rv DÜSSELDORF. Die Quartalsberichte über den deutschen Vermietungsmarkt zeigen regelmäßig eine große Affinität namhafter Nonfood-Filialisten für die Großstädte. Das Thema Re-Urbanisierung spielt auch hier eine große Rolle. Regelmäßig zeigen die Untersuchungen von GfK/NIQ Geomarketing aber, dass Mittelstädte deutlich mehr Potenzial bieten als auf den ersten Blick zu erwarten ist: in puncto Einzelhandelszentralität, Einzelhandelsumsatz sowie Einzelhandelskaufkraft je Einwohner.
Wie Philip Vojtech, Einzelhandelsexperte im Bereich Geomarketing von NIQ, erläutert, verfügen die Großstädte zwar über ein breites Angebot, doch seien es die mittelgroßen deutschen Städte, „die durch spezialisierte Formate wie Outlets, attraktive Innenstädte und eine gute Erreichbarkeit Kaufkraft aus dem Umland anziehen“. Das gilt vor allem, wenn sich im näheren Umfeld keine weitere große Stadt befindet wie beispielsweise in Zweibrücken oder Trier.
Aus Sicht des Experten bedeutet das für die Einzelhändler, die in attraktiven Mittelstädten investieren, dass sie in der Regel von den im Vergleich zu den Großstädten niedrigeren Mieten profitieren bei gleichzeitig stabilen Umsätzen und einer hohen Kundenbindung. Deshalb zeigen die Untersuchungsergebnisse von den 400 deutschen Stadt- und Landkreisen laut Vojtech auch, „dass Mittelstädte weiterhin eine zentrale Rolle im deutschen Einzelhandel spielen“.
In der Rangliste der deutschen Stadt- und Landkreise mit den größten Kaufkraftzuflüssen, gemessen in der Einzelhandelszentralität, steht die 35 000-Einwohnerstadt Zweibrücken auf dem ersten Platz. Die Einzelhandelszentralität von 226 bedeutet, dass laut NIQ Geomarketing mehr als doppelt so viel Kaufkraft in den örtlichen Einzelhandel fließt, als in der Stadt selbst vorhanden ist. Allerdings weist die Stadt gegenüber anderen Städten in der Top-10-Liste eine Besonderheit auf. Die Zugkraft geht in erster Linie von dem Factory Outlet Center (FOC) Zweibrücken Fashion Outlet vor den Toren der Stadt aus, in dem namhafte Top-Marken zu günstigen Preisen verkauft werden. Von den vielen Besuchern, die von weither anreisen, dürfte der innerstädtische Handel und die Gastronomie aber auch profitieren.
Auf Platz 2 und 3 folgen der Stadtkreis Passau mit gut 54 000 Einwohnern und einer Zentralitätskennziffer von genau 200 sowie der bayerische Stadtkreis Straubing (knapp 50 000 Einwohner) mit einer Zentralität von 195,6. Während sich in der Rangliste in den vergangenen Jahren regelmäßig viel verändert hat, hält sich Straubing schon seit vielen Jahren in der Spitzengruppe. Auch Würzburg mit einer Zentralitätskennziffer von 173,6 auf dem siebten Rang ist ständiger Gast in der Liste der Top 10. Die Stadt Trier, die den zehnten Platz belegt, weist immer noch eine weit überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer von 165,9 auf.
Bemerkenswert ist, dass das Gros der Städte in der Rangliste selbst eine unterdurchschnittliche Kaufkraft aufweisen – außer Würzburg, dass mit einer Kaufkraftkennziffer von 101,4 leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Dass die Städte dennoch überdurchschnittliche Einzelhandelsumsatz-Indizes von deutlich über 100 aufweisen, zeigt, wie viel eine Stadt von einer attraktiven Innenstadt und einem guten Einzelhandelsangebot durch Kaufkraftzufluss kompensieren kann.
Viele Städte der Top 10 fungieren als Mittelzentren
„Viele der Städte in den Top 10 fungieren (…) als Mittelzentren für ein eher ländlich geprägtes Umfeld, in dem nur wenige und verstreute Einzelhandelsangebote existieren“, erläutert NIQ Geomarketing in seinem Bericht: „Diese Städte bedienen ein großes Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft, die aus dem Umland in die Versorgungszentren fließt und dort zu einem deutlichen Kaufkraftüberschuss führt.“ Im Schnitt betrachtet verfügen die Bundesbürger 2025 über eine Pro-Kopf-Einzelhandelskaufkraft, die das durchschnittliche Ausgabepotenzial am Wohnort zeigt, von 6 226 Euro, die sich je nach Region aber sehr unterschiedlich verteilt. Das meiste Geld haben die Menschen im Landkreis Starnberg mit 7 952 Euro zur Verfügung, am unteren Ende stehen die Bewohner des Stadtkreises Gelsenkirchen mit 5 254 Euro. Der Einzelhandel von Starnberg hat allerdings nur bedingt etwas von der hohen Kaufkraft – allenfalls der örtliche Lebensmittelhandel. Denn viele der Bewohner geben ihr Geld in den Luxus-Lagen von München, Paris oder London aus.
Auffallend ist, dass bayerische Stadt- und Landkreise überproportional stark in der Liste der zehn kaufkraftstärksten Kreise vertreten sind. Sie belegen sieben der zehn Plätze mit Starnberg – wie oben erwähnt – an der Spitze. Auf den Plätzen zwei und drei folgen der Landkreis München mit 7 655 Euro vor dem Stadtkreis München mit 7 551 Euro. Zudem sind noch der bayerische Landkreis Ebersberg auf Platz vier, Miesbach auf Platz sechs, Erlangen-Höchstadt auf acht und Dachau auf Platz neun vertreten. Auf Platz zehn steht Düsseldorf mit 7 048 Euro.
Profitieren die erfolgreichen Mittelstädte vor allem von ihrer Versorgungsfunktion für das große Umland, ist in den deutschen Metropolen die Zusammenballung vieler Menschen im Stadtgebiet der Grund dafür, dass Berlin mit knapp 3,8 Mio. Einwohnern in absoluten Zahlen mit gut 19,3 Mrd. Euro den höchste Einzelhandelsumsatz verzeichnet. Damit entfallen 4,47% des gesamten deutschen Einzelhandelsumsatzes auf die Bundeshauptstadt. Gleichzeitig steht die Stadt an der Spree in puncto Einzelhandelszentralität mit einem Wert von 100,4 erst auf Rang 179. Die Sogwirkung auf das Umland ist relativ gering, was angesichts der großen Bevölkerung für den Einzelhandel weniger ins Gewicht fällt.
Auf Platz zwei folgt die Hansestadt Hamburg mit einem Einzelhandelsumsatz von rund 11 Mrd. Euro und einem Anteil am Einzelhandelsumsatz von 2,57%, gefolgt von der Bayernmetropole München mit gut 10,3 Mrd. Euro Umsatz und einem Umsatzanteil von 2,39%. Die Zentralitätskennziffer von München liegt mit 110,5 vor Hamburg mit 106,1 und wird in der Riege der Millionenstädte nur von Köln mit 112,3 übertroffen. In der Domstadt liegt der Einzelhandelsumsatz bei knapp 6,6 Mrd. Euro und einem Umsatzanteil von 1,52%. Auf dem zehnten Platz der umsatzstärksten deutschen Kreise steht Dortmund mit einem Umsatz von gut 3,2 Mrd. Euro und einem Umsatzanteil von 0,75%. Zusammen kommen die Top 10 der umsatzstärksten Stadtkreise auf 16,76% des gesamten stationären Einzelhandelsumsatzes in Deutschland. Laut NIQ ist der Anteil erstmals wieder leicht gestiegen.
