Während der innerstädtische Einzelhandel mit der krisenbedingten Kaufzurückhaltung zu kämpfen hat, stellt sich die Lage des europäischen Luxuseinzelhandels deutlich krisenresilienter dar. Die bekannten Marken setzen weiter auf Expansion und investieren in die Qualität ihrer Verkaufsflächen sowie in mehrstöckige Konzepte, um ihr „Markenuniversum erlebbar zu machen“. In Deutschland spielen vor allem die Königsallee in Düsseldorf und die Maximilianstraße in München ganz vorne mit.
Für die Innenstädte mit Luxus-Einkaufslagen ist vor dem Hintergrund des wachsenden Online-Handels besonders eins interessant: Luxusmarken setzen verstärkt auf Flagship-Erlebnisse und langfristige Präsenz in einer Stadt. Deshalb sind die physischen Standorte von strategischer Bedeutung. Das wird schon dadurch unterstrichen, dass Luxus-Einkaufslagen – im Kontrast zu den verkehrsberuhigten konsumigen Einkaufsmeilen – nur funktionieren, wenn sie nicht verkehrsberuhigt sind und Parkplätze direkt vor der „Ladentür“ bereithalten, um die Luxus-Karosse zu parken. Die Selbstinszenierung des Kunden/der Kundin gehören hier zum Einkaufserlebnis.
Wie die Ergebnisse der dritten Ausgabe des European Luxury Retail Reports für 2025, den der Immobilienberater Cushman & Wakefield (C&W) vorgelegt hat, außerdem zeigen, profitieren gleichzeitig vermehrt auch benachbarte Straßen und Areale von der Zugkraft der Luxus-Lagen, da sie nach Einschätzung von Robert Travers, Head of EMEA Retail bei Cushman & Wakefield, diesen Marken die direkte Nähe zu deren klassischer Klientel bieten – neben einer größeren Flexibilität bei den ansonsten sehr knappen Flächen in den Luxusmeilen. Somit können Luxus-Lagen in einer Stadt auch als Stabilisator für den Einzelhandel im Umfeld fungieren.
Da Inflation und schrumpfende Kaufkraft der resilienten Kundschaft des Luxus-Segments weniger anhaben können als der breiten Bevölkerung, haben die Luxusmarken ihre Expansion auch unter den schwierigen Bedingungen des Jahres 2025 fortgesetzt. Mit 96 neuen Luxusgeschäften in 20 von C&W untersuchten Top-Lagen in 16 Städten und zwölf Ländern stieg die Zahl der Neueröffnungen um 13%.
Am stärksten expandierten die Marken aus dem Bereich Mode & Accessoires, wie der Blick auf die 48 neuen Fachgeschäfte, die von 40 verschiedenen Marken eröffnet wurden, zeigt. Dazu gehören Bottega Veneta, Brunello Cucinelli, Celine, Dior, Max Mara, Saint Laurent und Toteme. Im Bereich Schmuck und Uhren waren es – wie im Vorjahr – 28 Neueröffnungen, die laut Studie durch ein leichtes Umsatzwachstum in der Branche von 0,5% gestützt wurden. Auf die Juwelier-Marken Tiffany, Damiani, Chaumet, Bulgari und Carrera y Carrera entfielen 18 neue Boutiquen, die Uhren-Marken eröffneten zehn Shops. Besonders dynamisch entwickelte sich laut Studie das Segment Beauty & Parfümerie, angetrieben von sechs Neueröffnungen allein in Paris – einschließlich des neuen europäischen Flagshipstores von Acqua di Parma und des ersten Geschäfts von der Interparfum-Marke Solférino in der Kategorie „Haute Parfumerie“.
Aus Sicht der Experten zeigte der Luxusmarkt im Vorjahr eine „interessante Doppelbewegung“. Das heißt, der Markt wurde breiter, da neben den traditionellen Marken der drei Luxus-Konzerne LVMH, Kering und Richemont, auf die 30% der Neueröffnungen entfielen, 57 weitere Marken für gut zwei Drittel (70%) der Neueröffnungen standen. Das zeigt aus ihrer Sicht die Breite des Luxusmarken-Segments und die Zahl der Herausforderer, „die neue Flagship-Formate entwickeln und sich in Top-Lagen positionieren“, wächst. Als Beispiel nennen sie die schwedische Modemarke Toteme mit drei neuen Stores.
Große Zahl von Herausforderern in den Luxuslagen
Der Blick auf die etablierten Luxus-Konzerne zeigt, dass auf die LVMH-Marken im Vorjahr 17 Neueröffnungen entfielen, nach 15 im Jahr zuvor. Zudem ist die Pipeline für 2026 und darüber hinaus in den 20 Luxuslagen gut gefüllt. Das gilt vor allem für die Marken Dior, Tiffany und Louis Vuitton. Der Luxus-Konzern Richemont kam 2025 zwar nur auf fünf Neueröffnungen, allerdings war das Unternehmen mit 11 Stores (2024) und 14 Läden (2023) bereits sehr expansiv und plant weitere Neueröffnungen in diesem und im nächsten Jahr, darunter mit Marken wie Van Cleef & Arpels, Vhernier, Dunhill und Montblanc. Unter den fünf neuen Läden waren vier aus dem Bereich Schmuck & Uhren der Marken Vacheron Constantin, Van Cleef & Arpels sowie A. Lange & Sohn. In den Reihen der Kering-Markenfamilie gab es sieben neue Stores, darunter die Marken Saint Laurent und Bottega Veneta.
Begleitet wird die Expansion in den Luxuslagen allerdings von einem erheblichen Engpass beim Flächenangebot in den Top-Straßenabschnitten. So registrierte der Immobilienberater 2025 in acht der 20 untersuchten Straßen eine Leerstandsquote von 0% und in sechs von unter 5%. Doch wie Andreas Siebert, Head of Retail Investment Germany bei C&W, beobachtet, macht auch im Luxusmarkt Not erfinderisch. So erweitern die Marken ihre Flächen auch in die oberen Etagen oder benachbarte Einheiten. Dass der Angebotsmangel die Mieten steigen lässt, liegt auf der Hand. „Bis Ende 2025 lagen die Mieten in Luxusstraßen 7% über dem Niveau von 2018, dem Jahr, das als Wendepunkt in der Ausrichtung der Konsumenten auf Online-Shopping gilt“, wie die Autoren mit Blick auf die Tatsache schreiben, dass die Mieten in einigen Märkten Rekordwerte erreichen. Dass sich das Mietwachstum 2025 über den Luxussektor hinaus ausgeweitet hat, ist daran abzulesen, dass die Mieten in Luxusstraßen im Schnitt um 3,5% und in Nicht-Luxus-Einkaufsstraßen um 3,3% zulegten. Daraus lesen die Experten eine „breitere Belebung der Nachfrage nach erstklassigen physischen Einzelhandelsstandorten“ ab.
In diesem Umfeld registrierte C&W für die beiden untersuchten deutschen Luxus-Lagen Maximilianstraße in München und Königsallee in Düsseldorfer nur drei Neueröffnungen – nach acht 2024. Darunter fällt in München die Wiedereröffnung der dreistöckigen Boutique von Bulgari in der Maximilianstraße 17. Zudem plant Commerz Real die Sanierung der Maximilianstraße 12 -14, um die Büro- und Handelsflächen aufzuwerten. In Düsseldorf ist der Umzug von Chanel auf eine größere Fläche in der Königsallee 20 zu erwähnen. Und Dior baut gerade seinen Flagship Store um und ist vorübergehend in die Hausnummer 19 gezogen.
Geprägt wird die Düsseldorfer Luxus-Lage gegenwärtig durch die beiden Projektentwicklungen Le Coeur von Hines mit Mischnutzung auf 47 000 qm und das Trinkaus Karree von der Momeni Gruppe mit 40 000 qm, davon 2 000 qm für Handel und 700 qm für Gastronomie. Allerdings befinden beide sich auf der „Kö West“ genannten Straßenseite, die vor allem von Banken und hochwertigen Bürogebäuden geprägt war. Der vom Einzelhandel dominierte Teil der „Kö“ befindet sich auf der Ost-Seite des Kö-Grabens. Für das Le Coeur wurden bislang die Marken Diptyque, Juwelier Hestermann und Label Kitchen als Mieter gewonnen.
Inwieweit die Kö West den Anschluss an die „Kö Ost“ gewinnen wird, muss sich zeigen. Ein gutes Vorzeichen ist, dass Hermès schon lange auf dieser Straßenseite ist und sich auch Versace hier etabliert hat. Allerdings wird die Stadt noch viel für die Aufwertung des öffentlichen Raums tun müssen. Laut C&W bleibt das Angebot trotz der Projekte knapp, wie an der Leerstandsquote von 1,8% in der Maximilianstraße und von 3,1% auf der Kö abzulesen ist.
