Der gravierende Strukturwandel in den vergangenen Dekaden stellt Deutschlands Innenstädte vor große Herausforderungen. Wie komplex und vielschichtig das Problem ist, zeigt das Whitepaper „Zukunft Innenstädte: Wie der Strukturwandel den urbanen Raum neu definiert“.
Bereits in den 1990er-Jahren beklagten Deutschlands Einzelhändler, dass es hierzulande zu viel Einzelhandelsflächen gibt. Verschärft wurde das Problem durch den zinsgetriebenen Boom, der seit 2006 insbesondere den Bau von Shopping-Centern auf der grünen Wiese und später auch in den Innenstädten forcierte und zu einer Verdichtung der Einzelhandelsflächen führte. Abzulesen ist das am europaweiten Zahlenvergleich, wonach den 1,44 qm Verkaufsflächen pro Kopf in Deutschland (Quelle: GfK by NIM) nur 1,03 qm pro Kopf in Italien, 1,09 qm in Großbritannien, 1,12 qm in Spanien oder 1,23 qm in Frankreich gegenüberstehen. Nur in kleinen Ländern wie den Niederlanden, Belgien, Österreich oder der Schweiz ist die Verkaufsfläche pro Kopf ähnlich hoch oder sogar noch höher als in Deutschland.
Gleichzeitig forcierte der Siegeszug des wachsenden Online-Handels in den 2010er-Jahren, der laut Handelsverband Deutschland (HDE) 2023 in einzelnen Branchen bereits 40% des Einzelhandelsumsatzes erreichte, den Strukturwandel im urbanen Raum. Hinzu kam der Rückgang der inhabergeführten Läden, die neben den oft gleichförmigen Filialisten für mehr Abwechselung sorgen, worauf die BBE Handelsberatung in ihrem Whitepaper „Zukunft Innenstädte: Wie der Strukturwandel den urbanen Raum neu definiert“, hinweist: „Diese Entwicklung führt zu rückläufigen Umsätzen im stationären Handel, einer sinkenden Zahl an Verkaufsstellen und damit zu einem deutlichen Rückgang der Besucherfrequenz in den Innenstädten“, schreiben die Experten. Diese Entwicklung hat laut BBE zu einem Verlust an Vielfalt und lokalem Charakter geführt. Aber gerade diese zentralen Qualitäten müssten im Interesse lebendiger Innenstädte erhalten werden.
Nachhaltig verschärft wurde dieser strukturelle Abwärtstrend durch die Zwangsschließungen im innerstädtischen Nonfood-Handel während der Corona-Pandemie zwischen 2020 und dem ersten Halbjahr 2022. Die Folge waren zahlreiche Insolvenzen namhafter Handelsunternehmen und sehr viele Filialschließungen. Die Traditionsmarke Görtz schloss mehr als die Hälfte ihrer Filialen, Esprit ist ganz vom Markt verschwunden und von der Mode-Kette Gerry Weber blieben nur noch die Markenrechte, die sich der spanische Modehersteller Victrix jüngst gesichert hat.
Besonders schwer ins Gewicht fielen aus Sicht der betroffenen Innenstädte die drei Insolvenzen des Warenhausbetreibers Galeria seit Corona-Ausbruch 2020, die zahlreiche Filialschließungen zur Folge hatten. Diese Flaggschiffe des Einzelhandels fungierten laut BBE-Whitepaper über Jahrzehnte – Karstadt und Kaufhof sind über 100 Jahre alt – als zentrale Anziehungspunkte: „Ihre Schließung hinterlässt nicht nur Leerstände, sondern wirkt sich auch negativ auf die Attraktivität angrenzender Handelslagen aus – mit der Folge einer sich selbst verstärkenden Abwärtsspirale.“ Beispiele wie die Schließung von Hertie-Filialen 2009 haben gezeigt, dass der benachbarte Einzelhandel Umsatzeinbußen von bis zu 30% hinnehmen musste. Gerade leerstehende Großimmobilien erzeugen in der Nachbarschaft eine Kettenreaktion aus weiteren Geschäftsschließungen.
Kürzere Einkaufslagen – horizontal und vertikal
In der Summe führten die vielen Filialschließungen und das weitere Wachstum des Online-Handels zwangsläufig zu einer Verkürzung der Einkaufslagen, sowohl in der Horizontalen – sprich: die attraktiven Top-Lagen werden kürzer und Nebenlagen verlieren an Bedeutung – als auch in der Vertikalen – das heißt, Verkaufsflächen in den oberen Etagen sind als Handelsflächen kaum noch gefragt. Und diese Attraktivität von Einkaufslagen ist auch verknüpft mit der Größe einer Stadt, wie sich laut Whitepaper in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt: „Während 1A-Lagen in den Top-Städten ein stabiles Mietniveau aufweisen, sind in B- und C-Lagen sowie in kleineren Städten deutliche Mietpreisrückgänge zu verzeichnen“, heißt es im Whitepaper.
Diese Veränderungen in den klassischen Einkaufslagen, die in der Wachstumsphase der Nachkriegsjahre überwiegend dem Einzelhandel vorbehalten waren und in erster Linie der Warenversorgung dienten, werden im Zuge des wachsenden Wohlstands begleitet von einem veränderten Konsumverhalten und geänderten Ansprüchen an die Innenstädte. Zwar bleibt Einkaufen das wichtigste Motiv für den Innenstadtbesuch, doch spielen laut Whitepaper die Erlebnisqualität einer Stadt, gastronomische Angebote, Aufenthaltskomfort, digitale Services, ein reibungsloses Einkaufserlebnis und ein klares Standortprofil eine immer größere Rolle. Kurz: Die Innenstadt als „multifunktionales Zentrum urbaner Lebensqualität – offen, lebendig, nutzerzentriert und wandlungsfähig“.
Und da der stationäre Einzelhandel weniger Fläche für sich beansprucht und sich die Ansprüche der Stadtbesucher geändert haben, ist es folgerichtig, dass dieser Raum für andere Nutzungen wie Wohnen, Arbeiten, Freizeit und vieles mehr verwendet wird. Das Stichwort lautet bereits seit geraumer Zeit „Mischnutzung in den Stadtzentren“ – auch um eine ausgeglichenere Frequenz zu gewährleisten. In diesem Kontext bieten leerstehende Warenhäuser auf Grund ihrer zentralen Innenstadt-Lage und ihrer schieren Größe gute Voraussetzungen.
Zu den gängigen Mischungen gehören laut Whitepaper Einzelhandel in den unteren Etagen und Wohnungen obendrüber oder die Beimischung von Gastronomie und Freizeitangeboten, Büros und Co-Working-Flächen sowie Pop-up-Stores, Wochenmärkte, Ausstellungen oder flexible Flächen für Start-ups. „Diese Modelle tragen zu einer nachhaltigen Innenstadtentwicklung bei, da sie über den gesamten Tagesverlauf Frequenzen generieren“, schreiben die BBE-Experten: „Während Einzelhandel meist auf Kernzeiten begrenzt ist, sorgen Wohnen und Freizeitangebote für eine gleichmäßige Belebung bis in die Abendstunden.“ Zum Hintergrund: Einer der Hauptvorwürfe gegen die nur auf Einzelhandel ausgerichteten Innenstadtlagen war die Verödung der Cities nach Ladenschluss.
Funktionale Synergien durch Mischobjekte
Essenziell ist dabei, dass Mixed-Use-Konzepte funktionale Synergien schaffen und langfristig tragfähig sind. Die verschiedenen Nutzungen müssen sich laut Whitepaper „gegenseitig stärken, Frequenzen stabilisieren und über den Tag hinweg für Lebendigkeit sorgen“. Denn nicht jede Kombination ist gleichermaßen erfolgreich, der Einzelhandel profitiert nicht von jeder Beimischung.
Ein Spaziergang ist die Umsetzung von solchen Mischkonzepten allerdings nicht. Es ist noch nicht allzu lange her, dass Investoren um Mischobjekte einen großen Bogen gemacht haben, weil das Management der verschiedenen Asset-Klassen viel Spezialwissen erfordert. Hemmnisse sind laut Whitepaper „starre Bebauungspläne, komplexe Genehmigungsverfahren oder Nutzungskonflikte“, so dass eine abgestimmte Zusammenarbeit von Kommunen, Entwicklern und Eigentümern im Sinne einer harmonisierten Stadtentwicklung angezeigt ist. Dabei ist die Anpassung von Bebauungsplänen ein zentraler Hebel, um starre Handelsnutzungen aufzubrechen und flexiblere Umwidmungsmöglichkeiten – für Wohnen, Kultur oder soziale Infrastruktur –zu schaffen.
Ein anderes wichtiges Thema ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit, denn für die Umnutzung von Handelsimmobilien wie beispielsweise Warenhäuser mit ihren großen Flächen ohne Tageslicht und der veralteten Technologie sind hohe Investitionen notwendig, die über die Miete wieder hereingeholt werden müssen. Zudem können Altbauten im Zuge der Umbauarbeiten böse Überraschungen bieten, die die Kalkulation über den Haufen werfen. „Hinzu kommt die Notwendigkeit, eine Vielzahl unterschiedlicher Interessen in Einklang zu bringen – von Einzelhändlern über Anwohner und Nutzergruppen bis hin zu Investoren, Eigentümern und städtischen Akteuren“, schreiben die BBE-Experten weiter. Flexible rechtliche Rahmenbedingungen, die richtigen Förderinstrumente und tragfähige Partnerschaften aller Akteure seien deshalb die Basis für den Erfolg.
Um Verbindlichkeit bei der Stadtentwicklung herzustellen, halten die Experten Kooperationsformate wie City-Management-Organisationen oder die Bildung von Business Improvement Districts (BID) für notwendig, damit die Zusammenarbeit zwischen Kommunen, Immobilieneigentümern, Einzelhändlern, Dienstleistern und weiteren Partnern institutionalisiert wird. Das erleichtert die Umsetzung von komplexen Vorhaben wie die Transformation der Innenstädte.
