Auch Highstreet-Immobilien sind vom Strukturwandel im Handel nicht sicher. Eine gewisse Ausnahme bilden die Top-Lagen in den Top-Städten. Hier ist die Nachfrage aus verschiedenen Gründen stabil. Welche Gründe führen zu einer stabilen Frequenz und einer hohen Nachfrage der Einzelhändler?

Der europäische Einzelhandel – vor allem außerhalb des Lebensmittelsegments – erfreut sich bei Immobilieninvestoren seit einigen Jahren keiner großen Beliebtheit. Insolvenzen bei Händlern, Frequenzverluste und die wachsende Konkurrenz des Online-Handels bestimmten die Schlagzeilen. Gleichzeitig entstanden vielerorts Zweifel an der Zukunft stationärer Handelsflächen – insbesondere in klassischen Innenstadtlagen. Eine gewisse Ausnahme bilden innerhalb Europas die Niederlande. Dabei zeigt der genaue Blick auf den niederländischen Markt ein differenzierteres Bild. Hier erweist sich der stationäre Einzelhandel vielerorts als bemerkenswert resilient.

Zwar geraten auch in den Niederlanden schwächere Handelslagen tatsächlich unter Druck, doch profitieren die besten Innenstadtlagen und dominante Nahversorgungsstandorte weiterhin von stabiler Nachfrage, hoher Frequenz und wachsender Attraktivität für internationale Marken.

Ein wesentlicher Grund dafür ist die historische Stadt- und Planungspolitik der Niederlande, die von der Politik anderer europäischer Länder abweicht. Über Jahrzehnte hinweg wurde die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsagglomerationen außerhalb der Innenstädte deutlich restriktiver gehandhabt als etwa in Deutschland oder in anderen europäischen Ländern. Dadurch blieben die Innenstädte vieler niederländischer Städte zentrale Einzelhandelsstandorte mit hoher Aufenthaltsqualität und starker Besucherfrequenz.

Heute zeigt sich, dass diese langfristige Steuerung ein entscheidender Wettbewerbsvorteil ist. Die stärksten Innenstadtlagen bündeln Konsum, Tourismus, Gastronomie und Freizeitangebote auf engem Raum. Besonders internationale Einzelhändler suchen gezielt die sichtbarsten und frequentiertesten Lagen. Der Wettbewerb konzentriert sich dabei zunehmend auf wenige dominante Städte und innerhalb dieser Städte wiederum auf die absoluten Spitzenlagen.

Entscheidend ist deshalb nicht mehr die pauschale Frage, ob Einzelhandel attraktiv ist, sondern welche Standorte langfristig zu den Gewinnern gehören. Dabei hat die Spreizung innerhalb des Marktes in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Während sekundäre Lagen und schwächere Mittelzentren mit Leerständen kämpfen, profitieren die stärksten Handelslagen weiterhin von steigender Nachfrage.

Die niederländischen Einzelhändler haben auf diese Entwicklung reagiert: Viele Unternehmen haben ihre Filialnetze in den vergangenen zehn Jahren deutlich konsolidiert. Statt in 25 oder 30 Städten präsent zu sein, konzentrieren sie sich heute häufig nur noch auf die stärksten zehn bis fünfzehn Standorte. Diese Konzentration erhöht den Druck auf Spitzenlagen zusätzlich. Wer dort vertreten sein will, benötigt Sichtbarkeit, hohe Passantenfrequenzen und ein Umfeld, das dauerhaft relevant bleibt.

Innenstädte werden zu sozialen Erlebnisräumen

Die Bedeutung von Frequenzdaten und Mikrostandorten nimmt dadurch massiv zu. In den Niederlanden werden insbesondere die sogenannten „A1-Lagen“ – also die am stärksten frequentierten Bereiche einer Einkaufsstraße – zum entscheidenden Erfolgsfaktor für ein Immobilieninvestment. Hier entstehen stabile Mieterträge und hohe Flächenumsätze, während sich die Situation nur wenige Straßen weiter bereits deutlich schwächer darstellen kann.

Gleichzeitig zeigt sich, dass der Online-Handel den stationären Einzelhandel nicht verdrängt hat, sondern ihn verändert. Die Niederlande gehören seit Jahren zu den Ländern mit besonders hoher Internet- und E-Commerce-Durchdringung. Viele Marktteilnehmer mussten deshalb früher als in anderen Ländern lernen, digitale und stationäre Vertriebsmodelle miteinander zu verbinden.

Inzwischen zeichnet sich jedoch eine neue Balance zwischen Online-Handel und stationärem Geschäft ab: Die Wachstumsdynamik des E-Commerce flacht ab. Gleichzeitig erkennen viele Marken wieder stärker den Wert physischer Präsenz. Flagshipstores dienen längst nicht mehr nur dem direkten Verkauf, sondern vor allem der Sichtbarkeit einer Marke und der Interaktion mit den Kunden.

In Zeiten von Streamingdiensten, Werbeblockern und fragmentierter Mediennutzung werden stark frequentierte Innenstadtlagen zunehmend zu realen Marketingplattformen. Marken nutzen physische Stores, um Produkte erlebbar zu machen und Aufmerksamkeit zu erzeugen. Gerade internationale Konzepte aus den Bereichen Lifestyle, Technik oder Erlebnis-Retail investieren deshalb gezielt in prominente Innenstadtlagen.

Hinzu kommt ein gesellschaftlicher Trend, der insbesondere bei jüngeren Zielgruppen sichtbar wird. Innenstädte entwickeln sich heute immer stärker zu sozialen Erlebnisräumen. Gastronomie, Social-Media-Effekte und touristische Attraktivität verstärken die Besucherfrequenz zusätzlich. Sichtbare, „instagrammable“ Orte erzeugen neue Ströme von Konsumenten und machen bestimmte Innenstädte erneut hochattraktiv für Einzelhändler.

Neben den klassischen Highstreet-Lagen bleibt zugleich die Nahversorgung ein zentraler Stabilitätsanker des niederländischen Einzelhandelsmarktes. Dominante Nahversorgungszentren und Supermarktstandorte profitieren von ihrer Nähe zu Wohnquartieren und Arbeitsstandorten. Sie erzeugen kontinuierliche Frequenz und gelten als vergleichsweise konjunkturstabil. Gerade die Kombination aus hochfrequentierten Innenstadtlagen und starken Nahversorgungsstandorten sorgt für ein ausgewogenes Risiko-Rendite-Profil. Während Nahversorgung vor allem stabile Cashflows liefert, entsteht das Wertsteigerungspotenzial vielfach in den dominanten Innenstadtlagen.

Eine weitere Herausforderung bleibt in den nächsten Jahren das Thema Nachhaltigkeit. Viele Handelsimmobilien müssen energetisch modernisiert werden, um langfristig regulatorischen Anforderungen und ESG-Zielen zu entsprechen. Dabei zeigt sich allerdings ein praktisches Problem: In stark nachgefragten Lagen sind die Flächen nahezu voll vermietet. Umbauten und energetische Sanierungen müssen deshalb häufig im laufenden Betrieb umgesetzt werden – eine anspruchsvolle Aufgabe für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. 

Trotz dieser Herausforderungen zeigt der niederländische Einzelhandelsmarkt, dass pauschale Bewertungen des Sektors zu kurz greifen. Die entscheidende Frage lautet nicht mehr „Retail – ja oder nein?“, sondern vielmehr: „Welche Standorte werden auch in zehn Jahren noch relevant sein?“

Der Markt entwickelt sich zunehmend zu einem Selektionsgeschäft. Gewinner sind jene Lagen, die dauerhaft Frequenz, Sichtbarkeit und Aufenthaltsqualität kombinieren können. Gerade die Niederlande liefern dafür ein interessantes Beispiel: ein dichter urbaner Markt, international geprägt, früh digitalisiert – und dennoch mit bemerkenswert stabilen Innenstadtlagen.

Für Investoren bedeutet das vor allem eins: Wer den Einzelhandel verstehen will, muss genauer hinschauen.