Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung bleibt auch 2025 schwierig. Denn geopolitische und konjunkturelle Unsicherheiten in Verbindung mit engen regulatorischen und strukturellen Risiken zwingen die Kreditinstitute dazu, ihre Finanzierungsportfolios ähnlich zu strukturieren, so dass der Wettbewerb um die attraktiven Transaktionen mit geringen Risiken steigt. Gleichzeitig haben sich Frühindikatoren verbessert und wecken Hoffnung auf eine Marktbelebung.
Der Blick aufs vergangene Jahr zeigt, dass die Transaktionsschwäche auf den deutschen Immobilienmärkten, die im Sommer 2022 als Folge der Zinswende einsetzte und das Jahr 2023 prägte, auch 2024 angehalten hat. In diesem Umfeld sank das Neugeschäft der Banken um 12,9%. Und die Hoffnung auf eine Erholung bei den Transaktionen im laufenden Jahr wurde bislang enttäuscht. Das belastet laut Studie German Debt Project die gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkte. Denn es fehlen belastbare Marktpreise als Basis für die Immobilienbewertung.
Die Studie German Debt Project der International Real Estate Business School (IREBS), die Mitte September in Frankfurt/M. von Prof. Tobias Just (FRICS), Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, bei der Helaba in Frankfurt vorgestellt wurde, wird auch vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP) unterstützt. Initiiert wurde die Studie vor 13 Jahren vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI). An der Befragung nahmen 20 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das analysierte Kreditvolumen lag bei 250 Mrd. Euro.
„Zwar können die Banken bei Krediten für risikobehaftete Immobilien weiterhin hohe Margen durchsetzen“, so heißt es in der Studie, „doch der Wettbewerb um die wenigen begehrten Immobilien mit geringen Risiken nimmt zu, und dies setzt die Margen unter Druck.“ Dazu zählen, wie Tobias Just und Simon Wiersma vom IREBS/der Universität Regensburg ergänzend im Standpunkt 146 schreiben, vor allem Wohnungsfinanzierungen – nicht nur in den A-Städten – sowie Logistikimmobilien und Prime-Büros, die sich in den zentralen Lagen der besonders liquiden Metropolen befinden.
Zudem stehen die Kreditinstitute unter dem Zwang, Neugeschäft generieren zu müssen. Aber durch das geringe Wachstum in der Branche, die geopolitische Instabilität und strukturelle Herausforderungen ist die Lage der Immobilieninvestoren und Entwickler von Unsicherheit geprägt, die sich auch in den geringen Transaktionsvolumina niederschlägt. Wie Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Germany, berichtet, liegen Verkäufer und Käufer bei ihren Preisvorstellungen oft noch weit auseinander. Vor diesem Hintergrund sind auch die Banken bei der Kreditvergabe eher vorsichtig.
In diesem Umfeld lassen die Kreditinstitute vor allem bei Darlehen für Büroobjekte in Nebenlagen und bei Projektentwicklungen besondere Vorsicht walten. „Gerade für Büroimmobilien entsteht (…) aus der verhaltenen Vermietungs- und Investmentsituation gepaart mit den anstehenden Refinanzierungen auch für das Jahr 2026 eine hohe Marktunsicherheit“, so Prof. Just und Simon Wiersma. Laut IREBS-Studie beginnen die Kreditinstitute denn auch den Anteil an Büroimmobilien in ihrem Portfolio zu reduzieren. Und der Anteil von Projektentwicklungen am Finanzierungsportfolio erreichte 2024 mit 16% einen Tiefstand – bei gleichzeitig rückläufigem Neugeschäft. Hier wirkten regulatorischer und marktwirtschaftlicher Druck gleichermaßen.
Einschätzung gegenüber Retail Assets
Dagegen hat sich die Einschätzung der Kreditinstitute gegenüber der Finanzierung von Hotels- und von Einzelhandelsimmobilien verbessert. „Natürlich liegt weiterhin der Fokus auf einem tagesbedarfsorientierten Einzelhandel, doch zeigte sich für alle Einzelhandelssegmente ein etwas positiveres Bild als in den vergangenen Jahren“, zählt Just weiter auf. Der Hauptfokus liegt aber weiterhin auf der Finanzierung von Wohnimmobilien, die derzeit von der Knappheit und dem Nachfrageüberhang auf den deutschen Wohnungsmärkten profitieren. Allerdings scheint es im Premium-Segment inzwischen Schwierigkeiten zu geben, weil die Verkäufer oft noch zu hohe Preisvorstellungen haben. Mit etwas Abstand folgen bei der Kreditvergabe auch noch Logistikimmobilien.
Da sich gleichzeitig einige Frühindikatoren verbessert haben, ist in der Branche zuletzt die Hoffnung auf einen Aufschwung aufgekeimt. „Doch weiterhin belasten nachlaufende Faktoren wie das ansteigende Volumen an Non-performing Loans – nicht nur bei Gewerbeimmobilien“, wie es in der Studie heißt. Bei Gewerbeimmobilien liegt das Volumen mit 10,3 Mrd. Euro (nicht inflationsbereinigt) erstmals seit 2011 (mit 13,8 Mrd. Euro) wieder im zweistelligen Bereich. Laut Prof Just werden die spürbar gestiegenen Volumina an Non-performing Loans überwiegend durch Büroobjekte begründet. Zwar sind demnach auch die Volumina der notleidenden Kredite bei Wohnungsfinanzierungen an den Kreditportfolios spürbar gestiegen, doch fällt der Zuwachs auf 3,6 Mrd. Euro deutlich geringer aus. In den nächsten beiden Jahren erwarten die befragten Banken wieder einen langsamen Rückgang der notleidenden Kredite und der Kredite mit Wertberichtigungen.
Nachlaufende Faktoren belasten Aufschwung
Sehr beachtlich ist zudem der Anstieg der demnächst auslaufenden Finanzierungen bei Gewerbeimmobilien. So ist der Anteil der Kredite, der innerhalb eines Jahres auslaufen wird, laut Studie sehr stark gewachsen und hat mit 86,1 Mrd. Euro den höchsten Wert in der13-jährigen Geschichte des German Debt Projects erreicht. „Hier liegen wiederkehrende Herausforderungen, vor allem, wenn sich die Transaktionsmärkte nicht beleben“, heißt es dazu in der Studie: Das spreche auch dafür, dass das erreichte hohe Niveau an Non-performing Loans auch hoch bleiben werde.
Vor diesem Hintergrund besteht unter den Kreditinstituten die Sorge, dass ein möglicher Aufschwung durch den wachsenden Refinanzierungsbedarf gebremst werden könnte. Der diesjährige Bericht zur gewerblichen Immobilienfinanzierung macht laut Tobias Just deshalb deutlich, „dass 2025 keine ruckartige Wende zum Guten bringt, wohl aber eine allmähliche, allerdings nach Marktsegmenten uneinheitlich starke Belebung“. Das Gros der gewerblichen Immobilienteilmärkte werde davon aber erst im Laufe des Jahres 2026 begünstigt. Mit Blick auf die bestehenden Unsicherheiten sollten die Erwartungen aber nicht zu hoch gehängt werden.
Trotz der kompakten Unsicherheiten auf den Gewerbeimmobilienmärkten und der anhaltenden Marktschwäche sind die Experten laut Studie davon überzeugt, dass die aktuellen Herausforderungen für die Banken zu bewältigen sind. Denn die Kreditinstitute seien finanziell und in puncto Daten besser auf die Krise vorbereitet. So sind die Banken laut Just deutlich besser kapitalisiert als während der Finanzkrise2008, was nicht zuletzt auf die strengere Regulierung mit zum Teil granularen Vorgaben zu tun hat. Dass zahlreiche Bankenvertreter dennoch eine anhaltende Konsolidierung in der Branche befürchten, ist auf den Wettbewerb durch die Nicht-Banken im Markt zurückzuführen. Und hier spielt die verstärkte Regulierung der Banken eine entscheidende Rolle. Sie bleibt ein kritisches Thema.
So berichtet Tobias Just aus qualitativen Interviews mit vielen Banken, dass sie den Wettbewerb durch Nicht-Banken verstärkt auf Märkten wahrnehmen, die zuvor fast ausschließlich durch Banken bespielt wurden: „Dieser zusätzliche Wettbewerb brachte nach Einschätzung der Gesprächspartner die Margen zusätzlich unter Druck, auch weil das gesamte Finanzierungsvolumen 2024 deutlich rückläufig war“, fasst der Professor zusammen: „Für das Jahr 2025 erwarten die befragten Banken zwar zum Jahresende einen Anstieg des Volumens – doch diese Einschätzung beruht noch zu einem erheblichen Teil auf einer Prognose, nicht auf den bisher erzielten Finanzierungsvolumen – diese liegen bisher noch etwa auf Vorjahresniveau.“
Konsolidierungsdruck in der Branche bleibt hoch
Dabei werden die makroprudenziellen Steuerungsmechanismen von den Befragten nicht so kritisch gesehen und die „Omnibus-Regeln“ sorgten für etwas Entspannung bei den Berichtspflichten, wie es in der Studie heißt, doch würde die „gesamte Regulierungsdichte zu einer wachsenden Regulierungsarbitrage und somit zu Wettbewerbsvorteilen von Nicht-Banken“ führen. Und das dürfte eine Geschäftsverlagerung in geringer regulierte Finanzierungssegmente bewirken.
Vor diesem Hintergrund wird auf Grund der höheren Anforderungen durch diese Regulierungen einerseits und die erforderlichen Investitionen in digitale Geschäftsmodelle und Prozesse andererseits der Konsolidierungsdruck in der Finanzierungsbranche hoch bleiben. Und das, obwohl laut Studie „die systemischen Risiken auch im Jahr 2025 als signifikant geringer eingeschätzt werden als während der großen Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2008“.
Diese Regulierungsunterschiede zwischen Banken und Nicht-Banken sowie die Verlagerung in weniger regulierte Segmente hat laut Just Vor- und Nachteile: „Auf der einen Seite wird dadurch das systemische Bankenrisiko gesenkt. Auf der anderen Seite fehlt es aktuell an Daten, um die Dynamik, Portfoliorisiken und ggf. mittelbare Ansteckungsrisiken durch den Nicht-Bankensektor einschätzen zu können.“ Zu Ansteckungsrisiken könnte es kommen, wenn Finanzierungsausfälle im Nicht-Bankensegment Projektverzögerungen auslösen, sodass auch die Finanzierungen von Banken gefährdet würden.
Der Blick auf die Stimmungslage zeigt laut IREBS-Studie, dass die weltweite Unsicherheit inzwischen auf ein Rekordniveau gestiegen ist. Dabei scheinen die Zinsen aus Sicht der befragten Banken inzwischen ihren Höchststand erreicht zu haben, so dass sich die Zinsanpassungen ihrem Ende nähern.
