HIR DÜSSELDORF. Die auch als Elbflorenz bekannte sächsische Landeshauptstadt Dresden profitiert als Einkaufsstadt von ihrer weitreichenden Ausstrahlung und ihrer Sogwirkung aufs Umland. Hinzu kommt eine große Ballung von bekannten Kulturdenkmälern zwischen Elbe und Altmark wie die Semperoper, die Frauenkirche oder der Zwinger, die viele Touristen anziehen – auch Einkaufstouristen. 2024 wurden mehr als 4,6 Mio. Touristenübernachtungen gezählt, wie es im „Insight Dresden“ von Comfort in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH heißt.
Mit mehr als 570 000 Einwohnern ist Dresden das politisch-administrative und auch das touristische Zentrum des Freistaats Sachsen. Die Stadt hat sowohl in der bundesweiten Wahrnehmung als auch in der internationalen Perspektive eine hohe Bekanntheit und Wertschätzung erlangt, heißt es im Report Insight Dresden, der unter Federführung von Björn Gottschling,geschäftsführender Gesellschafter von Comfort, und Olaf Petersen, Leiter des Bereichs Immobilien bei der CIMABeratung + Management, entstanden ist.
Die beachtliche Bevölkerungsentwicklung und die Stadtgröße sowie ihre wirtschaftliche Entwicklung und Stärke spielen in der Elbstadt eine wichtige Rolle. Mit einem Bevölkerungswachstum von rund 60 000 Einwohnern (+12%) gehört Dresden im bundesweiten Vergleich zu den mit Abstand am stärksten wachsenden Standorten. In Stuttgart lag das Bevölkerungswachstum mit gut 10 000 Einwohnern (+2%), in Dortmund mit knapp 30 000 (+5%), in Hannover mit rund 1 000 (+0,1%) und in Nürnberg mit etwa 40 000 (+8%) deutlich niedriger. Nur in Leipzig lag das Bevölkerungswachstum mit 90 000 noch höher.
Zudem kann Dresden als Wissenschaftsstandort mit rund 37 000 Studierenden und einer hohen Dichte an wissenschaftlichen Einrichtungen der TU Dresden, der Fraunhofer- und Max-Planck-Gesellschaften punkten. So hat die Stadt ihre Bedeutung als Hochtechnologiestandort kontinuierlich ausgebaut und verfügt mit Silicon Saxony mittlerweile über Europas größtes Branchennetzwerk in den Bereichen Mikroelektronik, Smart Systems und Software.
Hinzu kommt, dass Dresden als Landeshauptstadt nicht zuletzt über einen ausgeprägten Beschäftigungsschwerpunkt in den Landesministerien und zugeordneten Behörden sowie Einrichtungen verfügt. Vor diesem Hintergrund sind insgesamt sehr stabile Arbeitsmarktbedingungen gegeben. Die Stadt liegt beim Wachstum der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung mit einem Plus von etwa 26% ganz vorne. Entsprechend sind die früher zweistelligen Arbeitslosenzahlen im Vorjahr auf 6,5% gesunken. Zudem gilt Dresden als absoluter Tourismus-Hotspot mit einer einmaligen Ansammlung von Kultur-Denkmälern.
Als Einkaufsstandort profitiert die Elbstadt zum einen von seiner weitreichenden Ausstrahlung und Sogwirkung ins Umland. Das Einzugsgebiet aus Stadt und Region umfasst 1,3 Mio. Einwohner. Entsprechend liegt die Einzelhandelszentralität laut MB Research mit einem Wert von 109,8 deutlich über dem Bundesschnitt. Die Einzelhandelskaufkraft der Dresdener liegt laut MB Research mit 97,2 zwar immer noch unter dem Bundesdurchschnitt von 100, doch kann der Kaufkraftzufluss aus dem Umland und durch die Touristen dieses Defizit überkompensieren.
Ein breit gefächertes Einzelhandelsangebot
Laut Insight Dresden schätzen Bewohner und Touristen das breit gefächerte Dresdener Einzelhandelsangebot mit einer starken Fokussierung auf die Innenstadt. Mit deutlich mehr als 200 000 qm Verkaufsfläche befinden sich knapp 22% des städtischen Angebots in der City. Hier werden rund 680 Mio. Euro und damit gut 19% des städtischen Einzelhandelsumsatzes erzielt. Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich auf etwa 1,5 km vom Wiener Platz am Hauptbahnhof bis zum Neumarkt – entlang der Achse Hauptbahnhof – Prager Straße – Seestraße – Altmarkt – Neumarkt bis hin zur Frauenkirche und ihrem Umfeld. Ergänzt wird das Angebot durch die großformatigen Einkaufszentren Altmarkt-Galerie und Centrum Galerie, die laut Report räumlich gut in das Umfeld eingebunden sind und zusätzliche Anziehungskraft entfalten.
Dabei unterscheiden sich die einzelnen Abschnitte innerhalb dieser Achse klar voneinander. Der Bereich der Prager Straße in Bahnhofsnähe weist eine vielfältige und heterogene Mieterschaft auf. Im mittleren Bereich nimmt die Besucherfrequenz etwas ab, was mit der Weitläufigkeit der Straße zu erklären ist. Der belebteste Abschnitt beginnt ab der Centrum Galerie bis zum Dr.-Külz-Ring. Von hier aus verteilt sich der Besucherstrom auf die Seestraße, die Altmarkt-Galerie und weiter über die Schloßstraße, wo sich touristisch geprägtes Publikum in die Gassen um die Frauenkirche bewegt.
Im Rahmen der spürbaren Abkühlungsphase auf dem deutschen Investmentmarkt seit der Zinswende 2022 haben sich auch in Dresdens Toplagen die Kaufpreise – ausgehend von historischen Höchstwerten – mittlerweile spürbar nach unten bewegt. Die höchsten Preise um das 20-fache der Jahresmiete werden am Neumarkt, also in der Niveaulage, bzw. im touristischen Zentrum der Elbmetropole, erzielt. In Einzelfällen können die Preise auch deutlich über den ausgewiesenen Kaufpreisfaktoren liegen, wenn es sich um ein kleineres Landmark-Gebäude handelt. Mit einem kleinen Abstand folgen die Top-Konsumlage Prager Straße vor dem Bereich Seestraße/Altmarkt.
Laut Björn Gottschling hat sich die Nachfrage vor allem auf Grund der veränderten Finanzierungsbedingungen und der hohen Baukosten gegenüber den Boom-Jahren deutlich reduziert. Zudem hätten viele Eigentümer ihre Immobilien noch zu viel höheren Verkehrswerten in ihren Büchern stehen als gegenwärtig erzielt werden können, so dass es weniger Angebot gibt.
Wenig Angebot auf dem Investmentmarkt
Dennoch gibt es einiges zu Deals zu berichten. So erwarb Values Real Estate zu Jahresbeginn das QF-Quartier An der Frauenkirche am Neumarkt von der gleichnamigen Projektentwicklungsgesellschaft. Zudem konnte Kanam Grund unweit des Dresdener Hauptbahnhofs am Wiener Platz 10 das sogenannte Kugelhaus verkaufen. Im privaten Käufersegment ist von zwei Transaktionen zu berichten. Zum einen wurde die Prager Straße 4 und zum andern das Blobel-Haus am Neumarkt 13 veräußert.
Im Mietpreisgefüge der Dresdner Innenstadt liegt die Prager Straße weiterhin vorne. Nach den Worten von Jan Wetzel, Prokurist und Vermietungsexperte der Comfort Berlin GmbH, bewegen sich die Top-Mieten für kleinere Flächen zwischen 90 - 110 Euro je qm. Es folgen die Ladenlokale am Neumarkt. Hier muss die Miete für kleinere Flächen bei einer Neuanmietung mit 81 bis 99 Euro je qm kalkuliert werden. Deutlich günstiger zu haben sind die Geschäftsflächen an der Seestraße und am Altmarkt mit Mietpreisen zwischen 36 und 44 Euro je qm.
Laut Report haben die Immobilieneigentümer nach der phasenweisen Abkühlung des Vermietungsmarktes inzwischen die Marktrealitäten anerkannt. Laut Report werden die Mieten nicht mehr ohne weiteres auf das Vor-Corona-Niveau zurückkehren. Hinzu kommt, dass die Mieter mehr Flexibilität bei den Verträgen in puncto Laufzeiten, Break-Options, Nebenkosten, Indexierungen, Zuschüssen u.a. erwarten.
