Während sich der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der die Stimmung in der globalen Immobilienwirtschaft misst, im zweiten Quartal leicht von -2 auf -1 verbesserte, blieb der Index in Europa mit -6 noch tiefer im negativen Bereich – auch wenn sich der Wert von -8 im ersten Quartal verbessert hat. Doch Länder wie Deutschland, das einen weiteren Rückgang des CPSI von -20 auf -23 hinnehmen musste, drücken den europäischen Durchschnitt.
Nach den Worten von Jens Böhnlein (MRICS), Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, bleibt der deutsche Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2026 in einer „schwierigen Übergangsphase“. Denn die „im vergangenen Quartal erkennbaren Ansätze einer Bodenbildung haben sich noch nicht zu einer nachhaltigen Trendwende verdichtet“, wie der Experte feststellt. Abzulesen ist das auch daran, dass im zweiten Quartal der Anteil der Befragten, der den hiesigen Markt in einer Abschwungphase sieht, gegenüber dem ersten Quartal von 21% auf 39% gestiegen ist und der Anteil, der den Tiefpunkt des Marktzyklus erreicht sieht, von 42% auf 39% gesunken ist.
Auch die Stimmung der Investoren, die im Investment Sentiment Index (ISI) gemessen wird, sank hierzulande deutlich von -20 auf -27. Einziger Lichtblick ist, dass sich die Stimmung unter den Mietern/Nutzern – gemessen im Occupier Sentiment Index (OSI) – gegenüber dem Vorquartal nicht verschlechtert hat. Allerdings ist ein Wert von -20 kein Grund für großen Optimismus. So stellt denn auch Jens Böhnlwein fest, dass „der Nutzer“ zwar ein Zeichen der Hoffnung für den deutschen Immobilienmarkt gibt, doch dass der Kapitalmarkt skeptisch bleibt. „Insbesondere die weitere Verschlechterung der Kreditkonditionen und rückläufigen Kapitalwerterwartungen bremsen die Erholung und belasten die Investitionsbereitschaft“, wie der Experte feststellt.
Wie zuletzt bereits andere Untersuchungen zeigten, bestätigt auch die aktuelle Umfrage zum RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM), für den weltweit regelmäßig über 3 000 Experten befragt werden, eine extreme Verschlechterung der Kreditkonditionen in Deutschland. So sank der Nettosaldo von -42% im ersten Quartal nochmals weiter auf -70% im zweiten Quartal. Laut RICS-Umfrage haben die deutschen Teilnehmer seit dem zweiten Quartal 2020 – als Corona zum zentralen Thema wurde – bei den Kreditkonditionen eine überwiegend negative Veränderung wahrgenommen. Zwar drehte der Nettosaldo ab dem ersten Quartal 2024 ins Positive und verharrte hier auch im Jahresverlauf, bis im Jahr 2025 eine volatile Phase einsetzte und der Nettosaldo zwischen -11%, +25%, 0% und -6% hin und her schwankte. Die geopolitischen Krisen mit ihren negativen Auswirkungen auf die Energiepreise und die Erkenntnis, dass ein Ende des Iran-Konflikts nicht in Sicht ist, haben die negative Stimmung im zweiten Quartal 2026 verstärkt.
Aus Sicht von Susanne Eickermann-Riepe (Foto), Senior Vice President (SVP) der RICS weltweit, dürften auch die Bewertungsrisiken in den Bestandsportfolien, die seit der Zinswende im Sommer 2022 gewachsen sind, die Bedingungen verschlechtert haben. Das betrifft auch den wachsenden Bestand an Refinanzierungen, die in der nächsten Zeit anstehen. Europaweit schätzt sie das Refinanzierungsvolumen auf 100 Mrd. Euro und mehr. Wenn die Eigentümer bei der Refinanzierung Eigenkapital nachschießen müssen, dann erhöht das aus ihrer Sicht den Druck auf die Bewertungen und damit dürfte auch der Verkaufsdruck weiter wachsen.
Weniger Geld fließt in Immobilien
In diesem Umfeld ist nach ihrer Beobachtung im Immobilien-Segment auch die verfügbare Geldmenge reduziert worden, da es inzwischen alternative Anlagen gibt, die bessere Renditen bei geringerem Risiko abwerfen. Zum Hintergrund: Während der Null-Zinsphase als beispielsweise die Renditen von Bundesanleihen im negativen Bereich notierten, gehörten Immobilien zu den wenigen Anlage-Klassen, die noch eine kleine Rendite abwarfen. Seit der Zinswende durch die Europäische Zentralbank und vor allem als Folge des hohen Verschuldungsprogramms der Bundesregierung notieren etwa die Zinsen für Bundesanleihen inzwischen bei über 3%.
Gleichzeitig haben sich die Einschätzungen über den Immobilieninvestitionsstandort Deutschland verändert. So ist der Anteil der Befragten, der deutsche Immobilien als „teuer“ einschätzt, von 30% im ersten auf 46% im zweiten Quartal gestiegen, während der Anteil, der die Anlage als günstig einschätzt mit 11% – nach zuvor 12% – relativ konstant geblieben ist. Klar gefallen ist laut RICS-Umfrage aber der Anteil der Befragten, der die Preise als angemessen betrachtet – und zwar von 58% zu Jahresanfang auf 43% im zweiten Quartal.
Vor diesem Hintergrund ist es keine Überraschung, dass sich die Kapitalwerterwartungen in den nächsten zwölf Monaten von -17% im ersten auf -31% im zweiten Quartal verschlechtert haben. Bei Büroimmobilien ging der Wert von -24% auf -39% zurück, bei Industrieimmobilien sank er von 0% auf -10%. Der hohe Rückgang bei Handelsimmobilien von -26% auf -43%, ist dagegen nicht nachvollziehbar, da sich die Sub-Asset-Klasse Lebensmittelmärkte und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren auf Grund ihrer wichtigen Versorgungsfunktion als krisenresilient erwiesen haben. Auch innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lagen mit bonitätsstarken Mietern – etwa in Luxus-Straßen – dürften recht stabil sein. Und bei Shopping-Centern haben in den vergangenen Jahren bereits umfangreiche Preisanpassungen stattgefunden.
Einen kleinen Lichtblick in dieser herbstlichen Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt sieht Böhnlein auf dem Mietermarkt. Über alle Asset-Klassen hinweg verharrten die Mieterwartungen laut Umfrage in den vergangenen drei Quartalen bei -14% beziehungsweise. -13%. Dass die Werte nicht tiefer im negativen Bereich stecken, wird offenbar schon als Erfolg gemessen.
Damit sich der deutsche Immobilienmarkt nachhaltig erholt, bilden aus Sicht von Jens Böhnlein stabile Finanzierungsbedingungen, realistische Preisvorstellungen bei den Marktakteuren und eine Belebung der Investitionsaktivität die entscheidenden Voraussetzungen. Der Druck durch die Refinanzierungen könnte einiges in Bewegung bringen.
Dass diese Schwäche des deutschen Immobilienmarkts auch auf Europa durchschlägt, zeigt das insgesamt schwache Sentiment in der Region. Laut Susanne Eickermann-Riepe haben sich auch in Europa die Kreditkonditionen erneut verschlechtert und die Zurückhaltung bei den Investitionen hat zugenommen. Gleichzeitig treten aber auch die Unterschiede in der Region deutlicher hervor. „Während Polen, Spanien und Portugal deutlich im positiven Bereich liegen, bleiben Frankreich,Deutschland und Österreich die Schlusslichter“, wie sie feststellt. So zeigen die aggregierten Zwölfmonats-Erwartungen für die Kapitalmärkte in den drei Schlusslichtern schwierigere Zeiten für Objekte in B-Lagen (Secondary Markets). In den Prime Märkten werden moderate Renditen erwartet.
Auf dem europäischen Nutzermarkt ist in einigen Segmenten laut Eickermann-Riepe eine steigende Flächenverfügbarkeit zu registrieren und es werden bei Vermietungen auch mehr Incentives geboten. Die Zersplitterung des europäischen Immobilienmarktes ist auch daran zu erkennen, dass die Einschätzungen über den aktuellen Marktzyklus sehr geteilt sind. Nur in wenigen Ländern wie Polen, Ungarn und der Schweiz sehen die Marktakteure eine beginnende Aufschwungphase.
