Unsere Innenstädte stehen vor einem grundlegenden Wandel: Steigender Leerstand, monofunktionale Handelsstrukturen und der Verlust sozialer Bezugspunkte gefährden ihre Funktion als lebendige öffentliche Räume. Die Innenstadt, wie wir sie lange kannten, verliert an Relevanz – und damit an gesellschaftlicher Tragkraft.
Zugleich wird Folgendes deutlich: Lebenswerte Städte entstehen nicht allein durch Architektur oder wirtschaftliche Nutzung, sondern durch funktionale Vielfalt, soziale Teilhabe und Investitionen mit räumlicher, ökologischer und kultureller Wirkung. Mixed-Use-Konzepte bieten hier eine konkrete Lösung. Mit Midstad Frankfurt entsteht auf der Zeil ein vertikales Stadtquartier, das genau dieses Prinzip in gebaute Realität übersetzt. Anstelle eines monofunktionalen Warenhauses entwickelt sich der Standort zu einem zukunftsfähigen Stadtbaustein, der Handel, Bildung, Freizeit, Arbeiten, Gesundheit, Veranstaltungen und Kultur in einem nachhaltigen Nutzungskonzept vereint. Die Transformation erfolgt ressourcenschonend im Bestand: Die Bausubstanz bis zum dritten Obergeschoss bleibt erhalten und wird durch eine Aufstockung in Holzhybrid-Bauweise ergänzt.
Vom monofunktionalen Handelsstandort zum resilienten Stadtbaustein. Reine Handelsimmobilien sind in ihrer ursprünglichen Form heute nur noch selten wirtschaftlich tragfähig. Eine strategische Transformation hin zu gemischt genutzten, flexiblen Objekten bietet die Chance, innerstädtische Immobilien dauerhaft zu reaktivieren – wirtschaftlich, sozial wirksam und ökologisch nachhaltig. Bei Midstad Frankfurt wird dieses Prinzip konsequent umgesetzt: Neben Retail- und Gastronomieflächen entstehen eine Grundschule, flexible Büroflächen, ein Hotel, eine öffentlich zugängliche Dachterrasse mit gastronomischem Angebot sowie der Playground – ein multifunktionaler Raum für Sport, Kultur, Events und gemeinschaftlichen Austausch. Diese Kombination macht das Projekt zu einem durchlässigen Quartier mit hohem Identifikationspotenzial für unterschiedlichste Nutzergruppen.
Resilienz durch Vielfalt. Mischobjekte erhöhen die Widerstandsfähigkeit urbaner Räume gegenüber strukturellen Veränderungen. Sie schaffen über den gesamten Tagesverlauf eine frequenzstarke Nutzung und sprechen verschiedenste Zielgruppen an. Durch die Integration sozialer, kultureller und öffentlicher Funktionen entsteht eine hohe Aufenthaltsqualität, die über kommerzielle Zwecke hinausgeht. Erste Ergebnisse einer Studie von Midstad und der IREBS International Real Estate Business School zum wirtschaftlichen Erfolg von Mixed-Use-Gebäuden deuten auf einen strukturellen Wandel hin: Der Anteil der Transaktionen mit gemischt genutzten Immobilien ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.
Zudem zeigt sich eine reduzierte Risikobewertung dieser gegenüber monofunktionalen Gewerbeobjekten – mit entsprechend höheren potenziellen Immobilienwerten. Diesem Wertsteigerungspotenzial steht ein vermeintlich höherer Management- und Investitionsaufwand gegenüber. Im weiteren Verlauf des Forschungsprojektes werden diese Analysen vertieft, um die ökonomische Vorteilhaftigkeit von Mixed-Use-Objekten im Innenstadtbereich fundiert zu quantifizieren.
ESG neu gedacht: Das „S“ als zentraler Wirkfaktor. Insbesondere das „S“ von ESG (Environmental, Social, Governance) rückt bei der Transformation von Innenstadtlagen zunehmend in den Fokus. Midstad Frankfurt zeigt exemplarisch, wie soziale Infrastruktur gezielt in ein wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept integriert werden kann. Bildung, Sport, Gesundheit und kulturelle Angebote sind keine nachträglichen Add-ons, sondern Teil der programmatischen DNA.
Der „Playground“ als öffentlich zugängliches Herzstück des Quartiers schafft Raum für Teilhabe, Begegnung und informelles Lernen. Die Integration einer Grundschule in zentraler Lage sowie die barrierefreie Erschließung aller Flächen stärken die soziale Durchmischung und verankern das Projekt im Stadtgefüge. Kurze Wege zwischen Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit fördern darüber hinaus nachhaltige Mobilitäts- und Logistikstrukturen. Aspekte, die nicht nur ökologisch relevant sind, sondern auch zur Aufenthaltsqualität und zum subjektiven Sicherheitsgefühl beitragen – ein zentraler Faktor für die Resilienz von Innenstädten.
Transformationsarchitektur als Investition in die urbane Zukunft: Die Entwicklung von Midstad Frankfurt folgt einem klaren Prinzip: Stadtentwicklung beginnt im Bestand. Die Revitalisierung erfolgt im laufenden Betrieb, ressourcenschonend und unter Wahrung der gestalterischen Identität des Ortes. Der Aufbau auf bestehenden Strukturen spart graue Energie, vermeidet Abriss und stärkt die kulturelle Kontinuität des Quartiers.
Durch die Verknüpfung mit dem öffentlichen Raum – etwa durch die Aktivierung bislang untergenutzter Flächen, öffentliche Dachterrassen und neue Wegeverbindungen – entsteht ein sozialräumlicher Mehrwert, der sich auch in einer Wahrnehmung der Innenstadt widerspiegelt – als Ort der Begegnung, nicht nur des Konsums.
Fazit: Mixed Use als Grundlage zukunftsfähiger Innenstadtentwicklung. Midstad Frankfurt steht exemplarisch für eine neue Art des Umgangs mit innerstädtischen Bestandsimmobilien. Mixed-Use-Objekte sind mehr als eine bauliche Antwort auf Leerstand: Es sind strategische Stadtbausteine, die soziale, ökologische und wirtschaftliche Ziele miteinander verbinden.
Die Verbindung aus ESG-orientierter Transformation, funktionaler Vielfalt und hoher architektonischer Qualität macht Projekte wie Midstad Frankfurt zu attraktiven Investments – und zu einem zentralen Hebel für die Rückgewinnung urbaner Qualität. Die Zukunft der Innenstadt liegt in der Mischung – und in einer Transformation, die über das Gebäude hinauswirkt.
*) Der Artikel stammt aus dem Highstreet Report 2025 von Columbia Threadneedle Real Estate
