Das Interview

Ein krisenfestes Shopping-Center braucht kreative Konzepte

Gespräch mit Marcus Eggers, Geschäftsführer der IPH Centermanagement, über die aktuellen Herausforderungen für die Shopping-Center-Industrie, die Erfolgsfaktoren von heute, Center-Typen, die sich auch in schwierigen Zeiten behaupten können, die Bedeutung eines kreativen Managements und über die künftige Marktentwicklung.

Handelsimmobilien Report:Herr Eggers, wie macht sich die sinkende Nachfrage nach Handelsflächen im Shopping-Center-Markt konkret bemerkbar und wie spürt die IPH Centermanagement die Entwicklung in ihrem Portfolio?

Marcus Eggers: Tatsächlich spüren wir die derzeit sinkende Nachfrage und den Strukturwandel. Speziell die Branchen, in denen der eCommerce die größten Marktanteile ausmacht, und die Lagen in den oberen Etagen sind herausfordernd. Bei den von uns gemanagten Centern setzen wir auf Frequenzbringer wie Nahversorger sowie auf einen intelligenten Flächenmix im Sinne einer modernen Mischnutzung.

Dafür nehmen wir teilweise auch in Kauf, Handelsfläche unter dem Strich zu reduzieren, um die Nachhaltigkeit der Mieten sicherzustellen. Die allermeisten Center müssen sich neu aufstellen, Denkverbote kann es da keine geben. Es braucht individuelle Analysen, um die jeweils idealen Kopplungseffekte und Frequenzen zu schaffen – sei es mit Dienstleistungs- und Gesundheitskonzepten, Entertainment oder mehr Gastronomie.

HIR:Welche Center-Typen sind besonders betroffen?

Eggers: Innerstädtische Center hatten es während der Pandemie besonders schwer: In den Top-City-Lagen fehlten Touristen, Messebesucher, Passanten und Office-Mitarbeiter. Ohne diese Gruppen war es schwierig und das haben diese Lagen zu spüren bekommen. Aber momentan stehen die Zeichen auf Erholung. Gut geschlagen haben sich die Nachbarschaftscenter. Mit einem starken Nahversorgungsangebot und einer hohen Kundenbindung kamen diese Center gut durch die Krise.

Ein ohnehin wichtiger Stabilitätsgarant ist die viel zitierte „Aufenthaltsqualität“: Das Center muss ein Ort zum Wohlfühlen sein. Ausreichende Parkmöglichkeiten sind nur der Anfang. Vor allem visuelle Anreize wie eine ansprechende Architektur oder großräumige und lichtdurchflutete Flächen erhöhen die Aufenthaltsqualität. Auch die Geräuschkulisse und verschiedene Düfte wirken auf den Wohlfühlfaktor ein. Ein weiterer zentraler Punkt betrifft die Mieterstruktur: Ein krisenfestes Center braucht kreative Konzepte, die als Frequenzmagneten dienen. Ist dies nicht gegeben, kann auch der innovativste Einzelhändler auf sich gestellt kaum gute Umsätze erzielen.

HIR:Welcher Typ Shopping-Center läuft denn heute noch gut und hebt sich vom Durchschnitt ab?

Eggers: Grundsätzlich läuft ein Shopping-Center mit den richtigen Mietern und der richtigen Positionierung für den jeweiligen Standort auch heute noch gut. Pauschallösungen gibt es jedoch schon lange nicht mehr... Darüber hinaus sollten Centermanager mit Events und Pop-Ups Akzente setzen und dem Verbraucher immer wieder Neues bieten. Wenn man die Corona-Pandemie betrachtet, lässt sich aber sicher festhalten, dass manche Center deutlich besser gefahren sind als andere. Oft macht ein kreatives Management den entscheidenden Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg.

HIR:Es wird viel über Umnutzung von Einzelhandelsflächen im Center gesprochen. Können Sie ein konkretes Beispiel für ein erfolgreich umgenutztes Einkaufszentrum nennen?

Eggers: Das Blautal-Center in Ulm vollzieht gerade einen großen Wandel. Auf dem knapp 60 000 qm großen Areal waren zuvor hauptsächlich Einzelhandelsflächen zu finden. Jetzt steht eine Umnutzung im großen Stil an: Wohnen, Büros, Fitness, Freizeit und Flächen für soziale Einrichtung – all das wird auf dem Areal in Ulm realisiert. Das herkömmliche Einkaufszentrum wird von einem modernen Stadtquartier ersetzt.

Vom klassischen Einkaufszentrum zum modernen Stadtquartier

Ein Kern aus Retail-Fläche bleibt mit Blick auf Nahversorgung und Güter des täglichen Bedarfs selbstverständlich erhalten. Unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit entsteht auf dem Gelände des ehemaligen Blautal-Centers sicher ein Vorzeigeprojekt: Entsiegelung von Flächen, Gründächer und Photovoltaikanlagen geben der Umwelt etwas zurück. Insgesamt schafft die Neugestaltung zum Blautal-Quartier mit verschiedenen Nutzungsarten einen echten Mehrwert.

HIR:Gibt es ein Konzept für die richtige Mischung? Oder kommt es drauf an?

Eggers: Ein allgemeingültiges Konzept gibt es nicht. Die richtige Wahl der Mieter hängt immer auch vom jeweiligen Standort der Immobilie ab. Der Mietermix muss sich an den Gegebenheiten vor Ort orientieren. In der Regel bleibt der Einzelhandel in den unteren Geschossen verankert, darüber können dann Büro-, Hotel- oder Wohnflächen entstehen. Kultur- und Entertainmentflächen sind seitens der Händler gerne gesehen. Sie bringen eine hohe Frequenz, dafür jedoch häufig geringere Mieten. In solchen Fällen müssen wir abwägen und die bestmögliche Lösung finden.

HIR:Welche Probleme kann es bei solchen geplanten Umnutzungen mit den angestammten Mietern aus dem Einzelhandel geben?

Eggers: Wir müssen die Stabilität der Mieter aufrechterhalten. Schließlich sind die Mieter unsere langjährigen Partner, mit denen wir vertrauensvoll zusammenarbeiten. Deshalb sind wir in der Pflicht, auch während einer Umstrukturierungsphase unser Leistungsversprechen einzuhalten: Mit dem Mietvertrag übernehmen wir die Verantwortung dafür, dass das jeweilige Geschäft so gut es geht weiterlaufen kann. Unser Anspruch ist es, bestmöglich auf die Bedürfnisse unserer Mieter einzugehen – besonders in herausfordernden Zeiten wie einer Neupositionierung.

HIR:Und wie lassen sich diese Probleme lösen?

Eggers: Eine sorgfältige Analysearbeit beugt etwaigen Problemen vor. Wie verhalten sich die Besucherströme aktuell? Womit ist in Zukunft zu rechnen? Nur wer den lokalen Markt sowie aktuelle Trends bestens kennt, trifft im Zuge der Neupositionierung die richtigen Entscheidungen.

Immer eine richtige Entscheidung ist die transparente Kommunikation mit den angestammten Mietern. Nur in Kooperation mit ihnen kann eine erfolgreiche Neupositionierung gelingen. Man muss viel erklären, aber genauso bei Sorgen zuhören. Im Einzelfall kann es auch einseitige Entscheidungen geben, aber der Anspruch sollte immer sein, partnerschaftlich vorzugehen.

HIR:Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung auf dem deutschen Shopping-Center-Markt in diesem Jahr ein?

Eggers: Aktuell ist die Situation angespannt – viele Händler haben noch mit den Corona-Spätfolgen zu kämpfen. Es ist fraglich, wie viel Umsatz in den stationären Handel zurückkehren wird, der zwischenzeitlich in digitale Kanäle abgeflossen war.

Aber ich bin der festen Überzeugung, dass der Markt in Kürze wieder an Fahrt aufnehmen wird. Es gibt zu viele Beispiele, die beweisen, dass das Format Center weiter sehr gut funktioniert. Deshalb ist jetzt die ideale Möglichkeit für eine Neupositionierung – egal, ob der Eigentümer die dafür nötigen Investitionen selbst tätigt, oder ob er das Projekt an einen aufgeschlossenen Investor veräußert.