia Poletto in der Diskussionsrunde. Nach der angeordneten Schließung ab 15. März baute sie umgehend einen Take-away-Service mit Auslieferung per Fahrrad auf.

Es ging laut Poletto darum, zu überlegen, welche Alternativen es zum traditionellen Restaurant-Betrieb gibt und größere Belieferungs-Kunden zu gewinnen. Inzwischen hat sich ihr Restaurant-Betrieb so weit normalisiert, dass kleinere Treffen mit 25 Gästen – bei Wahrung von Hygiene- und Sicherheitsvorschriften - kein Problem mehr sind. Highlight der jüngeren Vergangenheit war laut Poletto die Ausrichtung einer Veranstaltung mit 200 Personen. Aber: Die Leichtigkeit ist nach ihren Worten verloren gegangen und beim Blick in die Zukunft – etwa in die Herbst-/Wintersaison – herrscht Unsicherheit.

Auch Kerstin Rapp-Schwan, die in Düsseldorf mehrere Restaurants unter dem Namen „Schwan“ betreibt, setzte nach dem Shutdown ab 23. März auf den Außer-Haus-Verzehr und baute dafür kurzfristig einen Web-Shop auf. Das Kurzarbeitergeld der Bundesregierung sei dabei sehr hilfreich gewesen. In dieser Phase hat nach ihrer Beobachtung die Digitalisierung der Gastronomie einen Boom erlebt. Problematisch sind mit Blick auf die Tatsache, dass in vielen Unternehmen Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten, laut Rapp-Schwan die Restaurants, die sich an Standorten mit Büroumgebung befinden, weil ihnen das Mittagsgeschäft fehlt.

Dass die Corona-Krise viel verändert, beobachtet auch Christoph Werner, Vorsitzender der dm-Geschäftsführung, so etwa, dass sich der Einkauf an den Stadtrand verlagert hat. „Wir werden sehen, ob sich das zurückentwickeln wird.“