Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien

Eine echte Revolution für die Immobilienwirtschaft

Hoher Verbrauch für Klimatechnik im Lebensmittelhandel. Foto: Aldi Nord

Die Immobilienwirtschaft befindet sich mitten in einem Umbruch epischen Ausmaßes. Die strengen neuen Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien verändern Strukturen, Entscheidungsgrundlagen und althergebrachte Gewissheiten. Denn die EU, und mit ihr im Einklang die Bundesregierung, hat beschlossen, die gesamte Wirtschaft auf Nachhaltigkeit umzustellen, auch ESG (Environmental, Social, Governance) genannt.

Die Finanzwirtschaft ist das Vehikel für die Transformation der gesamten Wirtschaft. Der EU-Aktionsplan hat drei Hauptziele:

Zum einen die Ausrichung der Finanzwirtschaft auf Nachhaltigkeit, um so die Realwirtschaft zu transformieren. Zum anderen eine deutlich bessere Abbildung finanzieller Risiken aus dem Klimawandel in Investitions- und Finanzierungsentscheidungen. Und drittens eine höhere Transparenz und Langfristorientierung von Finanz- und Realwirtschaft.

Wie aber lässt sich die Transformation praktisch umsetzen? Ein zentraler Faktor ist das Schaffen einer soliden und aussagekräftigen Datengrundlage zur Beurteilung nachhaltigkeitsbezogener Chancen und Risiken in den Unternehmen, in die investiert werden soll. Just diese Datenlage ist allerdings das größte Problem. Denn es fehlen in der Regel historische Angaben zu Nachhaltigkeitsaspekten, sodass sich etwa das Messen und Aufzeigen von Veränderungen oft als knifflig erweisen kann. Die Definition von Ausgangsdaten ist aber eine Herausforderung, der sich die Branchenmitglieder stellen müssen – natürlich auf Basis der für sie geltenden Regularien.

Hier gilt es, Finanzberichte so zu nutzen, dass aussagekräftige Bezüge zwischen Nachhaltigkeitskennzahlen und Bilanzdaten hergestellt werden können. Eine zukunftsgerichtete Berichterstattung der Unternehmen wird damit essenziell. Die Offenlegungspflichten der Finanzmarktakteure sollen so angepasst werden, dass sich Anleger, Investoren und Kreditgeber ein realistisches Bild machen können.

Drohende Wertverluste von bis zu 60%

Die nachweisbare Nachhaltigkeit von Investitionen und Anlageprodukten soll die Grundlage zukünftigen Handelns werden. Finanzierung, Versicherung und erzielbare Rendite von Gebäuden werden damit abhängig von den ESG-Kriterien werden. Die Folgen für die Immobilienbranche sind umfangreich und betreffen die gesamte Wertschöpfungskette.

Eine aktuelle Prognose der Bank of England sollte die Branche wachrütteln. Demnach prognostiziert die britische Zentralbank harsche negative Auswirkungen auf die Immobilienbewertung. Für Europa erwartet sie je nach Szenario Abwertungen zwischen 8 und 15%; in Nordamerika könnte der Wertverlust zwischen 15 und 30% und in Asien sogar bei 30 bis 60% liegen.

Die Aufgaben gerade im Bereich Handelsimmobilien sind gewaltig. Nicht-Wohn-Immobilien sind für die Hälfte der Branchenemissionen an CO2 verantwortlich. Schwerpunkte für klimabezogene Effizienzmaßnahmen bei Gebäuden sind Beleuchtung, Kälte- und Klimatechnik, Heizen sowie Gebäudeleittechnik. Immobilien mit Mietern aus dem Lebensmittelhandel (LEH) haben dabei deutlich höhere Verbräuche an Strom und Klimatechnik als solche ohne LEH.

Die Beteiligten der gesamten Wertschöpfungs- und Managementkette sitzen dabei in einem Boot. Denn sie alle – Dienstleister, Verwalter, Mieter, Investoren, Finanzierungsgeber und Versicherer – unterliegen aufeinander abgestimmten Regelungen, die in Vertragsketten vernetzt werden müssen. Ineinandergreifende Mietverträge, FM-Verträge und Property-Management-Verträge müssen sicherstellen, dass auf allen Ebenen auf dieselben Nachhaltigkeitsziele hingewirkt wird.

Für Asset Manager und ihre Dienstleister werden damit die Anforderungen an die Strukturen und Prozesse, Governance, Produkte, das Marketing, das Reporting sowie an die Verfügbarkeit von Daten zunehmen. Für sämtliche Fondsprodukte wird Nachhaltigkeit nachzuweisen sein. Kundeninteressen hinsichtlich ESG werden im Verkaufsprozess zu erheben und in der Anlageberatung zu dokumentieren sein.

Letztlich geht es bei dieser Revolution darum, schnellstmöglich die Zukunft aller Menschen und unserer Nachfahren lebenswert mitzugestalten. Damit die Revolution nicht ihre Kinder frisst. Auf geht’s!

Grüne Verträge

Mögliche Themen und Inhalte nachhaltigkeitsbezogener Verträge

•          Mietverträge

o          Nachhaltige Ausstattung, Betrieb und Nutzung des Mietgegenstands

o          Verbrauchsmessung und -management (Energie, Wasser, etc.)

o          Vorgaben für Änderungen am Mietobjekt durch Mieter/Vermieter

o          Pflicht zu Ermittlung und Austausch erforderlicher ESG-Daten, z. B. CO2-Emissionen

o          Regelmäßige Kommunikation über ESG-Maßnahmen

•          Property-Management-Verträge

o          Umsetzen der ESG-Vorgaben des Investors in allen Bereichen der Gebäudebewirtschaftung (technisch, kaufmännisch, operativ)

o          Erheben, Aggregieren und Reporting der für den Investor relevanten ESG-Daten

o          Umsetzung der ESG-Kriterien des Investors bei Beschaffung und Steuerung des Facility Managements (FM)

o          Entwickeln von Verbesserungsvorschlägen und Maßnahmen für ESG, inkl. entsprechender Nachhaltigkeitskennzahlen

•          Facility-Management-Verträge

o          Facility Management als Schlüsselposition in der Umsetzung

o          Laufender Austausch mit Nutzern zur Verbesserung der Nachhaltigkeitsperformance

o          Erhebung, Bewertung und Reporting festgelegter Nachhaltigkeitsdaten

o          Umsetzung der ESG-Standards des Eigentümers im gesamten FM