Investments in Lebensmittelmärkte sind im aktuellen Umfeld weiterhin der ideale Baustein zum Aufbau eines stabilen und ertragsstarken Immobilienportfolios. Insbesondere kleinere Losgrößen erhöhen den Investitionsschutz und schaffen ein überdurchschnittlich attraktives Rendite-Risiko-Profil.
Lebensmittelegankerte Handelsimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren zu einer eigenen Sub-Assetklasse im Handelsimmobiliensegment entwickelt, die sich einer großen Nachfrage der Investoren erfreut. Das kommt nicht von ungefähr: Der Lebensmitteleinzelhandel (LEH) spielt eine zentrale Rolle bei der Deckung des täglichen Bedarfs. Laut aktueller Marktumfragen des EHI Retail Institutes sowie des IFH Köln kaufen über 50% der Verbraucher mehrmals wöchentlich Lebensmittel oder Getränke für ihren Haushalt ein. Dabei erfolgen rund 98% dieser Einkäufe in physischen Geschäften.
Die deutschen Lebensmittelhändler decken mit ihren gut 35 000 Märkten sehr unterschiedliche Betriebsformen ab. Sie reichen vom Aldi-Discounter mit 400 qm Verkaufsfläche bis hin zum Globus SB-Warenhaus mit z.T. bis zu 10 000 qm. Je nach Lage und Einzugsgebiet hat jede Betriebsform ihre Daseinsberechtigung, der Convenience-Einkauf in der Mittagspause und der Wochenendeinkauf für die Familie.
Die mit großem Abstand am häufigsten anzutreffenden Betriebsformen sind Lebensmittel-Discounter und Supermärkte. In Deutschland gibt es über 30 000 davon. Für Immobilieninvestoren bringen gerade diese Objekttypen sehr interessante Eigenschaften mit. Auf Grund ihrer tendenziell kleinteiligen Struktur – mit Investitionsvolumina zwischen 5 Mio. und 10 Mio. Euro – werden diese oft nicht einzeln, sondern gebündelt in Portfolios gehandelt und verwaltet. Die hohe Objektanzahl erhöht die Investitionssicherheit.
Am Investmentmarkt für Handelsimmobilien haben sich im Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren, zu denen auch Lebensmittelmärkte zählen, in den vergangenen Jahren eine wachsende Marktpräsenz erarbeitet. Während ihr Anteil vor zehn Jahren noch bei etwa einem Viertel lag, beanspruchen sie mittlerweile stetig über 50% des Marktes, der im Jahr 2023 gemäß CBRE rund 5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen ausmachte. Die Bedeutungszunahme hat zu einer effizienteren und schnelleren Handelbarkeit der Assets geführt. Das Segment der rund 35 000 deutschen Lebensmittelmärkte zeichnet sich aus heutiger Sicht durch eine beträchtliche Größe und eine große Marktransparenz aus.
In den vergangenen Jahrzehnten zeigten die Umsätze des Lebensmitteleinzelhandels eine stetige Aufwärtstendenz, weitgehend unbeeinflusst von den konjunkturellen Schwankungen in Deutschland. Die Branche erwies sich stets als resilient gegenüber wirtschaftlichen Krisen – von der Dotcom-Blase über die Finanzkrise bis hin zur Pandemie. Trotz Veränderungen bei den Essgewohnheiten und einer möglichen Tendenz zu günstigeren Einkäufen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, blieb die grundlegende Nachfrage nach Lebensmitteln stets stabil. Dieser positive Trend zeichnet sich auch für die kommenden Jahrzehnte ab. Demografische Entwicklungen, wie eine tendenziell sinkende Bevölkerungszahl, werden durch Zuwanderung ausgeglichen. Nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes wird die Bevölkerungszahl in Deutschland auch im Jahr 2070 bei rund 83 Mio. liegen.
Beim Lebensmittelhandel ging es zuletzt nur bergauf
Der deutsche Lebensmittelhandel ist ein bedeutender Wirtschaftszweig, der mit einem Nettoumsatz von rund 200 Mrd. Euro rund ein Drittel des deutschen Einzelhandelsumsatzes ausmacht. Der Markt wird von wenigen großen Konzernen dominiert, darunter Edeka (inkl. Netto), Rewe (inkl. Penny), die Schwarz-Gruppe (mit Kaufland und Lidl) sowie Aldi Süd und Aldi Nord. Diese Unternehmen sind bundesweit aktiv und generieren laut Nielsen Trade Dimensions zusammen etwa 75% des Branchenumsatzes. Der verbleibende Marktanteil wird von kleineren, regionalen Unternehmen besetzt. Die Branche ist weiterhin auf Wachstumskurs und die Unternehmen steigern stetig ihre Umsätze und treiben die Expansion ihres Geschäfts voran.
Attraktive Standorte sind beim Lebensmitteleinzelhandel stark gefragt, doch die Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, das durch baurechtliche Reglementierungen weiter eingeschränkt wird. Viele Akteure im Lebensmitteleinzelhandel sind deshalb aus strategischen Überlegungen daran interessiert, ihre Standorte langfristig zu sichern. Im Gegensatz zum Nonfood-Einzelhandel schließen sie deshalb häufig langfristige Mietverträge ab mit bis zu 15 Jahren Laufzeit und zusätzlichen Verlängerungsoptionen. So können sie sich dauerhaft an einem Einkaufsstandort etablieren und eine langfristige Einnahmensicherheit erreichen. Für Immobilieneigentümer resultieren daraus stabile Cashflows. Die langfristigen Verträge bieten eine Win-Win-Situation sowohl für die Lebensmitteleinzelhändler als auch für die Immobilieneigentümer.
Stabile Cashflows für die Immobilieneigentümer
Fazit: Mit Lebensmittel-Discountern, Supermärkten und Verbrauchermärkten lässt sich bereits bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 100 Mio. Euro ein sehr gut diversifiziertes Immobilienportfolio mit 15 bis 20 Einzelobjekten und mehr aufbauen. Diese Diversifikation erhöht die Investitionssicherheit. Die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels korreliert zudem historisch betrachtet nur in einem geringen Maße mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Für institutionelle Investoren, die im Rahmen ihrer Gesamtallokation in risikoreicheren, zyklischen Investments engagiert sind, bietet ein Lebensmittelmarktportfolio deshalb eine ideale Ergänzung zur Risikostreuung.
Die Investments sprechen für sich durch die wirtschaftliche Stärke der Mieter und die grundsätzlich langen Mietvertragslaufzeiten. Dies schafft in Summe eine hohe Einnahmesicherheit, die erklärt, warum diese Sub-Assetklasse am Investmentmarkt so stark nachgefragt ist. Lebensmittelmarktportfolios weisen anleiheähnliche Eigenschaften auf und bieten dennoch deutlich attraktivere Renditen als Bundesanleihen.
