Insight Frankfurt

Eine Stadt mit vielen Zentren

Übernahmeobjekt Merkurhaus. Foto: Nova Cura

HIR DÜSSELDORF.Als Zentrum der prosperierenden Metropolregion Frankfurt / Rhein-Main mit insgesamt etwa 5,8 Mio. Einwohnern bietet die Stadt Frankfurt am Main günstige Voraussetzungen für den heimischen Einzelhandel, der seinerseits eine breite Angebotspalette mit fast allen Sortimenten, Marken und Genres aufweist, wie es im Marktbericht „Insight Frankfurt“ von Comfort in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH heißt.

Zu den Grundlagen des Einzelhandelsstandorts Frankfurt am Main gehört, dass die Stadt mit ihren gut 770 000 Einwohnern die fünftgrößte Metropole Deutschlands ist – hinter Berlin, Hamburg, München und Köln – und auch weiterhin nachhaltige Wachstumsperspektiven aufweist. Als Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB), der Frankfurter Börse und einer ganzen Reihe bedeutender europäischer Unternehmen sowie Banken kann sich Frankfurt auf dem internationalen Parkett zu den führenden globalen Finanz- und Dienstleistungszentren zählen.

Hinzu kommt der Frankfurter Flughafen, mit knapp 60 Mio. Passagieren im Jahr 2023 die Nummer eins in Deutschland und die Nummer sechs in Europa. „In diesen Flugpassagierzahlen kommt nicht zuletzt auch das beträchtlich touristische Potenzial der Main-Metropole zum Ausdruck“, heißt es im Marktreport „Insight Frankfurt“ mit Verweis auf die mehr als 10 Mio. Übernachtungen im vergangenen Jahr, die zu den kaufkraftstarken Mitarbeitern der oben genannten Behörden, Institutionen, Unternehmen sowie Banken hinzukommen.

Im Einzugsgebiet leben 2,4 Mio. Menschen, von denen eine große Zahl über eine überdurchschnittliche Einzelhandelskaufkraft verfügen. Gemäß den Zahlen von MB-Research liegt die Kaufkraft der Frankfurter um knapp 10% über dem Bundesdurchschnitt. Gleichzeitig gibt es im Umfeld von Frankfurt aber auch eine Fülle von Oberzentren, die laut Olaf Petersen von der Cima über durchaus kompetente innerstädtische Einzelhandelsstrukturen verfügen, genauso wie eine ganze Reihe von leistungsstarken Einkaufszentren in der Nähe des Stadtgebiets. Zu nennen sind hier das Nord-West-Zentrum, das Skyline Plaza, das Hessen-Center und die Stadtteillage Berger Straße. Das erkläre auch die Zentralitäts-Kennziffer von Frankfurt, die mit 107,3 nach Berechnung von MB-Research zwar im positiven Bereich liegt, allerdings die niedrigste unter den deutschen Top 6-Metropolen ist.

Insgesamt verfügte der Frankfurter Einzelhandel damit – Stand: 2023 – über eine Verkaufsfläche von gut 1,1 Mio. qm, was einer Ausstattung von rd. 1,5 qm pro Kopf entspricht. Der Gesamtumsatz belief sich auf rund 5,8 Mrd. Euro. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 221 000 qm und ihren vielfältigen Einkaufslagen stellt die Innenstadt 

laut Insight Frankfurt aber die mit Abstand wichtigste Einzelhandels-Destination dar. Zu nennen sind hier u.a. die Zeil im konsumigen Bereich und die Goethestraße im Luxussegment.

Mit Blick auf die weitere Abkühlung des Investmentmarktes für Handelsimmobilien nach der Zinswende im Sommer 2022 „haben sich auch in Frankfurt die Kaufpreise in den absoluten Toplagen ausgehend von historischen Höchstniveaus sukzessive nach unten bewegt“, beschreibt Björn Gottschling, geschäftsführender Gesellschafter und Investmentexperte der Comfort Berlin GmbH, die Lage am Frankfurter Transaktionsmarkt. In der Luxuslage Goethestraße seien für herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau aber immer noch Kaufpreisfaktoren in einer Bandbreite zwischen dem 25- bis 30-fachen der Jahresmiete realistisch, berichtet er.

In diesen Preisen spiegelt sich aber auch die Sonderkonjunktur im Luxus-Segment genauso wider wie die geringe Zahl von Objekten in diesem Segment. Gottschling spricht vom „Seltenen Briefmarken-Phänomen“. Mit 3 bis 4 Faktoren Abstand folgen dann die Sonderlage Fressgass und die Top-Konsumlage „Zeil“. Ebenfalls oberhalb des 20-fachen bewegen sich laut Gottschling die Biebergasse, die Lage An der Hauptwache sowie der Steinweg.

Nur wenige Transaktionen

Dass es zu konkreten Deals in Frankfurt laut Marktbericht derzeit kaum etwas zu berichten gibt, dürfte an dem generell schwachen Investmentgeschäft in Deutschland liegen. Im Zuge eines Bieterverfahrens wurde lediglich das ehemalige Signa-Objekt An der Hauptwache 1 von einer der Gesellschaften der Frankfurter Sparkasse erworben. Ebenfalls zu erwähnen sind zwei Deals auf der Fressgass. So erwarb ein Family Office die Große Bockenheimer Straße 19 und MercuriusReal Estate das Merkurhaus in der Bockenheimer Straße 6. Im Jahr 2021 konnte Comfort die Alte Rothofstraße 12 an einen Projektentwickler verkaufen, die nun gemeinsam mit der Goethestraße 5 entwickelt werden soll.

Im Frankfurter Vermietungsmarkt gilt die „Zeil“ laut Insight Frankfurt weiterhin als die führende Einkaufslage in der Innenstadt, in der aktuell für kleinere Ladenlokale mit 80 bis 120 qm Mieten in der Bandbreite von 240 und 300 Euro je qm erzielt werden. Blickt man nur auf den Mietpreis, dann hat die Luxuslage Goethestraße der Zeil inzwischen aber den Rang abgelaufen. Hier werden aktuell Mieten zwischen 280 und 340 Euro je qm erzielt. Einen hohen Bekanntheitsgrad hat auch die sogenannte „Fressgass“, die offiziell „Große Bockenheimer Straße“ heißt.

Mit Blick auf die Entwicklung des Frankfurter Lagegefüges geht Gottschling davon aus, dass die 2025 geplante Fertigstellung des multifunktionalen Großprojekts FOUR mit insgesamt mehr als 240 000 qm BGF für Büro, Wohnen, Hotels und ergänzendem Einzelhandel vor allem für die westliche Innenstadt mit den Bereichen Goethestraße, Neue Rothofstraße, Junghofstraße sowie Fressgass, Goethe- und Rathenauplatz, Roßmarkt und Kaiserstraße neue positive Impulse geben wird.

Dabei könnte auch Frankfurt davon profitieren, dass sich der hiesige Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien nach dem Einbruch durch die Zwangsschließungen zur Pandemie-Bekämpfung inzwischen schon wieder spürbar erholt hat. Abzulesen ist das daran, dass der innerstädtische Kern-Sektor Mode eine Renaissance erlebt und wieder für das Gros der Vermietungen sorgt, wie es im Comfort-Cima-Marktbericht heißt.

„Während sich für kleine Flächen in den Toplagen der Topstädte die Mieten nunmehr weitgehend stabil darstellen und für einzelne Lagen – insbesondere für Luxusgüter – durchaus auch wieder zulegen, bleiben die Mieten für mittelgroße und große Flächen, zumal, wenn sie eine vertikale Struktur mit mehreren Verkaufsebenen aufweisen, weiter unter Druck“, heißt es. Wesentliche Gründe dafür sei die Schließung weiterer Galeria-Warenhäuser und die jüngsten Insolvenzen und Geschäftsaufgaben von Großflächen-Mietern wie Sinn, Esprit oder Aachener.

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