Im Zuge des Wandels auf den Immobilienmärkten haben sich auch die Präferenzen der Immobilienfinanzierer mit Blick auf die verschiedenen Nutzungsarten verändert, wie die Befragungen zum jüngsten BF. Quartalsbarometer zeigen. Ob die eher negative Einstellung zu Handelsimmobilien gerechtfertigt ist, bleibt die Frage.

Während des fast endlosen Immobilienbooms zwischen 2010 und dem Jahr der Zinswende 2022 zogen die Investoren wie Nomaden von einer Anlage-Klasse zur nächsten, bis das Wertsteigerungspotenzial im Zuge des Aufschwungs jeweils aufgebraucht war und die Spitzenrenditen bei stetig gestiegenen Preisen immer weiter schrumpften. Ihre Spitzenwerte erreichten die Immobilienpreise zwischen 2019 und 2021 kurz bevor die Europäische Zentralbank (EZB) mit der Rückkehr der Inflation im Sommer 2022 die Zinswende einleitete und steigende Finanzierungskosten den Preisauftrieb stoppten. Seither gibt es etwa mit Bundesanleihen wieder Alternativen zur Investition in Immobilien, die während der Null-Zinsphase lange Zeit alternativlos war. Die Prolongation von Immobiliendarlehen gestaltet sich derzeit deshalb als schwierig, weil die Werte der Objekte eher sinken als steigen.

Dadurch wurden die Karten im Immobilienmarkt neu gemischt. Allerdings ist hierzulande aus Sicht von Experten zu beobachte, dass viele Marktakteure immer noch in der Vergangenheit leben und hoffen, dass die guten alten Zeiten mit niedrigen Finanzierungskosten zurückkehren. Vor diesem Hintergrund finden Verkäufer und Käufer bei ihren Preisvorstellungen meist selten zusammen. Und durch die Prolongation von Darlehen werden die Marktkorrekturen immer weiter hinausgezögert.

Im Zuge dieser aufgezeigten Veränderungen haben auch die Immobilienfinanzierer ihre Präferenzen mit Blick auf die verschiedenen Nutzungsarten in den vergangenen zehn Jahren geändert, wie die BF. Direkt AG auf Grundlage der Untersuchungen für ihr Quartalsbarometer feststellt. Der Index, der im Auftrag der BF. Direkt AG durch das Analysehaus Bulwiengesa erarbeitet wird, gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder.

Gemäß der Umfrage unter etwa 110 Experten ist zuletzt das Interesse an der Finanzierung von Bestandsbüroimmobilien, die lange Zeit „die beliebteste Nutzungsart unter den Finanzierern“ war und von über 90% der Institute finanziert wurde, seit Anfang 2023 gesunken. „Seit einigen Quartalen pendelt der Anteil der Befragten, der Büros finanziert, zwischen 70% und rund zwei Dritteln“, heißt es dazu in der Studie. Seit die Arbeit im Homeoffice durch die Zwangsmaßnahmen während der Pandemie gesellschaftsfähig geworden ist und Mitarbeiter tageweise zu Hause arbeiten dürfen, hat das auch Konsequenzen für den Bedarf an Büroflächen.

Hinzu kommen die wachsenden Anforderungen der Investoren an die Energieeffizienz von Büroimmobilien, wodurch ältere Objekte in diesem konjunkturellen Umfeld an Attraktivität verlieren. „Die Nutzungsart wird seit einigen Jahren als deutlich risikobehafteter gesehen als zuvor“, verweist Francesco Fedele, CEO der BF.Direkt AG, auf das jüngste BF.Quartalsbarometer, das die veränderte Einschätzung der Finanzierer zur Anlageklasse Büroimmobilien widerspiegelt. Die Zeitreihe reicht zurück bis zum Jahr 2015.

Die Pandemie hat Handelsimmobilien belastet

Dass sich in den vergangenen zehn Jahren auch die Einstellung zur Anlage-Klasse Handelsimmobilien etwas verschlechtert hat, kommt mit Blick auf den Strukturwandel durch den Online-Handel Mitte der 2010er-Jahre etwa bei Shopping-Centern und dem Rückgang der Spitzenrenditen in dieser Anlageklasse auf unter 4% im Jahr 2018 nicht überraschend. Hier kam die Zäsur entsprechend früher. Vor allem aber haben die Zwangsschließungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie den innerstädtischen Geschäftslagen und auch den Einkaufszentren stark zugesetzt, wie an den zahlreichen Insolenzen im Einzelhandel mit allen Folgen auch für die Vermieter der Handelsimmobilien abzulesen ist.

„Bis zum Beginn der Corona-Pandemie (…) waren in der Regel zwischen 60 und 80% der Befragten bereit, Handelsimmobilien zu finanzieren“, heißt es in der Pressemitteilung zum Quartalsbarometer. Der jähe Einbruch sei dann im ersten Quartal 2020 mit der Pandemie gekommen. Seither bewege sich der Wert um die 40% mit einem Tiefstand von 32,6% im ersten Quartal 2024. Nach den Worten von Prof. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, hat sich „die Risikoeinschätzung von Handelsimmobilien in den vergangenen fünf Jahren deutlich verändert“.

Gründe dafür sind aus seiner Sicht zum Teil die Erfahrungen in der Pandemie, vor allem aber bereitet das veränderte Konsumentenverhalten Sorgen. Deshalb würden Shopping-Center und innerstädtische Geschäftshäuser von den Banken deutlich kritischer gesehen und die Banken hätten sich aus diesen Immobiliensegmenten zurückgezogen.

Das hat aber nichts an der Tatsache geändert, dass herausragende innerstädtische Objekte wie das KaDeWe (Foto: Signa) in Berlin oder das Ensemble in der Maximilianstraße 12 – 14 in München Käufer und damit eine Finanzierung gefunden haben. Bei Handelsimmobilien kommt es immer auf das einzelne Objekt und seine einzigartige Lage an. So haben sich auch Geschäftshäuser in Luxuslagen als krisenresistent erwiesen. Zum Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Lebensmittel, die sich gerade in der Pandemie als recht resilient erwiesen haben, äußert sich die Studie dagegen nicht. Womöglich wurde dieses Segment nicht betrachtet.

Laut Quartalsbarometer ist selbst das Wohnsegment, das neben Büros mit über 90% lange Zeit bei den Finanzierern das beliebteste Segment war, nicht ungeschoren davongekommen. Auch Bestandsimmobilien der Nutzungsart Wohnen hätten Federn lassen müssen, heißt es, allerdings nicht so stark wie im Bürosegment. Dass sich der Wert seit dem vierten Quartal 2023 immerhin zwischen 80 und 90% bewegt, dürfte an der angespannten Lage auf den Wohnungsmärkten in den deutschen Ballungszentren und dem Mietsteigerungspotenzial liegen. Dadurch wird auch die Spekulation mit Mehrfamilienhäusern weiter angefacht.

Bei Hotelimmobilien, die bedingt durch die Zwangsmaßnahmen während der Pandemie mit einer volatilen Investitionsbereitschaft von phasenweise unter 20% konfrontiert waren, hat sich die Lage wieder entspannt. „In den ersten beiden Quartalen 2025 gaben sogar wieder mehr als 50% der Banken an, Hotelimmobilien zu finanzieren“, heißt es im Quartalsbarometer.

Ohne Euphorie, aber relativ stabil ist die Finanzierungsbereitschaft bei Logistikimmobilien. Nachdem die Bereitschaft seit 2015 von damals knapp 60% kontinuierlich angestiegen war und während der Pandemiezeit einen Spitzenwert von 80% erreichte – auch in diesem Segment gab es Akteure, die von der Pandemie profitierten – ist der Stern laut Quartalsbarometer seit Anfang 2023 wieder etwas gesunken und „der Wert bewegt sich langsam, aber kontinuierlich wieder in Richtung der 60-Prozent-Marke“, heißt es.