Nach einem Rekordwert von rund 9,9 Mrd. Euro im Jahr 2021 war der starke Auftakt auf dem Investmentmarkt für deutsche Logistikimmobilien im ersten Quartal 2022 nicht überraschend. Zumal das starke Volumenplus laut JLL der Transaktionsüberhang aus dem Vorjahr war, ergänzt durch einige Abwicklungen. Deshalb könnte das zweite Quartal etwas ruhiger verlaufen als der Jahresstart.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4 Mrd. Euro wurde der Wert von 1,9 Mrd. Euro aus dem Vorjahresquartal nach Berechnung des Immobiliendienstleisters JLL verdoppelt. Der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ermittelte sogar ein Volumen von 4,8 Mrd. Euro, womit der zehnjährige Durchschnitt um 165% übertroffen wurde.

Nach Einschätzung von Diana Schumann, Co-Head Industrial Investment bei JLL Germany, würden die Investoren in unsicheren Zeiten, in denen die Bedingungen durch die Pandemie, den Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und weiter steigende Rohstoff- und Energiepreise „einen möglichst sicheren Anlagehafen“ suchen. Den finden sie aus ihrer Sicht unvermindert im Bereich Logistik und Industrie.

Mit Blick auf die nachhaltige Störung der Lieferketten durch die Corona-Pandemie und Produktknappheit durch den Krieg sind viele Hersteller darauf bedacht, diese Risiken durch die Erhöhung der Lagerkapazitäten zu minimieren, wie JLL in seinem Marktbericht schreibt. Da es aber immer weniger Grundstücke und infolge gestiegener Baukosten und Lieferschwierigkeiten bei Baustoffen Verzögerungen bei Neuntwicklungen gebe, richte sich der Blick sowohl von Nutzern als auch von Investoren stärker auf Bestandsgebäude.

Zu den großen Deals gehörten laut BNPPRE die Übernahme der Deutschen IndustrieReit durch CTP, die im ersten Quartal abgeschlossen wurde und die Mehrheitsübernahme der DIC Asset an der VIB Vermögen. Das waren demnach gleich zwei Transaktionen mit einem Volumen jenseits der 500-Mio.-Euro-Marke. „Mit fast 90 Transaktionen wurden aber auch insgesamt deutlich mehr Abschlüsse verzeichnet als üblich, was ein deutlicher Beleg dafür ist, dass der Markt aktuell so dynamisch wie nie zuvor ist“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Und JLL registrierte eine deutlich gestiegene Zahl von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die sich auf ein Volumen von 2,1 Mrd. Euro summierte.

Zwar geht Dominic Thoma, Co-Head Industrial Investment bei JLL Germany, beim Blick auf das zweite Quartal davon aus, dass der Markt etwas durchatmen wird, da vieles abgearbeitet ist, doch ist die Pipeline immer noch gut gefüllt. So erwartet er im Jahresverlauf wieder mehr Dynamik: Bestandshalter wollten die Gunst der Stunde nutzen, um Objekte zu hohen Preisen zu verkaufen und für Unternehmen sei es interessant, ihre Liquidität durch Sale-and-Lease-back-Transaktionen zu steigern.

Die Spitzenrenditen bleiben unter Druck

Das ungebrochene Interesse der Anleger an Logistik- und Industrieimmobilien hat dazu geführt, dass die Spitzenrenditen unter Druck bleiben. Laut JLL schrumpften die Renditen in fünf der sieben größten Investmentmärkten zuletzt um fünf Basispunkte auf 2,95%. In Köln und Stuttgart hätten die Werte um zehn Basispunkte auf 3% nachgegeben.

Auch BNPPRE registrierte, dass die enorm gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren zu einem kontinuierlichen Absinken der Netto-Anfangsrenditen geführt hat und 2021 in den A-Städten ein Rückgang um 35 Basispunkte auf 3,00% festgestellt wurde. Der Immobiliendienstleister geht allerdings davon aus, dass sich die Yields auf diesem Niveau „vorerst stabilisiert“ haben. Mit einem Wert von 3,2% liegt Leipzig allerdings noch oberhalb der anderen großen Investmentstandorte.

Eine Verschiebung zeigt sich bei der Nationalität der Investoren. Waren 2021 noch deutsche Anleger in der Überzahl, hat sich der Anteil in diesem Jahr zugunsten der Ausländer verschoben. BNPPRE sieht den Anteil bei 62% und JLL bei 69%. Bei den Verkäufern sieht der Immobiliendienstleister allerdings die einheimischen Akteure mit gleichfalls 69% in der Überzahl.

Internationale Investoren sind wieder aktiver

Auf die bedeutenden Investmentstandorte entfiel in den ersten drei Monaten ein Transaktionsvolumen von knapp 1 Mrd. Euro, was laut BNPPRE gleichfalls einem neuen Rekord entspricht. Dabei bildete Berlin mit 380 Mio. Euro die Spitze, vor Frankfurt am Main mit 184 Mio. Euro.

Beim Blick in die Zukunft geben sich die Experten trotz der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten optimistisch. „Viele Voraussetzungen in der Logistikbranche sind gut. Aus diesen Gründen könnte das Flächenumsatzvolumen auf dem Vermietungsmarkt 2022 rund 7 Mio. qm erreichen“, erwartet Diana Schumann. Beim Transaktionsvolumen hält sie eine Rekordmarke von 11 Mrd. Euro für möglich.

Und Raabe ergänzt: „Da bereits nach nur drei Monaten schon knapp die Hälfte des Weges zu einem neuen Jahresrekord beim Transaktionsvolumen geschafft ist, ist es aus heutiger Perspektive nicht unwahrscheinlich, dass dem Markt für Logistik-Investments ein Ausnahmejahr bevorsteht.“ Bei den Spitzenrenditen erwartet er allerdings eine Seitwärtsbewegung.