Nach einem schwachen vierten Quartal 2023 im Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien waren sich die Immobilienberater auch beim Blick auf den Start ins Jahr 2024 einig, dass es sich um das niedrigste Quartalsergebnis seit langem handelt. Nur bei den Vergleichszahlen bezog sich JLL auf das Jahr 2012, BNP Paribas Real Estate auf das Krisenjahr 2010 und CBRE registrierte das schwächste Auftaktquartal seit 2015. Klar ist jedoch, dass die konjunkturelle Flaute in Deutschland beginnt, beim Flächenumsatz im Logistikimmobilienmarkt Spuren zu hinterlassen.
„Die nun seit einigen Quartalen anhaltende konjunkturelle Flaute hat sich mit etwas Verzögerung zum Jahresbeginn 2024 erstmals auch im registrierten Logistikflächenumsatz deutlich bemerkbar gemacht“, stellt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE) fest. Und auch Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency bei JLL Germany registriert, dass sich die konjunkturelle Lage weiterhin dämpfend auf den Logistikvermietungsmarkt auswirkt und einige Nutzer Entscheidungen hinauszögern. Laut Hafner hat sich die durchschnittliche Dauer der Anmietungsprozesse in den vergangenen Monaten sukzessive verlängert, nicht zuletzt, weil viele Unternehmen auf Grund der Unsicherheiten ihre Kosten viel genauer im Blick behalten.
Wesentlich erschwert wird die Lage im Vermietungsmarkt nach seinen Worten dadurch, dass die Neuvertragsmieten seit der Corona Pandemie „nahezu flächendeckend einen kräftigen Sprung nach oben vollzogen haben“, so dass viele Nutzer momentan dazu tendieren, ihre Vertragsoptionen zu ziehen und auslaufende Mietverträge zu verlängern – wenn das möglich ist. Der niedrige Leerstand und die geringe Fluktuation machen es bei der Suche neuer Flächen nicht leicht, in punkto Lage, Größe, Qualität und vor allem Mietniveau die passende Fläche zu finden. In diesen Fällen registriert BNPPRE selbst in preissensibleren Branchen durchaus die grundsätzliche Bereitschaft, hohe Mieten zu akzeptieren – sofern die Mietobjekte die geforderten Voraussetzungen erfüllen, wie eine schnelle Autobahnanbindung, gute ÖPNV-Anbindung und verfügbare Mitarbeiter. Dass solche Flächen in den Kerngebieten der Agglomerationen derzeit rar sind, liegt allerdings auf der Hand.
Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, sieht allerdings auch in der aktuellen Lage noch Hinweise darauf, dass Unternehmen unabhängig von der Konjunktur strategische Standortentscheidungen treffen. So legte der Flächenumsatz im anteilig größten Segment von 20 000 bis 50 000 qm um 27% auf 387 000 qm zu und im Segment von 50 000 bis 100 000 qm um fast 14% auf 303 000 qm, was im ersten Quartal 2024 zu signifikanten Großabschlüssen führte.
Vor diesem Hintergrund erfassten die Immobilienberater im ersten Quartal Transaktionsvolumina, die JLL für Eigennutzer und Vermietungen mit rd. 1,39 Mio. qm beziffert, BNPPRE kommt auf 1,02 Mio. qm und CBRE auf 1,13 Mio. qm. Trotz des insgesamt schwachen Starts Anfang 2024 hebt CBRE hervor, dass es dennoch gelungen sei, die 1 Mio. qm-Hürde recht deutlich zu übertreffen. Maßgeblich dafür waren laut Koepke vor allem die Abschlüsse im Bereich ab 20 000 qm und mehr. Besonders lebhaft war das Vermietungsgeschäft im Neubausegment, so dass es auch nicht überrascht, dass die fünf größten Abschlüsse auf Neubauten entfielen. Das betrifft laut CBRE drei Vermietungen und zwei Eigennutzungen.
Im Neubausegment war die Vermietung besonders lebhaft
Dazu gehören die von BNP Paribas Real Estate vermittelte Anmietung von 68 000 qm Logistikfläche durch das Handelsunternehmen Fressnapf (Foto: Fressnapf) im nordrhein-westfälischen Nörvenich, die Anmietung von 55 000 qm durch den Nonfood-Discounter Action in Wallersdorf und der Baustart für die Erweiterung des MAN Truck & Bus Logistikzentrums in Salzgitter mit 52 700 qm. JLL nennt im Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung noch die Group 7, die als Eigennutzer mit dem Bau eines rund 60 000 qm großen Logistikzentrums in Oberding bei München gestartet ist.
Laut Sarina Schekahn sind derzeit etwa 574 000 qm Logistikflächen im Bau, davon noch 47% unvermietet. Mit rund 206 000 qm wird das meiste in der Region Berlin gebaut, auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 140 000 qm. Besonders gefragt sind nach ihrer Beobachtung citynahe Lagen, gleichzeitig ist hier der Mangel an Flächen und Neuentwicklungen groß, so dass passende Objekte nicht selten vor der Fertigstellung vollvermietet sind und die Zahlungsbereitschaft potenzieller Mieter auch aus dem preissensiblen Segment groß ist, was wiederum die Spitzenmieten weiter antreibt.
Nach Berechnung von JLL sind die Spitzenmieten in Objekten ab einer Größe von 5 000 qm im ersten Quartal in den fünf Ballungsräumen gestiegen, wobei München mit 10,70 Euro je qm und Monat bundesweit an der Spitze steht. Den stärksten Anstieg verzeichnete dagegen Frankfurt mit 4,6% auf 7,95 Euro, vor Berlin mit 3,1% auf 8,25 Euro, Hamburg mit 3% auf 8,50 Euro und Düsseldorf mit 2,9% auf 9,00 Euro. BNPPRE beziffert die durchschnittlichen Spitzenmieten für die Top-Standorte mit 8,05 Euro, ein Plus von gut 9%, wobei der Immobilienberater im ersten Quartal aber auch eine spürbare Verlangsamung des Wachstums registriert.
CBRE berechnete für die ersten drei Monate 2024 bei den Spitzenmieten einen Anstieg um 1,2% auf 8,51 Euro pro qm und Monat, im Vorjahresvergleich habe sich der Anstieg auf fast 10% summiert. Da aber auch im Logistikbereich der Trend zu modernen und nachhaltigen Flächen geht, erwartet Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, angesichts der geringen Verfügbarkeit dieser Flächen „insgesamt höheren Spitzen- und Durchschnittsmieten“.
Als aktivste Marktakteure auf dem Vermietungsmarkt erwiesen sich laut CBRE einmal mehr die Handelsunternehmen (inkl. Onlinehändler) mit 392 000 qm und einem Anteil von 35% am gesamten Flächenumsatz – auch wenn der Flächenumsatz um 16% unter dem Volumen des Vorjahresquartals blieb. Transport- und Logistikunternehmen folgten mit 380 000 qm und einem Anteil am Gesamtvolumen von 34%. Auf Produktionsunternehmen entfiel bei 287 000 qm ein Anteil von 25%.
Die Zielmarke dürfte 2024 bei 5 Mio. qm Flächenumsatz liegen
Auch wenn die schwache Konjunktur in Deutschland zu Jahresbeginn deutliche Spuren hinterlassen hat, so zeigen sich laut Linsin inzwischen Silberstreifen am eingetrübten „Konjunkturhimmel“ und Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, weist darauf hin, dass die ersten drei Monate hinsichtlich des Flächenumsatzes traditionell meist die schwächsten des Jahres sind, „sodass wir bereits für das zweite Quartal eine leichte Steigerung erwarten“.
Positive Impulse könnten dabei von der im Juni erwarteten ersten Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) ausgehen, weil dadurch die Investitionsbereitschaft der Unternehmen steigen könnte. Zudem wächst die Hoffnung, dass die Konsumlaune der Bundesbürger wieder steigt. Dass am Ende des Jahres 2024 wieder ein Ergebnis im langjährigen Schnitt von rund 7 Mio. qm erreicht werden kann, hält Raabe jedoch für unwahrscheinlich: „Die Zielmarke wird eher im Bereich von 5 Mio. qm liegen“, ist er überzeugt. Bei den Mietpreisen erwartet er in der Spitze vorerst eine Seitwärtsbewegung, während die Durchschnittsmiete in vielen Standorten noch etwas nachziehen dürfte.
Rainer Koepke rechnet auf der Seite des Angebots „trotz der seit rund zwei Jahren kräftig gestiegenen – aber inzwischen recht stabilen – Zinsen, Renditen und Baukosten mit der Fortsetzung der Aktivitäten der Entwickler, sich Grundstücke für den Aufschwung zu sichern“. Mit der dann absehbar steigenden Nachfrage sollte aus seiner Sicht auch „ein Angebot an modernsten Logistikimmobilien zur Verfügung stehen“.
