Seit im Zuge der vielen Krisen die Inflation und damit die Zinsen gestiegen sind und der Boom auf den globalen Immobilienmärkten ein Ende gefunden hat, ist auch im ersten Quartal 2025 noch keine durchschlagende Verbesserung bei der Immobilienstimmung zu erkennen. Der RICS Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der die Stimmung von über 3 000 weltweit befragten Fachleuten misst, verharrte mit -6 im negativen Bereich. Ähnlich die Lage in Europa, wobei Deutschland zusammen mit Frankreich und Belgien in der Region zur Schlussgruppe gehört.
Nach den Worten von Susanne Eickermann-Riepe, (FRICS), Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB), warten auf den Immobilienmärkten alle darauf, dass die Stimmungsindikatoren endlich wieder die Null-Linie nach oben durchbrechen und in den positiven Bereich zurückkehren. Doch die erratische Zollpolitik von US-Präsident Donald Trump und seine schwer einzuschätzenden Entscheidungen haben laut Umfrage im ersten Quartal 2025 einen Schatten auf die Ergebnisse des Global Commercial Property Monitor (GCPM) geworfen. Um erste Eindrücke über die Auswirkungen von Trumps Regentschaft einzufangen, war der Umfragezeitraum verlängert worden. Ein Drittel der Antworten wurde in der Zeit nach dem 2. April abgegeben.
Trotz der insgesamt eher negativen Tendenz waren im ersten Quartal jedoch regionale Unterschiede festzustellen. Denn während der CPSI in den USA mit einer Verbesserung von 0 auf +4% die magische Linie überschreiten konnte, verharrt der Index seit der Zinswende 2022 in Europa mehr oder weniger tief im negativen Bereich – im ersten Quartal bei -6. Und auch bei der Investitionsbereitschaft, gemessen im Investment Sentiment Index (ISI), die laut RICS GCPM auf globaler Ebene zuletzt mit einem Anstieg von +4 auf +10 das beste Ergebnis seit drei Jahren erreichte, bleiben die Bedingungen in Europa unbeständig – auch wenn der ISI hier mit -3 den besten Wert seit dem ersten Quartal 2022 erreichte und über dem Mieterindikator Occupier Sentiment Index (OSI) von unverändert -8 liegt. Dies zeigt die relativ schwache Dynamik auf dem Mietermarkt.
Wenn die Wirtschaft lahmt und die Mieter nicht mieten, werde es schwierig für den Immobilienmarkt, stellt denn auch Eickermann-Riepe bei Vorstellung des neuesten RICS Global Commercial Property Monitor zur Lage in Europa fest. Denn die Hauptindikatoren deuten noch auf eine relativ gedämpfte Dynamik hin. Doch auch wenn der nachhaltige Aufwärtstrend fehlt, so sehen die Experten einige Anzeichen für eine Aufhellung der Aussichten. Abzulesen ist das beispielsweise daran, dass sich der Anteil der Befragten, der den Markt in der Anfangsphase eines Aufschwungs sehen, von 26% im vierten Quartal 2024 auf nunmehr 37% verbessert hat.
Geprägt wird der europäische Immobilienmarkt auch im ersten Quartal von einem unverkennbaren Süd-Nord-Gefälle mit Spanien an der Spitze, vor Portugal. Dies steht laut RICS durchaus im Einklang „mit dem soliden Wirtschaftswachstum“, das beide Länder im Vorjahr verzeichnen konnten und das einherging mit dem Anstieg der Nachfrage bei den Mietern und Investoren. Hier liegt der Commercial Property Sentiment Index deutlich im positiven Bereich. Am anderen Ende befindet sich Frankreich mit einem CPSI von etwa -33 auf dem letzten Platz und Deutschland mit -17 auf dem drittletzten Platz. In beiden Ländern war im ersten Quartal laut Report „keine wirkliche Verbesserung zu verzeichnen“. In Frankreich sorgt vor allem die instabile politische Lage für eine gedämpfte Stimmung.
Leichte Verbesserung der Investorenstimmung
Beim Blick auf die nächsten zwölf Monate gehen die Befragten in Deutschland und Frankreich von einer weiteren Schwäche bei den Kapitalwerten und Mieten aus. Das dürfte sich in erster Linie negativ bei den sekundären Büro- und Einzelhandelssektoren auswirken, während sich Top-Objekte dem Abwärtstrend entziehen können. In ihrem Fazit kommt Susanne Eickermann-Riepe (Foto) zu dem Ergebnis, dass die 12-Monats-Indikatoren in Europa keinen großen Aufschwung erwarten lassen – unabhängig davon, dass die Spitzenmärkte und auch alternative Assetklassen wie Rechenzentren und Mehrfamilienhäuser stabil erscheinen würden. Echte Impulse für die Region sind aus Sicht der Expertin „wohl nur durch die Anregung des Wirtschaftswachstums zu erwarten“.
Die ungünstige Entwicklung im deutschen Immobilienmarkt lässt sich nicht allein an dem niedrigen CPSI-Wert von -17 ablesen, sondern auch daran, dass der Wert im ersten Quartal 2025 – gegenüber dem Vorquartal – nochmals um zwei Punkte nachgegeben hat. Auch der Blick auf die Stimmung der Mieter lässt eine weitere Eintrübung erkennen, denn der Occupier Sentiment Index ist weiter von -16 im vierten Quartal 2024 auf -21 im ersten Quartal gesunken. Einzig die leichte Verbesserung der Investoren-Stimmung von -14 auf -13 gibt etwas Hoffnung.
Vom Prinzip Hoffnung sind auch die weiteren Befragungsergebnisse des ersten Quartals geprägt, wenn der Anteil der Befragten, der davon ausgeht, dass sich der Zyklus in der Abschwungphase befindet von 28% im Vorquartal auf nunmehr 23% gesunken ist. Gesunken ist auch der Anteil der Befragten, der den Tiefpunkt im Zyklus erreicht sieht, und zwar von 56% auf 46%. Im Umkehrschluss gehen nun 30% statt zuvor 26% der Umfrageteilnehmer davon aus, dass sich der Markt in einer frühen Aufschwungphase befindet.
Eine Trendwende lässt sich daraus nicht ablesen, vor allem wenn der Blick auf die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Anlage-Klassen hinweg einen Rückgang des Nettosaldos von -14% auf -15% zeigt. Und die Mietererwartungen über alle Anlage-Klassen von -2% auf -10% zurückgehen. Im zersplitterten Segment Handelsimmobilien können allerdings nicht alle Anlage-Klassen über einen Kamm geschoren werden. Denn Lebensmittelmärkte profitierten auch in den Krisenzeiten von ihrer Versorgungsfunktion. Und auch Top-Geschäftshäuser sowie Top Shopping-Center dürften relativ stabile Werte aufweisen.
Vor diesem Hintergrund sieht Jens Böhnlein (MRICS), Chair of the Advisory Board RICS Germany, der an der Pressekonferenz nicht persönlich teilnehmen konnte, seine Statements aber vorher schon abgegeben hatte, dass hierzulande der entscheidende Durchbruch des Immobilienmarktes auf sich warten lässt – nicht zuletzt auf Grund der volatilen gesamtwirtschaftlichen Lage. „Der wichtige Impuls durch den Mietermarkt fällt weiterhin aus, jedoch bleibt der Trend zur Qualität und Lage ungebrochen und zeigt somit die Potenziale für erfolgreiche Projekte auf.“
