In herausfordernden Zeiten haben sich die Experten zum jährlichen Meeting der Hahn Gruppe in Schloss Bensberg zusammengefunden, um sich über fundierte Markteinschätzungen zu informieren und mit der Branche über Erfahrungen und Strategien auszutauschen.
„Wir sind in sehr bewegten Zeiten“, begrüßte Thomas Kuhlmann (Foto: links), Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe die Gäste zum Hahn German Retail Property Day 2025 (GRPD) auf Schloss Bensberg, allerdings nicht ohne dem Publikum Mut zuzusprechen und Zuversicht zu verbreiten. Denn in Zeiten, in denen sich viel verändere, könne man doch auch viel bewegen. Aus dem Segment Fachmarktimmobilien und Fachmarktzentren wusste Kuhlmann zu berichte, dass auch die institutionellen Investoren wieder in den Markt zurückkehren. In diesem Umfeld will die Hahn Gruppe aus Bergisch Gladbach nach seinen Worten, zusammen mit einem Partner, den Schritt auf ausländische Märkte wie etwa Italien, Spanien oder Portugal wagen. Veränderung sei vielleicht das „neue Normal“, erwartet der Hahn-Chef beim Blick auf die nächsten Jahre.
An seiner Seite begrüßte Christoph Horbach (rechts), seit 1. Januar 2025 neues Vorstandsmitglied der Hahn Gruppe, das Publikum in der Überzeugung: „Wir werden auch in den nächsten Jahren noch viele Veränderungen bewältigen müssen.“ Aus diesen Turbulenzen würden sich aber auch wieder viele Chancen ergeben.
Mit Blick auf die aktuell sehr komplexen sowie unsicheren Zeiten und die Tatsache, dass es seit der Rückkehr der Inflation in der Euro-Zone auch wieder Zinsen gibt, ergänzte Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Germany, dass sich der Immobilienmarkt in einem neuen Zyklus befindet, der nicht mehr überwiegend Zinsgetrieben ist, sondern vom Asset-Management bestimmt wird. „Asset Management ist der Schlüssel zum Glück und nicht, darauf zu hoffen, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen senkt“, so Linsin: „Das ist hart, aber es ist die Wahrheit.“
Diese Einschätzung der Experten unterlegte Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, in seinem „Volkswirtschaftlichen Ausblick – Kapitalmarktperspektiven im Zeichen der globalen Neuordnung“, mit weiteren Fakten. So verweist er darauf, dass sich die Akteure mit Blick auf die hohe Verschuldung in Deutschland und anderen Ländern der Euro-Zone auf steigende Renditen für Staatsanleihen einstellen müssten, an denen sich die Bauzinsen orientieren. Die Renditen für 30-jährige Staatsanleihen bewegen demnach in Richtung 5% –„unbeeindruckt von den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in der letzten Zeit“. Und da im Rahmen der Staatsverschuldung immer mehr Staatsanleihen auf den Markt kommen, werden die Renditen auch immer weiter steigen.
Positive Impulse für die deutsche Wirtschaft erwartet Krämer aber von dem riesigen Fiskalpaket der Bundesregierung, das Mehrausgaben in Höhe von rund 3,2% des deutschen Brutto-Inlandsprodukts (BIP) ausmachen wird. Das dürfte sich laut Krämer (Foto) sehr positiv auf das Wachstum im nächsten Jahr auswirken. Er hält ein Wachstum des BIP von 1,4% im Jahr 2026 für möglich – und das Wachstum könnte vielleicht auch noch bis weit ins Jahr 2027 anhalten.
Das Fiskalpaket könnte Wachstumsimpulse auslösen
Auch der Einzelhandel, der sich schon in den vergangenen zwölf Monaten belebt hatte, könnte dann weiter zulegen. Allerdings hält der Chefvolkswirt den Wachstumsschub durch das Fiskalpaket nicht für nachhaltig, denn angesichts der unterschiedlichen Ansichten von CDU/CSU und SPD über die notwendigen Reformen in den nächsten Jahren, rechnet er nicht damit, dass diese Regierung die Reformen, die für ein nachhaltiges Wachstum erforderlich wären, anstoßen wird.
Vor diesem Hintergrund könnte das Wachstum nach einem Strohfeuer 2026/2027 wieder erlöschen und sich das Wirtschaftswachstum in den nächsten zehn Jahren in der Bandbreite von 0 bis 0,5% einpendeln. Krämer: „Die Wende muss von der Politik kommen.“ Zumal der deutliche Rückgang der deutschen Exporte nach China seit 2020 und die Erhöhung der Zölle für Exporte in die USA die deutschen Unternehmen zusätzlich belasten. Hinzu kommt, dass China technologisch immer weiter aufholt. Auch das dürfte die Exporte bremsen.
In diesem Umfeld wird der deutsche Immobilienmarkt seit der Zinswende immer noch vor allem durch die Diskrepanz zwischen Verkäufern und Käufern belastet. Das wird mit 50% der Nennungen laut JanLinsin (Foto) derzeit als größtes Hindernis betrachtet, vor der ungewissen geopolitischen Lage mit 44% und der Ungewissheit beim Verlauf der Zinssenkungen mit 29%. Dennoch gibt es nach seinen Worten erste Anzeichen dafür, dass sich der Markt wieder nach oben bewegt und die überwiegende Mehrheit (80%) wieder mehr in Immobilien investieren will. Linsin: „Es geht wieder sukzessive nach oben.“
Dabei stehen Handelsimmobilien nach Feststellung des Experten im Gewerbeimmobilienmarkt bei den Investoren auf Platz eins. Laut Umfrage für die 20. Ausgabe des Hahn Retail Real Estate Reports ist der Anteil der Investoren, der moderat Handelsimmobilien zukaufen möchte, von 20% im Vorjahr auf 30% gestiegen. Dabei stehen die konjunkturresistenten Lebensmittelmärkte im Vordergrund. Diese verstärkte Wertschätzung für Retail Assets ließ sich schon daran ablesen, dass die Anlageklasse im Investmentmarkt mit Gewerbeimmobilien 2024 und im ersten Halbjahr 2025 den Spitzenplatz belegte – allerdings auf einem insgesamt niedrigen Niveau, was angesichts des immer noch schwächelnden Marktes nicht überrascht.
CBRE erwartet für 2025 ein Transaktionsvolumen von etwa 6 Mrd. Euro. Sollten die großen Shopping-Center-Deals, die sich derzeit noch im Markt befinden, tatsächlich abgeschlossen werden, dann könnte das Volumen auch noch höher ausfallen. Aber gerade dieses Geschäft verläuft noch eher verhalten. Mit Blick auf die Zinsentwicklung erwartet Linsin bei Renditen für Bundesanleihen in der Bandbreite von 2,6% bis 2,7% für Immobilien aus dem Bereich Nahversorgung Aufschläge von 200 Basispunkten und bei Shopping-Centern in B-Lagen von 400 Basispunkten.
In diesem Umfeld befindet sich der Einzelhandel „auf Richtungssuche, wie Joseph Frechen (Foto), Bereichsleiter Einzelhandel bei Bulwiengesa in Hamburg in seinem Vortrag darlegte. Zumal sich die Frage stellt, ob das von Chefvolkswirt Krämer beschriebene Strohfeuer im nächsten Jahr in allen Branchen ankommen wird. Hier erwartet der Experte mehr Firmenkonjunkturen als Branchenkonjunkturen. Dabei sieht er vor allem das Lebensmittel-geankerte Fachmarktsegment auf einem guten Weg, das sich bislang gut gegen die Internet-Konkurrenz behaupten konnte. Im ländlichen Raum bilden Fachmarktlagen zunehmend die Innenstadt ab.
Auch um den Quick Commerce, der während der Pandemie einen Hype erlebte, ist es ruhiger geworden. Nach Abflauen des Booms haben sich die Start-ups mit großen Partnern zusammengeschlossen wie die niederländische Picnic mit Branchengröße Edeka, Flink mit Rewe und Flaschenpost mit der Oetker-Gruppe.
Laut Frechen wurde auch das Tempo etwas zurückgefahren. Durch die Partnerschaft mit den Großunternehmen hat sich das System für den stationären Lebensmittelhandel aus seiner Sicht etabliert.
Gedrosseltes Tempo bei Quick Commerce
Im stationären Lebensmittelhandel steht die Modernisierung der Märkte im Vordergrund und die Implementierung neuer Technologien wie SB-Kassen, Scan&Go oder Pick&Go Stores – wie überhaupt Smart Stores – die mit ihren langen Öffnungszeiten eine Antwort auf die Internet-Konkurrenz geben. Laut Frechen gibt es bundesweit 600 Smart Stores. Und auch die Drogeriemärkte sind immer näher an ihre Kunden herangerückt.
Problematischer ist die Lage im Nonfood-Handel, da die eklatanten Preissteigerungen bei Lebensmitteln die Kaufkraft weiter Bevölkerungsteile aufgezehrt haben. Laut Jörg Krämer lebt hierzulande ein Drittel der Bevölkerung „von der Hand in den Mund“. Deren finanzieller Spielraum wurde durch die Inflation und den Anstieg der Lebenshaltungskosten spürbar eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund konnte der Textilhandel laut Frechen 2024 nur ein leichtes Plus erreichen, während der Schuhhandel mehr oder weniger auf der Stelle tritt. Vor allem preisorientierte Anbieter wie Deichmann konnten davon profitieren. Hinzu kommt, dass der Anteil des Online-Handels am gesamten Branchenumsatz mit Mode & Accessoires inzwischen bei gut 42% liegt. Der Anteil der Einzelhändler mit stationärer DNA am Online-Verkauf in dieser Branche ist dabei laut Frechen mit etwa 11,2% konstant geblieben.
Als Hinweis auf eine gewisse Rückbesinnung der Modehändler auf ihr stationäres Geschäft wertet er die Entscheidung der Mannheimer Mode-Kette Engelhorn, sich von ihrer Plattformstrategie zu verabschieden und den Online-Kanal künftig für seinen Service zu nutzen. Als Begründung für diese Entscheidung führt das Unternehmen an, man habe mit dem Plattformgeschäft im Grunde „nur Geld gewechselt“. Zwar war das Unternehmen online gewachsen, hat gleichzeitig aber stationär respektive regional Anteile verloren. Das Problem ist, dass es immer teurer und anspruchsvoller wird, einen Online-Kanal zu unterhalten, wie Frechen etwa mit Blick auf das umfangreiche Thema „Künstliche Intelligenz“ erläutert. Auch so Themen wie „Social Commerce“ werde künftig wohl mehr den Spezialisten vorbehalten sein.
Vor diesem Hintergrund werden sich wieder mehr stationäre Einzelhändler ihrem Kerngeschäft widmen und verstärkt auf den Erlebniskauf fokussieren. Von Vorteil ist dabei die hohe Treue vieler Kunden zum Fachhandel. Laut Frechen kehren doch wieder viele Konsumenten zu den stationären Kompetenzanbietern zurück.
