Hahn German Retail Property Day

„Die Zinsänderungsphantasie ist weg“

v.l.: Michael Hahn, Jörn Burghardt, Thomas Kuhlmann. Foto: Stefan Gatzke

„Wir wollten die Veranstaltung unbedingt als Präsenzveranstaltung ausrichten“, sagte der Vorstandschef der Hahn AG, Thomas Kuhlmann, beim Hahn German Retail Property Day in Bensberg. Denn gerade in diesen Zeiten sei der persönliche Austausch besonders wichtig. 80% der gut 100 Teilnehmer gaben bei der TED-Umfrage an, dass dies für sie die erste Präsenzveranstaltung seit den Corona-bedingten Beschränkungen sei. Trotz neuer Hygiene-Regeln verlief die Veranstaltung störungsfrei.

Rückblickend auf die Monate seit dem Shutdown ist Deutschland bislang relativ glimpflich durch die Corona-Krise gekommen, wie Professor Tobias Just, Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, in seinem Vortrag über „Immobilieninvestments im Zeichen einer ausufernden Fiskal- und Geldpolitik“ in Bensberg feststellte. Geprägt wird die aktuelle Lage nach seinen Worten im Wesentlichen durch drei Schocks: Einem Nachfrageschock durch die Schließung des größten Teils des Nonfood-Einzelhandels und der Unterbrechung eines großen Teils der Wertschöpfungskette (z.B. Lieferengpässe in China) einerseits und einem gigantischen Angebotsschock, weil etwa Dienstleistungen auf Grund des Infektionsrisikos nicht mehr angeboten werden durften, auf der anderen Seite.

Und schließlich einen Unsicherheitsschock, ausgelöst durch die Angst der Bürger vor einer womöglich tödlichen Infektion, die sie veranlasst, viele ihrer Aktivitäten zurück zu fahren. Dazu gehört – auch durch politischen Zwang - die massive Beschränkung der Reiselust. Das Ausmaß dieser schwierigen Wirtschaftslage lässt sich schon daran ermessen, dass es laut Just bislang selten gleichzeitig zu einem Nachfrage- und einem Angebotsschock gekommen ist.

Gleichwohl stellt der Professor fest, dass es sich derzeit mehr um einen Schock, denn um eine Krise handelt. Beim Blick auf die aktuelle Lage in Deutschland ist er überzeugt, dass „das Schlimmste hinter uns liegt, aber wir noch nicht durch sind“. Die derzeitige Lage biete noch kein Umfeld für Wachstum. Zumal es bei der Pandemie und ihre gesundheitlichen Folgen noch viele Unbekannte gibt und das Ausmaß der zweiten Welle in einigen europäischen Länder wie Frankreich und Spanien mit all ihren Folgen für die dortige Wirtschaft und die Staatsverschuldung Anlass zur Sorge gibt – auch mit Auswirkungen auf den europäischen Vereinigungsprozess.

Deshalb sollten die Gelder aus dem von den Regierungen der EU-Staaten und der EU-Kommission beschlossenen Hilfsfonds aus seiner Sicht an Strukturreformen in den Empfänger-Ländern geknüpft werden, um die Kapitalmärkte von deren Reformwillen zu überzeugen und ihr Vertrauen zu gewinnen. In Deutschland wird nicht zuletzt das umfangreiche Konjunkturpaket der Bundesregierung dazu beitragen, dass die Wirtschaft laut Just relativ zügig aus der Rezession herauskommt.

Da die Zinsen vor diesem Hintergrund weiterhin flach bleiben und die Marktteilnehmer in absehbarer Zeit nicht mehr mit steigenden Zinsen rechnen – Just: „Die Zinsänderungsphantasie ist weg“ - , hat die Rezession auch keine negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im allgemeinen – wenn man von Hotels und Handelsimmobilien jenseits des Nahversorgungssegments – also den typischen Innenstadthändlern – absieht.

Zweiteilung des Handelsimmobilien-Marktes

„Wohnen“ ist in diesem Umfeld relativ stabil und bei Büros ist mit Blick auf das künftige Ausmaß von Homeoffice noch nicht ganz klar, in welche Richtung sich das Segment entwickeln wird. Allerdings bleibt durch die niedrigen Zinsen bei bonitätsstarken Staatsanleihen viel institutionelles Kapital im Markt, was den Wettbewerbsdruck deutlich erhöht.

Eine Zweiteilung des Handelsimmobilienmarktes bestätigt auch Jan Dirk Poppinga, u.a. Chairman im Retail Board bei CBRE. Der frühere Markt-Slogan „Lage, Lage, Lage“, der bei Retail Assets mit Blick auf die Bedeutung des Immobilienstandorts für den Geschäftserfolg des Mieters besonders gilt, wird nach dem Strukturwandel durch die Digitalisierung und die Folgen der Beschränkungen in der aktuellen Orientierungsphase durch den Dreiklang „Food, Food, Food“ abgelöst. Inzwischen würden sogar Unternehmen wie Deka in Food-Portfolien investieren, stellt er fest.

Mit Blick auf die seit Jahren extrem flachen Zinsen könnte man laut Poppinga zwar annehmen, dass es mit dem Boom nun so weiter geht, da sehr viel Kapital im Markt ist. Doch durch die Folgen der Corona-bedingten Beschränkungen gebe es nun eine Entwicklung im Markt, die sich andernfalls in den nächsten fünf Jahren vollzogen hätte. Durch die Beschleunigung des Prozesses gebe es nun aber mehr Planungssicherheit. Nach dem guten Start im ersten Quartal 2020 – also „vor Corona“ – ist der Rückgang auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien nach Beobachtung des Experten inzwischen spürbar – die Ausnahme bildet bekanntlich das Segment Nahversorgung/Lebensmittel.

Affinität der Investoren für Nahversorgung

Diese Affinität der Investoren für Retail Assets mit Schwerpunkt Lebensmittelhandel und Nahversorgung spiegelt sich auch an der Höhe der Mieten, die in den einzelnen Segmenten während der Phase des Mietmoratoriums im April, Mai und Juni im Durchschnitt gezahlt wurde. Bei Supermärkten/Discountern waren es laut Poppinga 100%, bei Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, die auch Mieter aus dem Nonfood-Bereich haben, waren es 70 bis 95% und bei Highstreet-Objekten und Shopping-Centern durchschnittlich 30 bis 50%.

Nach seinen Worten stellt sich bei Shopping-Centern und innerstädtischen Geschäftshäusern derzeit deshalb die Frage, wo hier das neue Mietniveau liegt. Das belaste in diesem Segment gegenwärtig auch das Investmentgeschäft. Beim Blick in die Zukunft geht Poppinga aber davon aus, dass es in diesem Markt auch wieder Normalität geben wird und auch Shopping-Center wieder gehandelt werden. Die Transaktionen könnten künftig aber anders aussehen. Das Schloss-Straßen Center in Berlin wurde zuletzt zu einer Netto-Anfangsrendite von 6,6% verkauft. Beim Einzelhandel erwartet Poppinga – angetrieben vom aktuellen Druck – viele neue Konzepte.

Joseph Frechen, Niederlassungsleiter von Bulwiengesa in Hamburg erwartet in seiner Prognose, dass der deutsche Einzelhandel insgesamt 2020 etwa 30 Mrd. Euro an Umsatz einbüßen könnte, nachdem die Branche zwischen 2010 und 2019 um 26% gewachsen war und im vergangenen Jahr ein Umsatzvolumen von 540 Mrd. Euro erreicht hatte. Vor allem der Modehandel müsse das Tal der Tränen noch durchschreiten. Das mittlere Segment, das kein Profil habe, werde weiter ausgedünnt. 2021 rechnet er aber wieder mit einer Stabilisierung der Lage.

Allerdings sieht Frechen im deutschen Einzelhandel das Problem des „Overstorings“, der zu großen Ausstattung mit Einzelhandelsflächen. Das wird verstärkt durch die Tatsache, dass sich ein Teil des Umsatzes in den Online-Handel verlagert hat. Da der Handelsverband Deutschland (HDE) die Insolvenz von 50 000 Händlern befürchtet, könnten laut Poppinga etwa 6 bis 8% der Einzelhandelsflächen verloren gehen.

Mit den gravierenden Veränderungen im Einzelhandels - Stichwort Omnichannel-Handel, Verknüpfung von Online- und Offline-Handel – werden sich auch die Anforderungen an die Standorte ändern. „Wir müssen uns damit beschäftigen, wie sich die Standortpräferenzen im Einzelhandel verschieben“, so Frechen mit Blick auf die Frage, wo künftig die Frequenztreiber etwa für die Innenstadt-Lagen sind und ob ein Standort für den wachsenden Service „Click & Collect“ geeignet ist. Auch die Online-Anzeige des Sortiments im stationären Handel in Echtzeit wird für die Branche nach seiner Einschätzung von großer Bedeutung sein.

Alle Händler haben Bedeutung des Internets erkannt

Da inzwischen auch Kunden den Weg in den eCommerce finden, die das ohne Pandemie nie getan hätten – selbst bei Lebensmitteln – haben nach Erkenntnis von Marco Atzberger, Mitglied der Geschäftsleitung beim Kölner EHI Retail Institute, inzwischen alle Händler erkannt, dass sie in die Digitalisierung ihres Geschäfts investieren müssen. Problematisch wird die Lage für die Händler, die das Geld dafür nicht haben und die zu klein sind. Die müssten andere Wege gehen, beispielsweise, indem sie sich mit anderen Händlern am Standort zusammentun.

Mit Blick auf den Umsatzrückgang in einigen Branchen des Nonfood-Einzelhandels und die Höhe der Mieten, die derzeit nicht jeder erwirtschaften kann, stellt sich auch für Atzberger die Frage, wo sich das Mietniveau einpendeln wird. Darüber ist die Branche auch mit den Vermietern im Dialog. Manche Händler werden aus seiner Sicht an einer Flächenverkleinerung nicht vorbeikommen.

Was Vermieter in dieser schwierigen Lage tun können, erläuterte Jörn Burghardt, Mitglied des Hahn-Vorstands in der Diskussionsrunde über die Frage, ob sich der Wandel beschleunigt hat. Grundsätzlich haben die Mieter zur Bewältigung der schwierigen Lage nach seinen Worten viel getan und viele Konzepte entwickelt - auch der Lebensmittelhandel, der nicht schließen musste, hat viel ausprobiert. Mit den Mietern aus dem Nonfood-Bereich, die vom Shutdown betroffen waren, wurde laut Burghardt Stundungen vereinbart. Bei größeren Filialisten etwa aus dem Textilbereich wurden Mietstundungen gegen Vertragsverlängerungen vereinbart.

Unter der Headline „Kaufen im Ausnahmezustand“ befasste sich der Hirnforscher und Marketingexperte Dr. Hans-Georg Häusel mit der Frage, „ob wir das stationäre Shoppen oder gar den Konsum verlernen?“ Dabei machte er deutlich, dass 98,8% der Entscheidungen letztlich unbewusst getroffen werden: „Emotionen beherrschen uns.“ Das eigentliche Machtzentrum sei das limbische System. Darunter wird eine Funktionseinheit des Gehirns verstanden, die vor allem der Verarbeitung von Emotionen dient.

Unterschieden werden dabei etwa das Angstsystem, das Bestrafungssystem, das Neugier-System, das Belohnungs-System oder das Dominanz-System. Vor allem die beiden letzteren Systeme sind für die Bereitschaft zum Konsum wichtig, etwa, wenn der Kunde seinen Nachbarn durch den Kauf eines Porsche übertrumpfen will (Dominanzsystem). Das Balance-System strebt nach Stabilität und Sicherheit und befördert in der aktuellen Krise laut Häusel den Kauf von Lebensmitteln oder Heimwerkerbedarf, um sich zu Hause sicher einzurichten.

Da nach diesem Prinzip aber auch gilt, dass es der Mensch „nie lange im Jammertal aushält“, erwartet der Marketing-Experte, dass es zu einer Gegenbewegung kommt, sobald die Pandemie abflaut und es einen Impfstoff gibt – etwa Mitte 2021. Die Chancen des stationären Einzelhandels liegen darin, mit seinem Konzept alle Sinne der Kunden anzusprechen. Auch die Tatsache, dass die Menschen den Kontakt untereinander brauchen, kann er für sich nutzen.