Transformation von Warenhäusern

Entscheidend ist die Stadt, in der sich die Immobilie befindet

Galeria Cottbus gehört zu den Häusern, die eine Neuausrichtung benötigen. Foto: Galeria

rv DÜSSELDORF: Die großen Warenhäuser mit ihren umfassenden Sortimenten unter einem Dach verstanden es in ihren besten Jahren die Phantasie der Kunden anzuregen. Genauso dürfte es heute vielen Investoren angesichts der Prachtbauten in innerstädtischen Top-Lagen gehen, wenn sie vor der Entscheidung stehen, in ein solches – leerstehendes – Objekt zu investieren. Mit den Chancen und Grenzen der Umnutzung von Warenhäusern hat sich deshalb PwC in seiner Studie „Transformation der Innenstädte“ befasst.

Ziel der Studie ist es nach den Worten von Benjamin Schrödl, Partnerim Bereich Deals beim Beratungsunternehmen PwC Germany und Leiter der Studie, mit den Ergebnissen einen Beitrag zur Versachlichung der Diskussion um die Umnutzung von Kaufhäusern zu leisten. Denn immerhin sind seit 2020 im Zuge von drei Insolvenzen bei Galeria Karstadt Kaufhof sehr viele ehemalige Karstadt- und Kaufhof-Warenhäuser geschlossen und verkauft worden. Der PWC-Studie Transformation der Innenstädte liegt die Auswertungen von 37 Warenhäusern, die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen wurden, zugrunde. Dabei handelte es sich um Objekte, die sich meist in Top-Lagen befinden. Denn schwächere Häuser waren bereits vor Jahren aussortiert worden.

Schon auf Grund ihrer baulichen Größe, ihres großen Anteils am Einzelhandels-Sortiment, ihrer zentralen Lage und ihrer Bedeutung für die Frequenz des benachbarten Einzelhandels ist die wirtschaftliche Weiterführung der Immobilien für die betroffenen Innenstädte von elementarer Bedeutung. Dies umso mehr, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, was nicht selten der Fall ist und viele Stadtbewohner eine emotionale Bindung an das Gebäude haben. Aus früheren Warenhausschließungen ist zudem bekannt, dass die verbliebenen Einzelhändler anschließend zwischen 20 und 30% ihrer Erlöse eingebüßt haben.

Andererseits stellt die Umnutzung dieser Kolosse eine bauliche Herausforderung dar – vor allem, wenn die Bausubstanz sehr alt ist. Unter den Karstadt- und Kaufhof-Häusern gibt es Objekte, die schon an die 100 Jahre alt sind. Ein anderes Problem ist, dass es heute schwierig ist, so riesige Verkaufsflächen durchgängig mit zugkräftigen Handelskonzepten zu belegen. Laut PWC hat die Erfahrung mit der Umnutzung von Warenhäusern denn auch gezeigt, dass hier eine Mischung aus Einzelhandel, Büro, Wohnen, Gastronomie, Hotel oder Seniorenwohnen eine sinnvolle Lösung ist. „So lässt sich am ehesten ein lebendiges und vielfältiges innerstädtisches Quartier mit einer positiven Ausstrahlung in die Nachbarschaft schaffen“, heißt es in der Studie.“ Mischobjekte liegen zudem im aktuellen Trend der Stadtentwicklung.

Umnutzungen sind sehr kostspielig

Da grundlegende Umnutzungen vom Warenhaus in Büros, Wohnungen, Hotels oder Arztpraxen sehr kostspielig sind, ist laut Studie im Vorfeld eine fundierte Rentabilitätsberechnung von zentraler Bedeutung. Denn die baulichen Eingriffe betreffen meist die Tragwerkstruktur des Gebäudes, zudem müssen nicht selten die Grundrisse und der Brandschutz angepasst werden, oft müssen zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und die gesamte Haustechnik erneuert werden. „Je nach Gebäudetyp und Baujahr ist es eine große Herausforderung, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu lenken“, heißt es in der Studie weiter. Und wenn die Gebäude unter Denkmalschutz stehen, macht das den Umbau nochmals komplizierter. Um vor diesem Hintergrund die Wirtschaftlichkeit des Umbaus zu berechnen, setzt die Studie auf das sogenannte „Residualwertverfahren“, bei dem der Wert der Immobilie nach ihrem Umbau – sprich: die anschließend erzielbare Miete – mit den erforderlichen Umbaukosten in Relation gesetzt wird.

Bei der Berechnung der erzielbaren Miete kommt es beim Standort eines Warenhauses wesentlich darauf an, ob es sich in einer A-Stadt befindet, in einer B-Stadt oder womöglich in einer C-Stadt. PWC verdeutlicht das anhand der im jeweiligen Städtetyp erzielbaren Miete: Wird nach der Umnutzung ein Teil der Flächen an einen Gastronomiebetrieb vermietet, liegt nach dieser Rechnung bei dem zentralen Standort in einer der A-Städte die durchschnittliche Miete bei 34 Euro je qm. Zum Vergleich: In einer C-Stadt würde sie im Schnitt bei 22 Euro pro qm liegen. Bei den Einzelhandelsflächen, die im PWC-Modell mit 34,7% den größten Teil ausmachen, liegen die Quadratmetermieten im Schnitt bei 31 Euro in A-Städten, 27,50 Euro in B-Städten, 23,50 in C-Städten und 17,50 Euro in D-Städten.

Bei Büros liegt die Bandbreite zwischen 24,50 in A-Städten, 12 Euro in B-Städten und 13,50 in C-Städten. Bei Hotels sind es 41 Euro in den Top-Städten, 25,50 Euro in B-Städten, 27 Euro in C-Städten und 23 Euro in C-Städten. Bei Wohnungen setzt PWC in A-Städten einen Quadratmeterpreis von 26 Euro an, den viele Mieter nach Einschätzung der Wohnungsbranche nicht zahlen können, in B-Städten von 14,50 Euro und in C-Städten von 16 Euro – auch das sind recht sportliche Beträge. Nach Einschätzung von PwC-Studienleiter Benjamin Schrödl (Foto PWC Germany) liegt das in der Studie abgeleitete Residuum in A- und zum Teil auch in B-Städten „auf einem vergleichbaren Niveau wie bei bisherigen Warenhaus-Transaktionen. Umbauten in Mixed-Use sind hier in der Regel sinnvoll.“

Probleme gibt es vor allem in den Mittelstädten

Ein Dilemma sieht Schrödl dagegen in vielen Mittelstädten, in denen die (ehemaligen) Warenhäuser einerseits schon auf Grund ihrer Größe und des Umfangs der Sortimente in den Einkaufsstraßen eine gewichtige Rolle spielen. „Sie prägen das Stadtbild und sind Ankerpunkte für Einzelhandel und Gastronomie“, zählt er auf. Andererseits würde sich an diesen Standorten mit Blick auf die erzielbaren Mieterträge der kostspielige Umbau in ein Mischobjekt nicht rechnen, sodass sich wirtschaftlich orientierte Investoren hier zurückhalten würden.

Eine Lösung des Problems wäre aus seiner Sicht, wenn die betroffenen Kommunen Konzepte für eine finanzielle Unterstützung von Entwicklern kreieren würden: „Das können beispielsweise Baukostenzuschüsse sein oder der Ankauf des Warenhaus-Grundstücks durch die Gemeinde“, so der Experte. Hier passt ins Bild, dass nach Feststellung des Immobilienberaters Savills am Investmentmarkt vor allem die Kommunen als Käufer von Warenhäusern auftreten. Im ersten Halbjahr 2024 wurden demnach 18 Warenhäuser verkauft, 70% davon an die öffentliche Hand. Bei elf Objekten sei die Umnutzung bereits geplant – meist in Mischobjekte.