HIR DÜSSELDORF. Die Messe- und Handelsstadt Leipzig ist mit mehr als 600 000 Einwohnern die bevölkerungsreichste Stadt des Freistaats Sachsen. Sie verzeichnet seit Jahren ein kräftiges Bevölkerungswachstum und entwickelt sich zur Schwarmstadt mit ausgeprägter Ausbildungs- und Berufsanfängerzuwanderung. Als Oberzentrum ist sie auch der Mittelpunkt der Wirtschaftsregion Leipzig-Halle. Als Einkaufsstadt zählt Leipzig auch im bundesdeutschen Maßstab zu den hochattraktiven Destinationen, wie es im jüngsten „Insight Leipzig“ von Comfort in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH heißt.
Ein gutes Fundament für den Standort Leipzig bildet dabei seine Tradition als zweitälteste Universitätsstadt Deutschlands mit aktuell 40 000 Studenten und ihre, dadurch begünstigte breite Aufstellung. „Ein langfristiger Vergleich maßgeblicher Parameter mit ähnlich großen Städten seit der Finanzkrise zeigt, dass sich Leipzig ebenso wie das nahegelegene Dresden nicht zu verstecken braucht“, heißt es im Report Insight Leipzig, der unter Federführung von Björn Gottschling,geschäftsführender Gesellschafter von Comfort, und Olaf Petersen, Leiter des Bereichs Immobilien bei der CIMABeratung + Management, entstanden ist.
Beim Bevölkerungswachstum gehört Leipzig mit einem Zuwachs von gut 90 000 Einwohnern neben Dresden mit +60 000 Einwohnern zu den wachstumsstarken Standorten. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wuchs um etwa 40% und die Arbeitslosenquote sank deutlich auf 7,6%. Hier sind Unternehmen wie Siemens, Porsche, DHL und BMW mit modernen Werken beheimatet und Forschungseinrichtungen wie das Max-Planck-Institut. Zusammen mit Halle gilt Leipzig als wichtiger Logistikstandort und ist auch für Touristen interessant, wie die rund 3,8 Mio. Übernachtungen 2024 laut Report belegen.
Vor diesem Hintergrund erzielte der Einzelhandel 2024 im Stadtgebiet von Leipzig einen Umsatz von rund 3,9 Mrd. Euro. Anders als in großen Teilen Ostdeutschlands bildet laut Insight Leipzig die Innenstadt mit einem Umsatz von knapp 700 Mio. Euro und rund 170 000 qm Verkaufsfläche im lokalen Standortgefüge die mit Abstand wichtigste Einkaufslage der Stadt und der Region. Aber auch in puncto Qualität des Besatzes kann auf Grund der vielen Projektentwicklungen und Revitalisierungen in den vergangenen beiden Dekaden kein anderer Einzelhandelsstandort in der Region der Leipziger City das Wasser reichen.
Der Einzelhandel kann hier in einer kompakten innerstädtischen Struktur innerhalb des Innenstadtrings agieren. Das Einzugsgebiet umfasst etwa 1,3 Mio. Einwohner, also mehr als das Doppelte der Stadtbewohner. Die Einzelhandelszentralität liegt laut MB Research mit 102,1 nur leicht im positiven Bereich. Zwar hat die Einzelhandelskaufkraft der Leipziger stark aufgeholt, doch liegt sie mit 93,0 noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100. Hier bietet der Kaufkraftzufluss aus dem Umland und durch die Touristen für den Handel einen wichtigen Ausgleich.
Die Kaufpreise sind spürbar gesunken
Mit Blick auf die Zinswende im Sommer 2022, die auch im Handelsimmobilienmarkt zu sinkenden Immobilienwerten und steigenden Renditen geführt hat, sind laut Insight Leipzig auch in der Messestadt die Kaufpreise in den absoluten Toplagen gemessen an ihrem Spitzenniveau mittlerweile spürbar gesunken. Im Gefüge ganz oben stehen die Petersstraße und die Grimmaische Straße sowie mit einem kleinen Abstrich die Hainstraße. Für herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau sind hier Kaufpreisfaktoren von bis zu etwas mehr als dem 20-fachen der Jahresmiete realistisch. Aber auch Markt, Neumarkt oder Nikolaistraße sowie andere zentrale Lagen sind aus Investorensicht interessant.
Zu den großen Transaktionen gehörte zuletzt der Verkauf der Grimmaische Straße 10 und der Grimmaische Straße 19 an einen privaten Investor. Etwas länger liegt der Verkauf der Brühl Arkade mit dem Marriott Hotel zurück. Die letzte Transaktion in der Petersstraße war der Verkauf des Stentzler’s Hof an eine französische Investmentgesellschaft und die Firma Midstad machte von ihrem Ankaufsrecht bei der P&C-Immobilie in der Innenstadt Gebrauch, um in den oberen Etagen ein Hotelkonzept zu etablieren. Im Markt wird laut Report derzeit berichtet, dass Unibail Rodamco Westfield (URW) die Höfe am Brühl (Foto) zum Verkauf anbietet. Von einem Vollzug ist jedoch noch nichts zu vermelden.
Im Kontrast zum Investmentmarkt hatte der Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien bundesweit bereits seit Mitte 2021 wieder deutlich Fahrt aufgenommen, wie Andreas Kogge, Partner der Comfort Berlin GmbH berichtet. Dazu hat sicher auch beigetragen, dass die Immobilieneigentümer die Realität mit Blick auf die erzielbaren Mieten zunehmend anerkennen. Denn laut Kogge werden die Mieten nicht mehr ohne weiteres auf das Vor-Corona-Niveau zurückkehren. Gleichzeitig wird ein höheres Maß an Flexibilität bei den Verträgen in puncto Laufzeiten, Break-Options, Nebenkosten, Indexierungen, Zuschüssen u.a. vorausgesetzt.
Dass generell auf dem deutschen Vermietungsmarkt auch wieder mehr Abschlüsse im innerstädtischen Kern-Sektor Mode zu verzeichnen sind, der inzwischen wieder für das Gros der Vermietungen verantwortlich ist, davon profitiert laut Report auch der Leipziger Einzelhandelsmarkt mit seinem Angebot. Dabei zählt die Leipziger Innenstadt sowohl bezogen auf das Thema Einzelhandel als auch weit darüber hinaus mit Sehenswürdigkeiten wie dem Gewandhaus, der Thomaskirche, der Nikolaikirche, dem Museum der bildenden Künste oder der Universität zur ersten Reihe der attraktivsten Innenstädte Deutschlands. In diesem Kontext bietet sie eine bemerkenswerte Vielfalt – ohne allerdings über Luxus-Marken zu verfügen wie München, Düsseldorf oder Frankfurt am Main.
Bei den Top-Mieten für kleinere Flächen bewegen sich die Grimmaische Straße und die Petersstraße in der Bandbreite von 108 bis 132 Euro je qm/Monat. Die Top-Mieten am Markt und an der Hainstraße bewegen sich für kleinere Flächen zwischen 86 und 105 Euro je qm, während an der Nikolaistraße und am Neumarkt für kleinere Flächen zwischen 36 und 44 Euro beziehungsweise 24 bis 30 Euro erzielt werden.
