Im Gespräch mit dem Handelsimmobilien Report erläutert Norman Naehrig, Projektleiter bei Union Investment, welche Vorteile die Erweiterung des Angebots im Rheinpark Center Neuss um das Gesundheitszentrum „Mall of Life“ dem Standort bringt und wie weit das Projekt vorangeschritten ist. Auch in anderen Centern schreitet die Transformation von Flächen voran.
Handelsimmobilien Report:Das Rheinpark Center Neuss, das 2011 eröffnet wurde, hat 37 300 qm Verkaufsfläche. Was hat Union Investment als Eigentümerin veranlasst, 11 500 qm Einzelhandelsfläche auszugliedern und in ein modernes Gesundheitszentrum mit dem Namen „Mall of Life“ umzuwandeln?
Norman Naehrig: Die Neupositionierung soll den Standort langfristig stärken und als eine One-Stop-Location positionieren. Die Kombination aus Shopping, Health, Gastro und Entertainment multipliziert Besuchsanlässe sowie die Verweildauer. So sorgen beispielsweise die Mitarbeitenden des Health-Bereichs sowie wiederkehrende Arztbesuche der Patienten für eine präsente Stammkundschaft und die branchenüblichen Praxiszeiten stärken die Besuchsfrequenzen an den Wochentagen. Gleichzeitig kann durch das medizinische Angebot das Einzugsgebiet des Centers erweitert werden. Laut einer ECE-Studie akzeptieren 70% der Patienten längere Anfahrtswege für eine gute ärztliche Betreuung.
HIR:Welche besonderen Voraussetzungen bietet der Standort in Neuss gerade für Gesundheitsangebote? Gibt es Ergebnisse von Marktanalysen oder ähnliches?
Naehrig: Der Standort Rheinpark-Center Neuss mit seinem rund 640 000 Einwohner umfassenden Einzugsbereich und das Gebäude als solches bieten aus unserer Sicht die idealen Voraussetzungen für dieses Leuchtturmprojekt, das weit über die Stadtgrenzen hinaus in die Region ausstrahlen wird.
Wir haben unter anderem vorab eine Umfrage unter rund 400 Personen aus dem Einzugsgebiet des Centers in Auftrag gegeben. Demnach finden es beispielsweise 42% der Befragten gut, wenn sie die Möglichkeit haben, einen Arztbesuch mit Shoppen/einem Einkaufsbummel zu verbinden. Die Studie ergab ebenfalls, dass perfekte Erreichbarkeit und möglichst kostenlose Parkmöglichketen eine wichtige Rolle für die Besucher spielen – allesamt Bereiche, in denen das Rheinpark-Center seine Stärken ausspielen kann.
HIR:Und welche Angebote sind im Einzelnen vorgesehen? Gibt es schon Gespräche mit Interessenten oder Mietvertragsabschlüsse?
Naehrig: Das zweite Obergeschoss des Centers wird zu Flächen für Arztpraxen und gesundheitsnahe Dienstleistungen, wie etwa Physiotherapie, umgewidmet. Rund die Hälfte dieser Fläche ist bereits vermietet, an eine Große Zahnarztpraxis mit MKG und Kieferorthopädie sowie an das Facharzt- und Therapeutenzentrum Valmedica. Mit weiteren Mietinteressenten sind wir bereits im Gespräch, darunter mit einer radiologischen und einer hausärztlichen Praxis, sowie mit einem Fitnessanbieter.
HIR:Gibt es in diesem Zusammenhang im Rheinpark Center auch Veränderungen im Einzelhandelsangebot?
Naehrig: Nein, wir haben langfristige Mietverträge mit unseren Ankermietern dm, Aldi und Media Markt geschlossen, die aus dem zweiten Obergeschoss in das Erdgeschoss ziehen. Ebenso verhält es sich mit Decathlon, H&M sowie P&C, die den Besuchern am gewohnten Ort im Center erhalten bleiben.
HIR:Warum versprechen Sie sich gerade von dieser Verbindung gute Synergieeffekte mit dem Einzelhandel? Gibt es schon ähnliche Projekte?
Naehrig: Unter anderem steigt das Kaufkraftpotenzial. Die Privatzahlenden des Health-Bereichs beispielsweise sind eine zahlungskräftige Kundschaft, die neue Möglichkeiten zur Sicherung der wirtschaftlichen Position des Standorts eröffnet. Außerdem werden laut der von uns beauftragten Umfrage Arztbesuche vorwiegend mit dem Gang zur Apotheke sowie dem Einkaufen von Produkten des täglichen Bedarfs verbunden, was wiederum diesen Einzelhandelsbereich unseres Centers unterstützt.
Und zum zweiten Teil der Frage: Nein, in unserem Portfolio ist es das erste Projekt dieser Art.
HIR:Union Investment hat eine ganze Reihe von namhaften Shopping-Centern. Sind auch in anderen Objekten größere Umwandlungen von Einzelhandelsflächen geplant?
Naehrig: Aktuell planen wir keine weiteren Nutzungsänderungen, aber die aktuelle Transformation der ehemaligen Galeria-Fläche im Quartier Wandsbek-Markt geht planmäßig voran. Ebenso beim Shopping-Center Limbecker Platz in Essen: Nur elf Monate nach dem insolvenzbedingten Auszug von Galeria Karstadt haben wir mit dem schwedischen Modekonzept Lager 157 bereits den dritten Nachmieter (neben Peek & Cloppenburg Düsseldorf und Intersport) für die hochwertige Fläche gewinnen können.
Prominente Nachvermietungen nach Auszug von Galeria
Für die noch verbleibenden Flächen sind die Verhandlungen weit fortgeschritten und wir sind zuversichtlich, bis Ende dieses Jahres weitere Anmietungen bekannt geben zu können.
HIR:Wie schätzen Sie den deutschen Shopping-Center-Markt ein. Wann und warum lohnt sich die Revitalisierung und Neupositionierung eines Centers aus Sicht eines Investors?
Naehrig: Eine Revitalisierung und Neupositionierung lohnt sich grundsätzlich immer dann, wenn Synergien gehoben, das Kundenerlebnis optimiert sowie Kosteneffektivität und Kaufkraftpotenziale gehoben werden können. Aktives Asset Management ist in Zeiten der sich stetig verändernden Anforderungen der Kunden das Gebot der Stunde, damit ein Shopping-Center langfristig erfolgreich bleibt.
