Insight München 2024

Eine Einkaufsstadt der Extra-Klasse

Top-Lage Marienplatz und Kaufinger Straße. Bild: Fotolia

HIR DÜSSELDORF. München ist mit seinen gut 1,5 Mio. Einwohnern zwar nicht die größte Stadt Deutschlands – Berlin mit gut 3,7 Mio. und Hamburg mit knapp 1,9 Mio. Einwohnern sind größer – doch ist die Bayernmetropole in punkto Einzelhandel und als Shopping-Metropole zweifellos Deutschlands Nummer eins. Vor diesem Hintergrund hat der Report „Isight München“ von Comfort sowie Cima Beratung + Management die Marktlage für Einzelhandelsimmobilien in den Top-Lagen der bayrischen Einkaufsmetropole unter die Lupe genommen.

Neben der Tatsache, dass München gemeinsam mit seinem Umland zu den am stärksten prosperierenden Wirtschaftsräumen in Europa gehört, ist nach den Worten von Olaf PetersenEinzelhandelsimmobilienexperte bei der Cima, die im Metropolenvergleich außerordentlich hohe Einzelhandelskaufkraft von rund 125 von großer Bedeutung. Zudem sei es der Stadt nach Überwindung der Pandemie gelungen, wieder zum absoluten Hot Spot für auswärtige Besucher und Touristen zu werden. Ablesen lässt sich das an den Übernachtungszahlen von 16 Mio. Touristen, die im Jahr 2022 gezählt wurden. Das ist für den ohnehin starken innerstädtischen Einzelhandel ein zusätzlicher „Turbo“.in der Burgweintinger Straße 31 

Das besondere an München ist die primäre Konzentration des Einzelhandels auf die Innenstadt – anders als Berlin mit seinen zwei Zentren in West und Ost und seinen gewichtigen Stadtteillagen oder wie Hamburg mit seinen verschiedenen Stadtteilen. Mit einer Verkaufsfläche von rund 460 000 qm ist die Innenstadt der Bayernmetropole gemäß der Studie Insight München die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination in ganz Deutschland. Gleichzeitig gilt sie mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von ca. 6 000 Euro je qm als die leistungsstärkste Innenstadt bundesweit. Insgesamt werden hier rund 2,75 Mrd. Euro jährlich umgesetzt.

Basis dieses Erfolgs ist das weiträumige und wohlhabende Einzugsgebiet. Denn allein jenseits des Stadtgebiets leben noch einmal etwa 1,7 Mio. Menschen. Olaf Petersen führt die herausragenden Münchner Einzelhandelsdaten nicht zuletzt auf die langjährige gezielte Stadtplanung und das Zentrenkonzept zurück. Trotz einer Gesamt-Verkaufsflächenausstattung von knapp 1,9 Mio. qm ist die Verkaufsfläche in der Landeshauptstadt im Metropolenvergleich relativ knapp. So liegt die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf nur bei rund 1,3 qm und damit am unteren Ende der deutschen Einkaufsmetropolen und unter dem bundesweiten Durchschnitt von 1,45 qm pro Kopf (GfK).

Diese positiven Fundamentaldaten von München als Einkaufsstadt ändern aber nichts daran, dass sich auch hier die Zahl der Immobilien-Transaktionen nach der Zinswende merklich reduziert hat und sich in diesem Kontext die Kaufpreise für Handelsimmobilien signifikant nach unten bewegt haben, wie Björn Gottschlinggeschäftsführender Gesellschafter und Investmentexperte der Comfort Berlin GmbH, die Lage beschreibt. Waren seit 2011 im Zuge der zinsinduzierten Immobilienhausse die Kaufpreisfaktoren für innerstädtische Geschäftshäuser deutlich angestiegen und in den Metropolen bis etwa 2021 noch weitgehend stabil, sind sie seither deutlich unter Druck geraten.

Kaufpreisfaktoren für Geschäftshäuser unter Druck

Vor allem opportunistische und eigenkapitalstarke Investoren sowie Eigennutzer sind nach seinen Beobachtungen noch aktiv: „Bei vielen Eigentümern stehen die Immobilien mit viel höheren Verkehrswerten in den Büchern als der Markt derzeit abbildet, so dass dem Markt von daher auch wenig Angebot zur Verfügung gestellt wird. Wer nicht muss, hält sich hier bis auf weiteres zurück.“ Unter Druck geraten allerdings Investoren, die in den vergangenen Jahren Immobilien zwecks Weiterentwicklung zu Höchstpreisen erworben haben. Da sich die Mieten und Finanzierungskosten nicht wie damals kalkuliert entwickeln und sich viele Entwicklungsprozesse im Zuge von Corona verzögert haben, haben gerade viele Projektentwickler Probleme.

Vor diesem Hintergrund haben sich auch in München die Kaufpreise in den absoluten Toplagen nach unten bewegt – auch wenn sie bundesweit noch ganz oben stehen. An der Spitze stehen die Luxus-Lage Maximilianstraße / Perusastraße, an der für herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau immer noch Kaufpreisfaktoren von etwa dem 35-fachen der Jahresmiete verlangt werden. Es folgen die Top-Einkaufsmeile Kaufingerstraße / Neuhauser Straße / Marienplatz, aber auch Residenzstraße, Dienerstraße, Weinstraße, Theatinerstraße, Rosenstraße oder die Sendlinger Straße. Aber auch gute Stadtteillagen wie Leopoldstraße und die Hohenzollernstraße im größten Stadtteil Schwabing sind aus Investorensicht interessant. Zu den großen Deals in der jüngeren Vergangenheit zählt laut Comfort der Kauf des PEP Einkaufszentrums in Neuperlach für 530 Mio. Euro durch zwei Fonds von ECE und Generali. Verkäufer war der US-Pensionsfonds für Lehrer, TIAA-CREF.

Dagegen nimmt der Münchener Vermietungsmarkt nach dem Einbruch durch die Zwangsmaßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie seit Mitte 2021 wieder deutlich an Fahrt auf, wie Jan WetzelProkurist und Vermietungsexperte von Comfort beobachtet. Hintergrund ist, dass die Mieter wieder mehr Vertrauen in die Stabilität des Marktes und die eigenen Geschäftsmöglichkeiten gewonnen haben. So expandieren deutlich mehr Einzelhändler und Gastro-Formate oder optimieren ihre Standorte.

Vermietungsmarkt nimmt wieder Fahrt auf

Das gilt – wie bundesweit – auch wieder mehr für die Innenstadt-Kernbranche, den Textil– resp. Textileinzelhandel. Und auch die Eigentümer akzeptieren die veränderte Realität auf dem Vermietungsmarkt. Laut Wetzel werden die Mieten nicht mehr ohne weiteres auf das Vor-Corona-Niveau zurückkehren. In dieser Gemengelage ist eine wachsende Zahl von Abschlüssen und eine Stabilisierung der Mieten festzustellen. In einzelnen Lagen können sie aber auch wieder steigen.

Der Marienplatz, die Neuhauser Straße und die Kaufinger Straße sind dabei nicht nur die frequentiertesten Einkaufslagen der Münchner City, sondern auch bundesweit. Laut Hystreet.com wurden samstags in der besten Stunde durchschnittlich rund 13 000 Passanten gezählt. Die Top-Mieten bewegen sich für kleinere Flächen zwischen 320 und 400 Euro je qm – und damit in etwa auf dem Niveau des Kurfürstendamms und der Tauentzienstraße in Berlin.

In München wurden diese Mieten seit der Corona-Krise jedoch durch die Luxus-Lage Maximilianstraße und die Perusastraße übertroffen: Hier zahlen internationale, renommierte Luxuslabels mit 340 bis 420 Euro je qm die höchsten Einzelhandelsmieten in Deutschland. Als weitere gefragte Premium-Lagen gelten die Theatiner-, Wein-, Maffei- und Rosenstraße und die Residenz- sowie die Dienerstraße gelten als bürgerliche Einkaufslagen mit hohem Anspruch. Zu den gefragten Lagen gehören zudem die Sendlinger Straße, die sich zuletzt ausgesprochen positiv entwickelt hat, sowie die Verlängerung des Marienplatzes Tal und die Brienner Straße mit ihrem Quartier.