Gespräch mit den Geschäftsführern der GPEP GmbH Marcel Fuhr, Jörn Burghardt und Herwart W. Reip über Struktur und Ziele des Unternehmens und die Chancen, die der aktuelle Strukturwandel und die wachstumsstarke Anlage-Klasse Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Lebensmittelhandel noch bieten.
Handelsimmobilien Report: Die GPEP GmbH wurde 2014 gegründet. Was war die Gründungsidee? Welche Chance haben Sie damals im deutschen Markt für Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Nahversorgung gesehen?
Herwart Reip:Marcel Fuhr und ich waren Jahre zuvor im gleichen Unternehmen in der NPL-Industrie tätig. Den Gedanken der gemeinsamen Selbständigkeit schmiedeten wir damals und hielten ihn aufrecht, auch nachdem sich unsere beruflichen Wege zunächst trennten. Marcel hatte 2007 die Chance wahrgenommen, seine Selbständigkeit mit der umfassenden Betreuung eines Portfolios von lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien für einen internationalen Investor zu starten.
Es kristallisierte sich schnell heraus, dass Einzelhandelsimmobilien eine sehr sichere Investition mit guter Rendite darstellen: systemrelevant, reglementierte Anzahl von Standorten, stabile und bonitätsstarke Mieter. Im Jahr 2014 haben wir den ersten institutionellen Anleger von den Vorteilen der Asset-Klasse und von einer Zusammenarbeit mit einem darauf spezialisierten Unternehmen überzeugt und unser Unternehmen gegründet.
HIR: Wenn Sie auf die vergangenen sieben Jahre zurückblicken: Wie hat sich der Markt seither entwickelt?
Marcel Fuhr: Als wir mit der GPEP starteten gehörten wir, anders als heute, mit zu den wenigen Spezialisten in der Marktnische lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien. Die vergangenen beiden Jahre haben verdeutlicht, wie sicher die Investition in lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien ist: Unsere Mieter sind als Gewinner mit starkem Umsatzwachstum aus der Pandemie hervorgegangen. Die Kaufpreise liegen teilweise um 50% und mehr über den Preisen von vor sieben Jahren. Es gab wenig Interessenten.
Mittlerweile wird fast jeder zweite Euro von Handelsinvestoren in Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren investiert. Die Renditen im Segment Food Retail bewegen sich um die 4% und wir müssen uns gegenüber Mitinteressent behaupten, um den Deal für uns zu sichern. Der Markt hat sich definitiv von einem Käufermarkt zu einem Verkäufermarkt entwickelt.
HIR:Was hat sich auf diesem Markt nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie verändert? Oder haben Sie im Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren kaum etwas davon gespürt?
Reip: Covid-19 hat sicher zu einem sehr viel größeren Interesse an Investments in lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien geführt. Die Einschränkungen im öffentlichen wie im privaten Lebensumfeld haben wie ein Katalysator gewirkt und die Systemrelevanz und Krisenresistenz des Segments Lebensmitteleinzelhandel offenbart. Mit unseren wenigen Mietern aus dem Non-Food-Bereich haben wir partnerschaftliche Lösungen gefunden und haben gut durch die Krise navigiert.
HIR: Die GPEP GmbH legt für institutionelle und private Investoren Fonds und Beteiligungen auf. Wie genau sind diese Anlagen strukturiert?
Jörn Burghardt: Die Anlagen sind typischerweise als offener Spezial-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch strukturiert. In den Anlagebedingungen der Spezial-AIFs werden unter anderem das angestrebte Fondsvermögen sowie die Assetklasse und die zu erwerbenden Objektgrößen festgelegt. Die GPEP fungiert dabei als Investment und Asset Manager und deckt die gesamte Wertschöpfungskette ab. Die Fondsadministration erfolgt über das bewährte Modell der Anbindung über eine Service-KVG. Das gewährleistet den Investoren eine hohe regulatorische Sicherheit und ermöglicht es dem Asset Manager, sich auf seine Kernaufgaben zu konzentrieren.
HIR:Wie ordnet sich das Unternehmen im Markt ein? Wie unterscheidet sich die GPEP von anderen Spielern in diesem speziellen Handelsimmobilien-Segment?
Fuhr: Wir sind mit einem Asset under Management von rund 1,6 Mrd. Euro und mehr als 400 verwalteten Objekten mittlerweile einer der führenden Asset und Investment Manager in unserem Segment. Unser wichtigstes Alleinstellungsmerkmal ist, dass wir für jedes betreute Immobilienportfolio ein eigenes In-house-Team haben, welches die Immobilien verwaltet. Wir arbeiten proaktiv, nehmen Trends im Markt wahr und auf.
Ein gutes Beispiel ist hier das Thema ESG. IM Jahr 2020 haben wir erstmalig mit einem eigenen In-house-Team eine Gresb-Zertifizierung durchlaufen. Wir haben uns einem internationalen Vergleich von 1 500 Unternehmen gestellt. Dies war wichtig, um zu sehen: Wo stehen wir bei diesem Thema? Was muss auf unsere Agenda? Das wissen wir jetzt und können unsere Unternehmensstrategie anpassen und die notwendigen Maßnahmen umsetzen.
HIR:Wie sehen die Unternehmensziele für die nächsten beiden Jahre aus?
Reip: Die GPEP wird weiterwachsen. Einige größere Portfolios werden in naher Zukunft in unsere Verwaltung übergehen. Mitte nächsten Jahres werden wir neue Räumlichkeiten beziehen, um den zahlreichen Neueinstellungen aus dem Jahr 2021 als auch den für die nächsten Jahre geplanten und erwarteten Zuwächsen ein optimales Arbeitsumfeld zu ermöglichen.
Hybride Nutzungen bieten noch weiteres Potenzial
Fuhr: Die Umsetzung der ESG-Strategie in Kombination mit einem aktiven Asset Management liegt ganz klar im Fokus. Spannende Themen für die Zukunft sind für uns u. a. die alternative Nutzung als Last-Mile-Logistik oder eine Überbauung mit Wohnungen. Gerade in größeren Städten mit knappem Wohnraum ist die hybride Nutzung sehr gefragt und bietet weitere Potenziale für unser Asset Management. Eine Expansion in andere Assetklassen, die unser Kerngeschäft gut und sinnvoll ergänzen, steht ebenso auf unserer Agenda.
HIR:Es gibt inzwischen viele traditionelle institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versorgungswerke und Versicherungen, die sich dem kleinteiligen Markt für Fachmärkte und Fachmarktzentren mit dem Schwerpunkt Nahversorgung zugewandt haben. Dadurch ist das Interesse stark gewachsen. Wie beurteilen Sie die aktuelle Preisentwicklung?
Burghardt: Wir gehen aufgrund des geringen Angebotes und der hohen Nachfrage davon aus, dass das Preisniveau weiter steigen wird, da bei lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen Segmenten wie z.B. Logistik und Wohnen noch Renditen von über 4% möglich sind. Da wir nachweislich in der Lage sind, große Portfolios und Objekte zu beschaffen, planen wir für das vierte Quartal 2021 die Auflage eines weiteren Fonds, der sich an den vorgenannten Investorenkreis richtet und neben den klassischen Supermärkten und Lebensmittel-Discountern auch in mittlere bis größere Fachmarktzentren investieren kann.
HIR:Wenn Sie auf den deutschen Handelsimmobilienmarkt unter Pandemiebedingungen schauen: Wie schätzen Sie die Entwicklung in den nächsten zwölf Monaten ein?
Burghardt: Trotz voranschreitender Digitalisierung wollen die Konsumenten nicht auf die Produktauswahl vor Ort verzichten und somit wird der positive Trend sich weiter fortsetzen. Insbesondere auch der Ausbau der Nahversorgung. Das alles wird dazu führen, dass die Expansion vor allem der Lebensmittelhändler ganz oben auf der Agenda stehen wird.
