rv DÜSSELDORF. Nachdem die Infektionszahlen mit den steigenden Temperaturen in Deutschland so stark gesunken sind, dass selbst die Bundesregierung ab Mitte Mai ihren rigiden Kurs beenden musste, sieht sich auch der Shopping-Center-Investor Deutsche Euro Shop AG an einem Wendepunkt, der Raum für Optimismus lässt. Der Ausblick auf die Entwicklung des Gesamtjahres 2021 zur Hauptversammlung ist dennoch nicht einfach.
Auf Grund der deutlich längeren Zwangsschließungen im Hauptmarkt Deutschland von Mitte Dezember 2020 bis Mitte Mai 2021 und die noch nicht klar abschätzbaren Folgewirkungen der Pandemie sah sich Wilhelm Wellner (Foto), Vorstandssprecher der Deutsche Euro Shop AG (DES) zum Zeitpunkt der Hauptversammlung Mitte Juni denn auch noch nicht in der Lage, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf das Unternehmen in diesem Jahr voll abzusehen. Nur so viel: Da die Schließungsphase deutlich länger dauerte als beim ersten Lockdown 2020 von Mitte März bis Anfang Mai dürften die Geschäftszahlen unter dem Vorjahresniveau liegen.
Erleichterung herrscht bei der Deutschen Euro Shop allerdings darüber, dass die restriktive Phase auch hierzulande erst einmal vorbei ist und die Entwicklung aus anderen Ländern mit weniger restriktiven Regeln zeigen, dass der stationäre Handel bei den Kunden immer noch beliebt ist: „Wann immer Wiedereröffnungen von Geschäften erfolgten, stiegen die Kundenfrequenzen in unseren Centern dynamisch an“, so Wellner.
In den ausländischen Märkten, in denen der Shopping-Center-Investor mit Einkaufszentren vertreten ist, sind die Regierungen nach seinen Worten „häufig lokal individuell und dynamisch mit Restriktionen umgegangen“, so dass der Einzelhandel schon deutlich früher entlastet wurde als hierzulande. In Teilen von Österreich war die Öffnung vieler Geschäfte unter Auflagen schon Anfang Februar erlaubt, in Polen, der Tschechischen Republik und Ungarn im April, als in Deutschland die Maßnahmen wieder verschärft wurden, und im Mai. Nach diesen positiven Signalen besonders aus dem Ausland, erwartet Wellner, dass sich das Geschäft im Sommer insgesamt wieder stabilisiert.
Wie sich die Lage im Herbst und in den Wintermonaten entwickelt, wird maßgeblich von der bis dahin erreichten Impfquote in Deutschland abhängen und von der Frage, wie die bisherigen Impfstoffe in der Breite gegen die Delta-Mutante wirken. Auf Basis der guten Bilanzstruktur der Deutschen Euro Shop und der soliden Liquiditätsausstattung ist Wellner aber zuversichtlich, dass der Center-Investor die „fortgesetzten Herausforderungen meistern wird“. Die hoffentlich dauerhaften vollständigen Öffnungen der Geschäfte, der Gastronomie, der Kinos und der Unterhaltungsbranchen seien jedenfalls sehr wichtige Schritte zur nachhaltigen Stabilisierung und Normalisierung des Geschäfts.
Restriktionen führten zu niedrigeren Umsatzmieten
Im vergangenen Geschäftsjahr war der Umsatz um 3,2% von 231,5 Mio. auf 224,1 Mio. Euro gesunken. Eine der Ursachen waren gesetzliche Regelungen in ausländischen Märkten, die laut Wellner u.a. das temporäre Aussetzen von Mietzahlungsverpflichtungen für die von den Schließungen betroffenen Mieter erlaubten. Hinzu kamen niedrigere Umsatzmieten und höhere Leerstände. „Soweit die Zahlungsverpflichtung der Mieter gesetzlich nicht ausgesetzt war, was insbesondere für die deutschen Center galt, wurden die Mieten auch für die Schließungsphasen weiter in Rechnung gestellt“, berichtet Wellner.
Die Wertberichtigungen auf Mietforderungen sind allerdings von 1,7 Mio. Euro im Jahr zuvor auf 29,2 Mio. Euro 2020 gestiegen. Darin enthalten sind die bis zum Bilanzstichtag vertraglich vereinbarten Mietzugeständnisse von 8,6 Mio. Euro und die zum Bilanzstichtag erwarteten weiteren Verzichte auf bestehende Forderungen in Höhe von 14,7 Mio. Euro. Wertberichtigungen in Höhe von 5,9 Mio. Euro entfielen auf insolvenzbedingte Forderungsausfälle.
Im Gegenzug für die gewährten Mietkonzessionen verzeichnete die Deutsche Euro Shop eine große Zahl von kurzfristigen Mietvertragsverlängerungen, aber auch reguläre Verlängerungen. Dies gilt für die Top-10-Mieter und führende Marken wie Apple, H&M, Saturn und Media Markt, New Yorker, C&A, dm, Rossmann, Deichmann sowie Görtz und viele mehr.
Kaufland und Primark konnten zudem als neue Mieter gewonnen werden und für das Rhein-Neckar-Zentrum wurde ein Indoor-Skydiving-Center für abenteuerlustige Kunden, die in einem Windkanal den simulierten „freien Fall“ erleben können, verpflichtet. In dieser unaufhaltsamen Entwicklung aus Pandemie und Wandel durch den Online-Handel setzt die DES auf die Anbindung seiner Center an die Digital Mall der ECE. Nach den deutschen Centern wurde Ende März auch das erste ausländisches Center, die City Arkaden in Klagenfurt, an die Plattform angedockt.
Die Collection Ratio, das Verhältnis der Zahlungseingänge zu den in Rechnung gestellten Beträgen aus Mieten, Nebenkosten und Werbebeiträgen, die eigentlich bei 100% liegt, sank 2020 in den von der Krise betroffenen Monaten April auf 64%, erhöhte sich mit den ersten Lockerungen im Mai auf 72% und im Juni auf 76%.
Mit der Erholung des Geschäfts in der zweiten Jahreshälfte erhöhte sich die Collection Ratio im vierten Quartal auf rund 92%, bevor sie nach der erneuten Schließung Mitte Dezember und dem damit einhergehenden Umsatzeinbruch bei den Mietern seit Anfang 2021 auf durchschnittlich 70% sank. „Nach den Geschäftsöffnungen erwarten wir, dass sich diese Zahlen – wie bereits im Sommer und Herbst 2020 – zeitnah deutlich verbessern werden“, prognostiziert Wellner.
Deutlicher Umsatzrückgang im ersten Quartal 2021
Der Umsatzrückgang der Mieter in den deutschen Shopping-Centern hatte im ersten Quartal 2020, als nur die zweite Märzhälfte vom Shutdown betroffen war, gegenüber dem Vorjahr bei durchschnittlich knapp 14% gelegen. Im zweiten Quartal, als der April noch bis zum 20. vom Shutdown betroffen war und die meisten Nonfood-Händler wie Mode inkl. Schuhe, Lederwaren sowie Sport-Artikel nach der Lockerung zunächst nur unter Restriktionen wie Flächenbegrenzungen öffnen durften, gingen die Erlöse der Mieter im Schnitt auf 60% zurück, um im dritten Quartal 2020 wieder auf 90% zu steigen.
Insgesamt verzeichneten die traditionellen Shopping-Center-Mieter der DES im Gesamtjahr 2020 im Schnitt Umsatzrückgängen zwischen 25 und 35%. Der Lebensmittelhandel und Drogeriemärkte, die von den Zwangsschließungen ausgenommen waren, machen in den DES-Centern laut Wellner nur 10% der Mieter aus. Im ersten Quartal 2021 verzeichneten die Mieter gemäß den gemeldeten Zahlen einen Umsatzrückgang von durchschnittlich 65%.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit), lag 2020 mit 161,2 Mio. Euro deutlich unter dem Vorjahresergebnis von 197,5 Mio. Euro, was auf die oben genannten Ausbuchungen und Wertberichtigungen für die aufgelaufenen Mietrückstände und Corona-bedingte Umsatzrückgänge zurückzuführen war. Deutliche Spuren haben die Restriktionen auch beim Bewertungsergebnis hinterlassen. Laut Wellner wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um 10,7% abgewertet.
Das Bewertungsergebnis des Konzerns sank von -94,2 Mio. auf -355,8 Mio. Euro. Hinzu kamen nach den Ausführungen des Vorstandssprechers Abwertungen beim Immobilienvermögen der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen von 73,8 Mio. Euro – nach 25,8 Mio. Euro 2019.
In diesem Umfeld zeigt die Aktie der Deutsche Euro Shop seit Beginn der Pandemie eine laut Wellner vorher nicht gekannte Volatilität, „denn Shopping-Center-Vermieter sind wie die meisten Einzelhändler und Gastronomen den negativen Corona-Auswirkungen besonders ausgesetzt“.
