rv DÜSSELDORF. Die Teuerungsraten haben in den vergangenen Jahren bei breiten Bevölkerungsschichten viel Kaufkraft aufgezehrt und die Verbraucherstimmung entsprechend gedämpft, was insbesondere auch der innerstädtische Nonfood-Handel spürt. Im Kontrast dazu haben Luxusmarken und die dazu gehörigen Luxuslagen in den Krisen der vergangenen Jahre eine größere Resilienz bewiesen.

„Luxusmarken haben nicht nur höhere Gewinnmargen“, konstatiert der Asset-Manager Columbia Threadneedle Investments in seinem Bericht über europäische Luxuslagen, „sie profitieren auch von einer wachsenden Schicht wohlhabender Käufer, die zudem viel weniger sensibel auf wirtschaftliche Faktoren wie steigende Zinsen oder sinkendes Wachstum reagieren.“ Zwar haben die europäischen Luxusstraßen während der Corona-Pandemie auch stark unter den massiven Beschränkungen des internationalen Reiseverkehrs und dem Ausbleiben kaufkräftiger internationaler Touristen gelitten, doch belegt die Tatsache, dass die Mieten in den europäischen Luxus-Lagen laut Columbia Threadneedle in dieser Zeit deutlich weniger nachgegeben haben als in den konsumigen Einkaufsmeilen, dass die Branche besser durch die Krise gekommen ist als der übrige Handel.

Ablesen lässt sich das auch an den Leerstandsquoten wie der Zahlenvergleich von Luxuslagen einerseits und normalen Highstreets andererseits zeigt. Laut Columbia Threadneedle Investments liegt der Leerstand in den Luxuslagen von Amsterdam im Schnitt bei 1,1% und in den konsumigen Einkaufslagen bei 6,2%. In Mailand, deren Luxuslage Via Montenapoleone (Foto) nach der jüngsten Rangliste des Immobilienberaters Cushman & Wakefield inzwischen als teuerste Einkaufsstraße der Welt gilt, ist das Verhältnis 2,8% Luxus zu 6,5% Einkaufsmeile und in Rom 4,4% Luxus gegenüber 11,7% Highstreet. In manchen Luxus-Shopping-Hotspots gebe es überhaupt keinen Leerstand mehr, schreibt der Asset-Manager.

Dieser Unterschied ist auch der Enge des Marktes geschuldet, denn Luxus-Lagen können räumlich nicht beliebig vermehrt werden. Die aus den Top-Einkaufslagen der Innenstädte bekannte Tatsache, dass ein Standort nur wenige Meter neben der Top-Lage bei der Frequenz und beim Umsatz des Mieters schon einen riesigen Unterschied ausmachen kann, gilt hier noch mehr. Und: „Für Luxusmarken kommen je europäischer Metropole meist nur eine oder zwei Straßen überhaupt in Betracht“, heißt es im Bericht.

Entsprechend ist der Luxus-Markt für Einzelhandelsimmobilien nach den Worten von Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München „eine eigene Welt mit eigenen Gesetzen“. Aus Sicht der Expertin für Retail-Investments gilt dies derzeit als das interessanteste Segment für institutionelle Anleger. Dies umso mehr, als die Zahl der Touristen in den europäischen Städten wieder zu alter Stärke zurückgekehrt ist. Denn gemessen am Vor-Corona-Jahr 2019 ist die Zahl der Übernachtungen in Europa um 11% gestiegen. Vor allem der Anteil der kaufkräftigen internationalen Besucher hat in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt.

Zu den günstigen Bedingungen des Marktes aus Sicht der Immobilieninvestoren gehören neben den weiter wachsenden Käuferschichten vor allem, dass diese Klientel laut Columbia Threadneedle noch viel stärker auf das Erlebnis vor Ort – sprich das stationäre Geschäft – ausgerichtet ist als der normale Verbraucher.

Das stationäre Geschäft als Ort für Erlebnis

Nach Beobachtung von Cushman & Wakefield nutzen die Luxusmarken ihre stationären Geschäfte heute vermehrt dazu, ein größeres Sortiment anzubieten und mehr Raum für Kundenerlebnis in exklusiven Bereichen zu präsentieren. Das Geschäft vor Ort wird als „Markenuniversum“ wahrgenommen, in dem diese Klientel die Produkte erkunden und sie direkt kaufen kann und dabei auch viel Erlebnis geboten wird. Der positive Nebeneffekt: Die Bindung der Kunden an die Marken steigt. Damit bleibt die Nachfrage nach Luxus-Einzelhandelsflächen unvermindert hoch.

Und für Top-Marken wie LVMH, Hermès, Richemont, Dior oder Kering kommen als Standort nur sehr wenige Spitzenlagen in Frage. Europaweit zählen dazu etwa 20 Straßen, allen voran die Bond Street in London, die Rue Saint-Honoré und die Avenue Montaigne in Paris sowie die Via Montenapoleone in Mailand.

Dass die starke Nachfrage auch die Mieten weiter in die Höhe treibt, wie es im Bericht heißt, liegt auf der Hand. Sie liegen laut Columbia Threadneedle in Mailand, Paris und London im Schnitt beim 2,6-fachen bis 3,2-fachen von normalen Highstreet-Mieten. Nach Abklingen der Corona-Pandemie haben die Spitzenmieten inzwischen auch wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht und sollen nach aktuellen Prognosen bis 2028 um jährlich etwa 2,1% steigen. „An den Top-Standorten in Paris, Mailand oder Madrid werden bis 2029 sogar Mietsteigerungen von 3,0 bis 3,7% erwartet“, schreiben die Experten von Columbia Threadneedle.

In diesem Kontext und mit Blick auf die abnehmenden Inflationsraten dürften aus Sicht der Experten in der nächsten Zeit mit wieder anziehenden Immobilienpreisen zu rechnen sein. Konkret erwarten sie in den nächsten fünf Jahre eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 10%, die deutlich über dem europäischen Marktdurchschnitt von rund 6% im gleichen Zeitraum liegen dürfte.

Nach Beobachtung von Iris Schöberl gibt es im Luxussegment bei den Kaufpreisen inzwischen eine Bodenbildung: „Angesichts der Resilienz des Segments und der deutlich anziehenden Mieten sehen wir jetzt einen idealen Einstiegszeitpunkt für Investoren, die nach attraktiven, verlässlichen und schwankungsarmen Investitionsmöglichkeiten suchen“, ist die Deutschland-Chefin überzeugt. Gegenwärtig prüft Columbia Threadneedle Real Estate nach ihren Worten eine Reihe von geeigneten Zielobjekten „entlang der europäischen Top-Lagen mit Schwerpunkt auf Paris, Mailand, Rom und Madrid“.