Entwicklung Immobilienmärkte

Die Preise steigen, aber nicht mehr so stark

Geldpolitik treibt den Immobilienmarkt. Foto: EZB

rv DÜSSELDORF. Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit zehn Jahren nur eine Richtung: nach oben. Bei diesem Statement sind sich der Verband deutscher Pfandbriefbanken und das Forschungsinstitut Bulwiengesa nach Auswertung ihrer Immobilienindizes sowie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinem Frühjahrsgutachten einig. Eine Ausnahme bilden Teile des Handelsimmobilienmarktes, nachdem insbesondere einige Nonfood-Branchen durch den Online-Handel zusätzlich unter Druck gesetzt werden und die Mieten in 1A-Lagen z.T. nachgeben.

Konkret erreichte der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) im vierten Quartal 2019 mit einem Plus von 6,3% auf 163,1 Punkte (Basisjahr 2010 = 100) gemessen am Vorjahresquartal „seinen bisher höchsten Wert“, so der Verband, der vierteljährlich auf Basis realisierter Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte veröffentlicht. Laut Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VdP, fällt der Anstieg aber nicht mehr so hoch aus wie noch vor zwei oder drei Jahren.

Die durchschnittlichen Preisanstiege bei Gewerbeimmobilien lagen demnach bei +6,0%, angetrieben vor allem vom Anstieg (+8,9%) bei Büroimmobilien. Bei Wohnimmobilien lag der Preisanstieg deutschlandweit bei 6,4%, in den Top 7 Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aber nur noch bei 2,9%, bei einem Plus von 2% bei den Neuvertragsmieten. Tolckmitt erkennt darin das Signal, dass die Investoren nicht zu jedem Preis kaufen.

Die wesentliche Ursache dafür, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2011 stärker steigen als die Neuvertragsmieten, ist laut Prof. Harald Simons, Vorstand der Empirica AG, „auf dem Kapitalmarkt zu suchen, also den niedrigen Zinsen.“ Allerdings wurde der Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren stark angekurbelt, heißt es im ZIA-Frühjahresgutachten und überstieg 2019 in den A-Städten das Wachstum der Nachfrage, vor allem in Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart. Simons erwartet, dass dieser Trend in den A-Städten 2020 anhält.

Auch Bulwiengesa ermittelt in seinem Immobilienindex (Grafik) für 2019 ein Preiswachstum von durchschnittlich 4,7%, wobei auf den Teilindex Wohnen ein Plus von 5,5% und auf den Teilindex Gewerbe von 3,2% entfällt. „Allerdings scheint der Scheitelpunkt überschritten“, schätzt auch das Forschungsunternehmen.

In diesem Kontext und mit Blick auf den wachsenden eCommerce ermittelte der VdP für das Segment Einzelhandelsimmobilien einen durchschnittlichen Preisrückgang von -0,2%. Die verringerte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen spiegele sich nicht nur in den Preisen wider, sondern auch in den Neuvertragsmieten, die um 0,9% nachgaben. Laut Bulwiengesa hat sich der durchschnittliche Mietrückgang in den 1A-Lagen von -0,3% (2018) auf -1,4% ausgeweitet. Günstiger ist die Entwicklung allerdings auf dem Markt für Fachmarktimmobilien mit Bezug zum Lebensmittelhandel.