In einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bleibt die Lage auf dem deutschen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien 2025 von vielen Aufs und Abs geprägt. Nach dem schwachen Jahresstart war im zweiten Quartal zumindest ein leichter Aufwärtstrend feststellbar. Hoffnung setzen die Immobilienberater auf Transaktionen, die sich in der Vorbereitungsphase befinden. CBRE erwartet allein bei Portfolio-Deals ein Volumen von 1 Mrd. bis 1,5 Mrd. Euro.
Dass das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 unter dem Wert des Vorjahreszeitraums lag, führt der Immobilienberater Colliers auf „den weiterhin geringen Anteil an nationalem und internationalem Core-Kapital mit Interesse an großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen zurück“, wie er in seiner Analyse schreibt. Auch die durch die vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Krisen hervorgerufene Schwäche bei der Nutzernachfrage sorgt im Markt für Verunsicherung.
Vor diesem Hintergrund beobachtet Bertrand Ehm, Director Investment beim Immobilienberater Savills, gegenwärtig nur wenige Core-Transaktionen – nicht zuletzt auch deshalb, weil Käufer in Zeiten mit steigenden Leerständen und dem Ende der Mietsteigerungen hohe Anforderungen an Industrie- und Logistikimmobilien stellen, bei denen hohe Preise aufgerufen werden. „Der Markt erweist sich als sehr sensibel in Bezug auf Lage, Restlaufzeit und Faktoren“, so der Experte. Die allgemeine Unsicherheit u.a. infolge des Handelsstreits führt laut Ehm dazu, dass „der Aufschwung des Investmentmarkts für Industrie- und Logistikimmobilien einen Dämpfer erlebt“. Da der Berater dennoch Mittelzuflüsse registriert, erwartet er, „dass dieser Kapitaldruck (…) wieder zu leicht sinkenden Renditen führen wird“.
Dass die Investoren auf dem Markt für Industrie- und Logistikimmobilien selektiv und vorsichtig agieren, beobachten auch die Experten von CBRE, die bei den Anteilen von Core-plus-Investments deutliche Rückgänge von -8 Prozentpunkten auf 21% beobachteten sowie bei Value-add-Immobilien, deren Anteil um 7 Prozentpunkte auf 29% zurückging. Entsprechend zulegen konnte dagegen das Core-Segment um +5 Prozentpunkte auf 33%. Allerdings erhöhte sich auch der Anteil der opportunistischen Investments um 4 Prozentpunkte auf 9%.
Eine deutliche Steigerung erwartet Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE, in der nächsten Zeit aber nur bei den Core-Investments: „Denn bei Value-add-Produkten sehen wir teilweise eine regionale Zurückhaltung auf Grund der zuletzt etwas schwächeren Nutzernachfrage und andernorts auf Grund des mangelnden Produktangebots.“ Insgesamt konstatiert CBRE im zweiten Quartal dennoch eine leichte Belebung, da sich das Investitionsvolumen nach 1,19 Mrd. Euro im schwachen ersten Quartal auf 1,44 Mrd. Euro im zweiten Quartal verbessert hat.
Für die ersten sechs Monate ermittelten die Berater Transaktionsvolumina von 2,1 Mrd. Euro (Savills), 2,4 Mrd. Euro (Colliers), 2,63 Mrd. Euro (CBRE) und 2,8 Mrd. Euro. (BNPPRE). Dabei lagen die Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr in der Bandbreite von -33% (Savills), -24% (Colliers), -12% (CBRE) und nur -2,2% bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Wieder größere Transaktionen im zweiten Quartal
Doch auch wenn derzeit verschiedene Einflussfaktoren auf den Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien einwirken, sodass das Marktumfeld auch im zweiten Halbjahr herausfordernd bleiben dürfte, wie BNP Paribas Real Estate feststellt, so weist der Berater auch darauf hin, dass der Logistik-Investmentmarkt „in den vergangenen Quartalen grundsätzlich eine recht stabile Entwicklung“ zeigte. Positive Trends lassen sich deshalb auch noch aus dem moderaten Transaktionsgeschäft im ersten Halbjahr 2025 herauslesen.
Laut Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland, gab es im zweiten Quartal wieder größere Transaktionen von Einzelobjekten in der Größenordnung von 50 bis 100 Mio. Euro, so dass sich wieder ein Marktsegment geöffnet habe, das zuletzt kaum eine Rolle gespielt hatte. Sein Anteil am Transaktionsvolumen erhöhte sich von 18% auf 35%. Als Beispiel nennt Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment Germany bei Colliers, hier den Verkauf des Next Parks in Groß-Gerau in der Region Frankfurt/Rhein-Main, für rund 73 Mio. Euro. Für ihn ist das auch ein Beleg dafür, dass Bestandsobjekte in sehr guten Lagen für Core-Investoren interessant sind.
Andere größere Transaktionen waren laut Colliers im ersten Quartal der Verkauf eines knapp 60 000 qm großen Logistikzentrums in Heilbronn durch die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG an die Axa Investment Managers. Zudem gehörte der Kauf der Dietz-Logistikimmobilie in Raunheim durch einen Spezialfonds von Hines für knapp 75 Mio. Euro zu den großen Einzeltransaktionen.
Bei Transaktionen in der Größenklasse von 20 Mio. bis 50 Mio. Euro erhöhte sich der Anteil laut Oulds im ersten Halbjahr von 12% auf 34%. Dass Transaktionen in der Größenklasse von mehr als 100 Mio. Euro von den schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gegenwärtig noch ausgebremst werden, liegt auf der Hand. Mit einem Anteil von 4% fällt diese Größenklasse kaum ins Gewicht. Laut Oulds hat dazu vor allem der Rückgang bei Portfoliotransaktionen beigetragen.
Vor diesem Hintergrund stellt BNP Paribas Real Estate fest, dass der Mangel an größeren Portfoliotransaktionen das Erreichen eines höheren Investitionsvolumens in diesem Marktsegment derzeit verhindert. Dass der Markt dennoch sehr lebhaft ist, lasse sich an der – gegenüber den beiden Vorjahreszeiträumen – deutlich gestiegenen Anzahl von Deals ablesen, wie Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, erklärt: „Das Segment der Einzeldeals erreicht allein betrachtet ein sehr gutes Ergebnis von gut 2,3 Mrd. Euro, das ganz erheblich gegenüber den beiden Vorjahreshalbjahren zulegt und gut 19% über dem langjährigen Schnitt liegt.“ Nur zwischen 2020 bis 2022 habe das Volumen höher gelegen. Colliers zählte im ersten Halbjahr 106 Einzeltransaktionen gegenüber 89 im Vorjahreszeitraum.
Wenig Bewegung bei den Spitzenrenditen
Weitgehend einig waren sich die Immobilienberater darin, dass die Spitzenrenditen für Industrie- und Logistikimmobilien zum Ende des zweiten Quartals unverändert blieben. Dabei kamen CBRE und Savills auf 4,4%, Colliers auf 4,75% und BNPPRE für die A-Standorte auf 4,25% und für Leipzig auf 4,45%.
Beim Blick auf die zweite Jahreshälfte setzen die Immobilienberater auf die gut gefüllte Pipeline von Portfolio- und großvolumigen Single-Transaktionen, auch wenn auf Grund der schwierigen Rahmenbedingungen gründlichere Due-Diligence-Prüfungen die Transaktionen verlängern würden, wie Christian Kah sagt. Er erwartet einen zunehmenden Wettbewerb bei vorerst stabilen Preisen. Christopher Raabe prognostiziert mit Blick auf das unsichere wirtschaftliche und geopolitische Umfeld eine ähnliche Entwicklung wie 2024 mit einem Transaktionsvolumen von um die 6,9 Mrd. Euro.
Optimistischer blickt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, auf die zweite Jahreshälfte: „Die positiven Aussichten auf ein Ende der Rezession im laufenden Jahr und ein Wachstum in den Folgejahren bereiten ein gutes Fundament für die Aussichten am deutschen Immobilieninvestmentmarkt, der in Europa zu den wichtigsten und größten zählt.“ Impulse erwartet er auch von den Investitionen in die Infrastruktur. Deshalb erwartet Kai Oulds ein Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau, das CBRE mit 7,7 Mrd. Euro bezifferte.
