Nach der leichten Stimmungsaufhellung im globalen Immobilienmarkt im ersten Quartal 2024, die vor allem von einer leichten Verbesserung der Kreditkonditionen getragen wurde, kam der Aufwärtstrend im zweiten Quartal leicht ins Stocken. Der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der die Stimmung der Marktakteure misst, sank nach den Ergebnissen des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjquartal wieder von -10 auf -11. Dabei zeigte Europa eine Stagnation des Gesamtbildes und Deutschland eine positivere Bewegung, aber von einem sehr niedrigen Niveau aus.
Die leichte Abschwächung der Stimmung spiegelte sich laut RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM), der die Befragungsergebnisse von über 3 000 weltweiten Experten wiedergibt, auch bei den Mietern wider, denn der Occupier Sentiment Index (OSI) gab fast im Gleichschritt leicht von -8 auf -10 nach. Einen kleinen Lichtblick bietet im globalen Immobilienmarkt dagegen der Investment Sentiment Index (ISI), der die Stimmung der Investoren misst. Er stieg leicht von -13 auf -11 – blieb allerdings noch deutlich im negativen Bereich. Bemerkenswert ist laut RICS in diesem Kontext allerdings, „dass der Index nun den besten Wert seit zwei Jahren erreicht hat“.
Impulse dürften dabei von der Tatsache ausgehen, dass die Kreditkonditionen, die schon im ersten Quartal stimulierend wirkten, weiter gelockert werden. So stellt die RICS fest, dass der GCPM im ersten Quartal 2024 erstmals seit Anfang 2022 eine Verbesserung der Kreditbedingungen signalisiert habe und die aktuelle Umfrage nun zeige, dass sich dieser Trend im zweiten Quartal fortgesetzt habe: „Ein Nettosaldo von +15% sagt, dass die Kreditbedingungen weiter gelockert wurden“, heißt es im Report: „Dieser Trend geht mit den kleinen Schritten einiger Zentralbanken einher, den Prozess der Zinssenkung einzuleiten.“
Zu nennen sind hier neben der EZB, die im Juni ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte gesenkt hatte, noch die Schweizerische Nationalbank, die Schwedische Riksbank und die Bank of Canada mit ersten Lockerungen. Entscheidend war jedoch die Tatsache, dass die US-Notenbank Federal Reserve angesichts immer noch beachtlicher Inflationsraten zunächst ihren straffen Kurs fortführte. Dadurch seien die Markterwartungen mit Blick auf den Zeitplan für wahrscheinliche Lockerungen zurückgefahren worden, schreibt die RICS. Aber auch die EZB hatte nach der ersten Senkung im Juni bereits betont, dass die Inflationsrate hartnäckig bleibe und im Juli die Leitzinsen unverändert gelassen.
Lockerung der Geldpolitik zeigt Spuren
Als Folge der leichten Lockerungen ist etwa in Kanada der Nettosaldo im zweiten Quartal auf +23% gestiegen – nach -2% im ersten Quartal, was laut Report auf ein wohlwollenderes Kreditumfeld zurückzuführen ist. In den USA mit seinen unveränderten Zinsen sank der Nettosaldo im Kontrast dazu von +10% im ersten Quartal auf null im zweiten. Für die einzelnen europäischen Länder erbrachte die Befragung eine leichte Verbesserung der Kreditbedingungen, wobei die Ergebnisse mit Blick auf die politischen Unsicherheiten nach den überstürzt angesetzten Neuwahlen in Frankreich, die während der Befragung liefen, deutlich negativer ausfallen.
Das spiegelt sich auch auf gesamteuropäischer Ebene wider. Zwar blieb der Commercial Property Sentiment Index CPSI im zweiten Quartal mit -10 konstant, genauso wie die Mieterstimmung OSI mit -10 und die Investorenstimmung gemessen im ISI mit -11, doch ging der Index für Frankreich von -24 auf -36 noch tiefer in den negativen Bereich. Aber auch Deutschland gehört mit -18 genauso wie Ungarn mit -15 und den Niederlanden mit -13 zu den Schlusslichtern – auch wenn sich die Werte verbessert haben. In Deutschland hatte der Wert zuvor bei -26 gelegen. Weit im positiven Bereich liegen dagegen die CPSI-Werte in Kroatien (+27), Griechenland (+13) und Spanien (+10).
„Auch wenn sich das Kreditumfeld auf Grund erster Zinssenkungen verbessert hat, wirkt das schwache Wachstum in Europa wie ein Bremsklotz“, stellt Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB), in ihrem Fazit fest, und identifiziert mit Blick auf die genannten CPSI-Werte ein deutliches Süd-Nord-Gefälle.
Die Kapitalwerterwartungen seien weiterhin schwach – vor allem in Deutschland und Frankreich, zählt sie weiter auf, alternative Anlagen würden dagegen positive Kapitalwerterwartungen zeigen. Die Zeiten des TINA-Effekts, als mit Blick auf die Investition in Immobilien in der Niedrigzinsphase der Leitsatz galt: „there is no alternative“, sind vorbei. „Es gibt noch keine Entwarnung, auch wenn einige Marktteilnehmer sich schon darauf einstellen“, so Eickermann-Riepe.
In diesem Umfeld eines stagnierenden europäischen Gesamtbilds zeigt der deutsche Immobilienmarkt ein gemischtes Bild aus „Aufs“ und „Abs“. So zeigt der hiesige Immobilienmarkt zwar eine deutliche Aufwärtsbewegung, was aber nichts daran ändert, dass der CPSI-Wert mit -18 (nach -26) laut Eickermann-Riepe noch deutlich negativer ist als der europäische oder der globale Durchschnitt. Aber einzelne Indikatoren lassen doch vermuten, dass es aufwärts geht, womöglich weil sich viele Marktakteure an die Realität anpassen.
Laut RICS-Umfrage sehen inzwischen nur noch 23% der Befragten den deutschen Markt in der Abschwungphase, im ersten Quartal glaubten das noch 37%. Auch der Anteil der befragten Immobilienexperten, der im hiesigen Markt den Tiefpunkt im Zyklus erreicht sieht, ist von 54% auf 59% gestiegen. Und der Anteil der Befragten, der Deutschland als „teuer“ bzw. „sehr teuer“ bewertet, ist von 61% im ersten Quartal auf 38% gesunken, während der Anteil der Befragten, die die Immobilienpreise als angemessen einschätzen von 29 auf 42% gestiegen ist. Der OSI und der ISI verbesserten sich gleichfalls deutlich von -24 bzw. -28 auf jeweils -18.
„Das Schlimmste sollte hinter uns liegen“, meint denn auch ein Immobilienexperte aus Berlin dazu, während ein Hamburger weiterhin von einem „herausfordernden Markt“ spricht, in dem „die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern immer noch eine signifikante Spanne aufweisen“. Diese Einschätzung wird durch die immer noch mageren Transaktionsvolumina in den hiesigen Märkten untermauert.
