Im Gespräch mit dem Handelsimmobilien Report spricht Andreas Freier, Geschäftsführer der GRR Real Estate Management, über die Vorteile, die die Zusammenarbeit mit der GARBE-Unternehmerfamilie bringt, die Ziele für die nächsten Jahren, die neue Marktrealität und die systemrelevante Bedeutung, die dem Lebensmitteleinzelhandel zukommt.
Handelsimmobilien Report: Welche neuen Chancen eröffnet die Zusammenarbeit mit GARBE Institutional Capital für die GRR Real Estate Management beziehungsweise im Umkehrschluss auch für die Strategie von Garbe?
Andreas Freier: Mit der Eingliederung der GRR Real Estate Management in die GARBE-Unternehmensfamilie stellen wir die Weichen für das künftige Wachstum unserer Gesellschaft. Als inhabergeführtes Unternehmen passt GARBE hervorragend zu unserer Unternehmensphilosophie. Wir haben in den vergangenen Jahren unsere Marktposition als eines der führenden Unternehmen für Nahversorgungsimmobilien konsequent ausgebaut und eigeninitiierte offene Spezial-AIF für institutionelle Investoren erfolgreich platziert. Mit unserer Nachhaltigkeitsstrategie ist es gelungen, die ESG-Wende bei GRR einzuleiten und die nachhaltige Entwicklung unseres Portfolios voranzutreiben.
Durch die Kombination unseres operativen Geschäfts mit GARBE vollziehen wir nun den nächsten Schritt und werden den gemeinsamen Anspruch auf die Markt- und Innovationsführerschaft für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland einlösen. Gemeinsam erweitern wir unsere Wertschöpfungskette und vergrößern unseren Zugang zu Investoren und Marktteilnehmern. Wir bringen uns bei GARBE als vollintegrierte Organisation mit einem Leistungsspektrum vom Portfolio- bis zum Property Management und der Projektsteuerung ein. Der Lebensmittel-Einzelhandel hat in Deutschland und Europa eine systemrelevante Funktion und ist auch auf Grund seiner stabilen Mieterstruktur hoch attraktiv. GARBE hat dies erkannt und ihn zum strategischen Schwerpunkt erklärt.
HIR: Wo wollen Sie – sagen wir einmal in zwei Jahren – stehen?
Freier: Wir werden mit unserem Plattformgedanken die Marke GRR zum Markt- und Innovationsführer für lebensmittelgeankerte Immobilien in Deutschland ausgebaut haben und so weiterentwickeln, dass diese auch im internationalen Umfeld ihre Relevanz behauptet. Innerhalb des deutschen Marktes besteht noch ein signifikantes Wachstumspotenzial, zum Beispiel im Value-Add Segment. Mit unserem Fokus auf Repositionierungen und Projektenwicklung werden wir in unserem Tagesgeschäft relevante Marktanteile hinzugewonnen haben. In zwei Jahren soll zudem die Internationalisierung der Investorenbasis deutlich vorangebracht worden sein.
HIR: Die neue Nahversorgungsplattform richtet ihren Fokus auf Immobilien-Fonds. Der Aufbau eines Bestandsportfolios aus Nahversorgern ist kein Thema, oder?
Freier: Die Betreuung eines Eigentumsportfolios hat in der Vergangenheit immer wieder zu Gesprächen geführt, in welchen wir über unsere Strategie, vor allem vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation, gesprochen haben. Wir haben uns davon frei gemacht und verstehen uns vollständig als Dienstleister. Sofern die Entwicklung einzelner Assets in der Eigentümerstellung sinnvoll erscheint und das Asset nachgelagert in ein gesondertes Vehikel eingebracht werden kann, werden wir jedoch auch weiterhin in die Eigentümerrolle schlüpfen.
HIR: Sie haben zuletzt zwölf Nahversorger erworben. Wie gestaltet sich nach Ihrer Wahrnehmung die Preisfindung nach dem zügigen Zinsanstieg seit Sommer 2022?
Freier: Wir beobachten, dass sich gegenwärtig eine neue Marktrealität einstellt. Sicherlich sind die erlittenen Abwertungen für einige Marktteilnehmer schmerzlich und werden noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Dennoch identifizieren und verhandeln wir bereits seit einiger Zeit spannende Investitionsopportunitäten. Insofern bildet sich gerade der Markt neu.
HIR: Was sind gegenwärtig die größten Herausforderungen im Markt für Nahversorgungsimmobilien?
Freier: Es ist schwierig für Anleger geworden zu wissen, was richtig und was falsch ist. Wir denken, die größte Herausforderung ist die Verunsicherung. Durch unsere jahrelange Marktkenntnis und unser hervorragendes Netzwerk werden wir diese Verunsicherung reduzieren und uns den Herausforderungen (Finanzierungskosten, Sicherheit der Investition, Rendite und manage to green) stellen.
HIR: Welche Gefahren sehen Sie im Markt – etwa durch größere Refinanzierungsvolumina zu höheren Finanzierungskosten? Erwarten Sie „stranded assets“? Und bietet das auch Chancen?
Freier: Sicherlich werden wir noch einige Insolvenzen sehen. Durch die deutsche Bewertungslogik kommen Überschuldungen immer erst zeitversetzt ans Licht. Mit einem verlässlichen und belastbaren Wertekompass und einem erfahrenen Team bieten sich daher große Chancen für unsere Wachstumsstrategie.
HIR: Wie wird sich der Markt für Handelsimmobilien im Allgemeinen und für Fachmarktimmobilien mit Schwerpunkt Lebensmittel im Besonderen nach Ihrer Einschätzung 2024 entwickeln?
Freier: Wir denken, dass der Markt enger wird; nur mit einer individuellen Geschichte und Strategie wird man wachsen. Hierzu zählen auch Erfahrungen sowie der barrierefreie Austausch mit anderen Wegbegleitern, die ebenfalls eine eigenständige Strategie aufweisen. Gerade im Bereich Lebensmittelhandel ist der Markt klein, ohne Zugang und Können wird sich keine Erfahrung einstellen. Aus unserer Sicht wird die Entwicklung im lebensmittelgeankerten Immobilienbereich von einer kleinen, erfahrenen Gruppe angeführt, welche sich stets mit Innovationen neu beweisen muss. Wir denken, dass sich daraus in den nächsten zwei bis drei Jahren viele Themen entwickeln, welche die Zukunft der Branche nachhaltig prägen. 2024 ist der Start dazu.
