Nach einem lebhaften Schlussquartal 2020 im Markt für Logistikimmobilien setzte sich der Schwung im ersten Quartal 2021 zwar fort, doch blieb das Transaktionsvolumen zum Jahresstart deutlich unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Die hohe Nachfrage bei einem gleichzeitig begrenzten Angebot lässt aber die Netto-Anfangsrenditen weiter sinken.
Mit einem Wert von 1,7 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen nach Feststellung des Immobiliendienstleisters JLL um knapp 30% unter dem Niveau des Vorjahresquartals mit 2,38 Mrd. Euro. BNP Parias Real Estate (BNPPRE) liegt mit 2,04 Mrd. Euro und einem Minus von nur 12% etwas über diesem Niveau. Einig waren sich die Berater allerdings in ihrer Beobachtung, dass großvolumige Deals im dreistellige Millionen-Euro-Bereich, die den Markt für Logistikimmobilien im Vorjahr noch dominiert hatten, in diesem Jahr wesentlich seltener waren. Das zeigen die Zahlen.
So stehen zwei Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 550 Mio. Euro in den ersten drei Monaten 2021 einem Volumen von knapp 1,7 Mrd. Euro im Vorjahreszeitraum gegenüber, wie JLL vorrechnet. Und BNPPRE ergänzt, dass großvolumige Abschlüsse ab 100 Mio. Euro im Vorjahr mit einem Anteil von 62% am Gesamtvolumen noch dominiert hatten, während sie 2021 nur noch ein Drittel zum Ergebnis beitrugen. Das zeigt auch der Blick auf den Anteil der Portfolio-Käufe: Entfiel im ersten Quartal 2020 mit 1,1 Mrd. Euro noch knapp die Hälfte (46%) des Investitionsvolumens auf Portfolio-Käufe, waren es laut JLL Anfang 2021 nur noch 0,66 Mrd. Euro bei einem Anteil von 39%.
Nach den Worten von Nick Jones, Head of Germany, Logistics & Industrial Investment bei JLL, täuscht das bloße Transaktionsvolumen in diesem Jahr aber möglicherweise „über die nach wie vor vorhandene hohe Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt hinweg“. Ein Beleg dafür ist aus seiner Sicht die Zahl von 23 Abschlüssen im kleineren und mittleren Segment in der Größenklasse von 10 Mio. bis 30 Mio. Euro. Hier lag das Transaktionsvolumen bei 420 Mio. Euro – gegenüber zehn Deals mit einem Transaktionsvolumen von 160 Mio. Euro im ersten Quartal 2020. Auf die Größenklasse von 50 Mio. bis 100 Mio. Euro entfiel laut BNPPRE ein Transaktionsvolumen von einer halben Milliarde Euro.
Auch die Gesamtzahl von 73 Transaktionen zwischen Januar und Ende März wurde laut Jones in den vergangenen fünf Jahren erst zweimal übertroffen, zuletzt im vierten Quartal 2020. Auch Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, verweist auf die Tatsache, dass im ersten Quartal 2021 wesentlich mehr Transaktionen abgeschlossen wurden als im Vorjahreszeitraum, was aus seiner Sicht unterstreicht, „wie lebhaft der Markt trotz anhaltender Corona-Pandemie ist“. So stellten Einzeldeals im Markt für Logistikimmobilien mit einem Volumen von 1,45 Mrd. Euro laut BNPPRE zum Jahresauftakt eine neue Bestmarke dar.
Dass sich das Geschäft in den großen Investmentstandorten allerdings eher moderat entwickelte, führt BNPPRE einzig und allein auf das zu geringe Angebot an Objekten zurück. Andernfalls wären die Transaktionsvolumina in den deutschen Top-Städten „deutlich höher ausgefallen“, schreibt der Berater. Das zeigt der Vergleich mit dem Jahresstart 2020 mit drei Standorten im dreistelligen Millionenbereich.
Moderate Entwicklung in den Top-Regionen
Dagegen lag in diesem Jahr nur das Investitionsvolumen in München mit 55 Mio. Euro und einem Zuwachs von 20% im positiven Bereich, vor Köln mit 35 Mio. Euro gegenüber einem schwachen ersten Quartal 2020. In den anderen Top-Regionen waren deutliche Rückgänge zu verzeichnen wie in Berlin mit -70% auf 47 Mio. Euro, in Hamburg mit -85% auf 26 Mio. Euro und in Frankfurt am Main mit -94% auf bescheidene 13 Mio. Euro.
Auch der Blick auf die Spitzenrenditen in den deutschen Logistikmärkten zeigt, dass der Nachfragedruck in dem Markt, der in einigen Bereichen wie etwa dem eCommerce von der Corona-Pandemie profitiert, hoch bleibt. „Auch wenn die Spitzenrenditen in den ersten Monaten unverändert geblieben sind“, schreibt Nick Jones, „lässt die sehr starke Nachfrage vermuten, dass es im Jahresverlauf weitere Rückgänge geben wird“. Deshalb hat er die Prognose leicht nach unten korrigiert und rechnen bis Ende 2021 „mit einer weiteren Kompression in Höhe von 20 Basispunkten“.
Laut BNPPRE sind die Renditen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken und haben in den letzten zwölf Monaten in mehreren Schritten bis auf 3,35% (-35 Basispunkte) nachgegeben und sich auf diesem Niveau bis Ende des ersten Quartals stabilisiert. JLL ermittelte in der Gruppe der Big 7 diesen Wert für die Ballungsräume Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, und München. Für Köln und Stuttgart beziffert der Berater die Rendite mit 3,45%. Laut Jones sind dies aber nach wie vor die niedrigsten je gemessenen Werte für die Branche.
Ein differenziertes Bild zeigt sich im ersten Quartal auf dem Verkäufer- und dem Käufermarkt. Während auf das Konto der Asset- und Fonds-Manager, die 2020 noch für die Verkäufe von großen Portfolien standen, in diesem Jahr nur 5% des Verkaufsvolumens ging, entfiel auf die Entwickler mit knapp 800 Mio. Euro ein Anteil von 47%, wie JLL berichtet. Entwickler nutzen aus Jones Sicht „die Gunst des wirtschaftlichen und gesamtgesellschaftlichen Umfeldes, das die Rolle der Logistik deutlich aufgewertet hat“. Auf das Konto der Unternehmen geht ein Anteil von 22%.
Jones ist davon überzeugt, dass sich „dieser Trend fortsetzen und angetrieben wird durch die Möglichkeit, Gewinne aus Vermögenswerten, die in der Vergangenheit in der Bilanz gehalten wurden, zu realisieren und dabei von Rekordpreisen zu profitieren“. Das gelte vor allem in Logistik-Bereichen, die große strukturelle Veränderungen durchlaufen, wie etwa die Fertigungs- und Automobilbranche.
Logistikimmobilien gelten als krisenresistent
Nicht ganz einig sind sich die Berater bei der Verteilung auf dem Käufermarkt: Während BNPPRE Spezialfonds, die sich die meisten Assets sicherten wie auch den größten Deal, den Verkauf eines Automotive Logistikzentrums im sächsischen Meerane durch den Entwickler Meta Werk an Deka, mit einem Anteil von 44% mit Abstand vorne sieht, stehen für JLL die Asset- und Fonds-Manager mit 54% an der Spitze, vor Spezialfonds mit etwa 25%. Für BNPPRE stehen Investment/Asset Manager mit 23% auf Platz zwei.
Zu den größten Transaktionen zählt JLL den Kauf zweier von der Dietz AG neu errichteter Logistikzentren im fränkischen Geiselwind und im hessischen Lich (Foto: Bremer) für 290 Mio. Euro durch die britische Tritax Eurobox. Das Corestate-Objekt „Sigma Technopark“ in Augsburg wurde für 80 Mio. Euro durch Axa an Sirius verkauft. Bei den Käufern lagen nationale Anleger (49%) und internationale Investoren (51%) fast gleichauf. Bei den Verkäufern waren die Deutschen mit einem Anteil von 78% dagegen klar in der Überzahl.
Beim Blick auf das Gesamtjahr 2021 ist Geschäftsführer Raabe optimistisch, denn der Logistik-Investmentmarkt habe schon 2020 gezeigt, dass die Anlage-Klasse krisenresistent ist: „Es ist über alle Größenklassen und Investorengruppen sehr viel Bewegung im Markt, so dass auch für den weiteren Jahresverlauf von einem hohen Investitionsvolumen auszugehen ist“, erwartet er mit Blick auf anstehende Portfoliotransaktionen. Ob 2021 allerdings erneut ein Volumen von deutlich über 7 Mrd. Euro erreicht werden kann, bleibt abzuwarten. Letztlich wird es auch davon abhängen, ob das Angebot groß genug ist.
