rv DÜSSELDORF. Nach rückläufigen Preisen im Jahr 2023 und einer leichten Belebung im vergangenen Jahr hat sich der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland Anfang 2025 fortgesetzt. So legte der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) im ersten Quartal – gegenüber dem Vorjahresquartal – um 3,3% von 178,4 auf 180,5 Punkte zu. Gegenüber dem vierten Quartal 2024 lag das Plus bei 1,2%. Der positive Trend bei der Preisentwicklung sollte aber auch nicht überbewertet werden.

„Die Immobilienpreise in Deutschland konnten den Aufwind aus dem Vorjahr nutzen und sind durchweg mit Zuwächsen in das Jahr 2025 gestartet“, berichtet der Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (VdP), Jens Tolckmitt. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt um 3,6% und bei Gewerbeimmobilien (Büros und Handelsimmobilien) um 2,3% im Vergleich zum ersten Quartal 2024. Gegenüber dem Vorquartal lag der Anstieg bei Wohnimmobilien bei 1,2% und bei Gewerbeimmobilien bei 1,0%.

Allerdings gibt der VdP-Hauptgeschäftsführer zu bedenken, dass potenziell marktrelevante Nachrichten wie die von US-Präsident Donald Trump angestoßenen Handelskonflikte und das von der neuen Bundesregierung geplante kreditfinanzierte Investitionsprogramm erst zum Ende des Befragungszeitraums aufgekommen sind und sich deshalb im VdP-Immobilienpreisindex noch nicht vollständig abbilden. Dafür spricht auch das immer noch verhaltene Transaktionsvolumen vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Deshalb muss laut Tolckmitt zunächst einmal abgewartet werden, ob die Preise im zweiten Quartal die zuletzt recht deutliche Aufwärtsbewegung bestätigen können. Der VdP-Immobilienpreisindex fürs zweite Quartal dürfte deshalb mehr Klarheit bringen.

Seit 2010 werden die Zahlen des VdP-Immobilienpreisindex quartalsweise von VdP Research erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab. Das Besondere: Anders als andere Preisindizes basieren sie auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von über 700 Kreditinstituten.

Der Preisauftrieb auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien wurde gleichermaßen vom Segment Büroimmobilien mit +2,4% und Handelsimmobilien mit +2% gegenüber dem ersten Quartal 2024 getragen. Gemessen am vierten Quartal lag das Plus bei 1,1% für Büros und bei 0,6% für Retail Assets. Das ist in beiden Segmenten ein relativ spürbarer Preisauftrieb. Zum Vergleich: Gemessen am dritten Quartal 2024 waren die Preise für Gewerbeimmobilien insgesamt nur um 0,3% gestiegen und die Preise für Büros um 0,2% und für Einzelhandelsimmobilien um 0,4%. Anders als der deutsche Wohnimmobilienmarkt, der stark vom Mangel in den großen Ballungszentren durch die Migration aus dem In- und Ausland getragen wird, ist der Druck im Gewerbeimmobilienmarkt deutlich geringer.

Bei den Neuvertragsmieten registrierte VdP Research für Büroimmobilien im Vorjahresvergleich aber immerhin einen Anstieg um durchschnittlich 3,1% und bei Handelsimmobilien von 2,3%. Gegenüber dem Vorquartal lag das Plus bei 1,0% bzw. 0,4%. Die Renditen erhöhten sich bei Büroimmobilien gemessen am VdP-Liegenschaftszinssatzindex im Jahresvergleich um 0,6% und bei Einzelhandelsimmobilien um 0,3%. Gemessen am Vorquartal registrierten die Forscher bei beiden Anlage-Klassen mit -0,1% und -0,2% nach eigenen Angaben erstmals seit 2021 bzw. seit 2019 wieder negative Wachstumsraten.

Treiber im Wohnungsmarkt sind die Mehrfamilienhäuser

Aber auch der Blick auf den Wohnimmobilienmarkt zeigt kein einheitliches Bild. Denn das oben erwähnte Plus von durchschnittlich 3,6% gegenüber dem Vorjahresquartal ist vornehmlich auf die beachtliche Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zurückführen, die gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,8% und gegenüber dem Vorquartal um 1,7% zulegten. Dahinter stecken in der Regel Spekulanten, die Bestandsimmobilien mit moderaten Mieten aufkaufen, um durch Aufwertungen deutlich höhere Mieten zu erzielen – Stichwort: Mietsteigerungspotenzial. Oder sie wandeln Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um.

Dagegen lag das Plus bei selbstgenutztem Wohneigentum, wozu Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gezählt werden, gegenüber dem ersten Quartal 2024 bei 2,3% und gegenüber dem Vorquartal bei 0,7%. Hier ist die Nachfrage schon deshalb moderater, weil sich selbst die gut betuchte Mittelschicht in den großen deutschen Ballungszentren kein Wohneigentum leisten kann, nachdem die Bauzinsen sich gegenüber der Niedrigzinsphase auf um die 3,5% erhöht haben, die Preise aber noch nicht im entsprechenden Maße gesunken sind.

Die immer größer werdende Wohnungsknappheit in deutschen Ballungszentren, in denen im Schnitt 80% der Bewohner zur Miete wohnen, wird durch diese Spekulation mit Mehrfamilienhäusern und die damit verbundene systematische Verminderung des Bestands an bezahlbarem Wohnraum verschärft. Diese Verschärfung ist beispielsweise daran abzulesen, dass die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn des Jahres 2025 auf Jahressicht um 4,3% gestiegen sind. Allein in den sieben Metropolen lag der Anstieg im Durchschnitt bei 4,4%. Köln wies dabei mit 2,4% das geringste Mietwachstum auf. Berlin mit 4,9% das höchste. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird inzwischen auch für die Wirtschaft zum Problem, beispielsweise wenn es darum geht Arbeitskräfte zu gewinnen.

Die gestiegene Nachfrage der Investoren nach Mehrfamilienhäusern, die sich inzwischen auch in Preissteigerungen niederschlägt, die durch die erzielten Mietsteigerungen nicht voll kompensiert werden konnten, hat im ersten Quartal auch dazu geführt, dass die Renditen gemessen am VdP-Index für Liegenschaftszinsen im Vorjahresvergleich um 0,4% zurückgingen. Dies war laut Jens Tolckmitt (Foto: VdP) der erste Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022.

Aus seiner Sicht könnten die Herausforderungen für die neue Bundesregierung und die Bundesbauministerin Verena Hubertz in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Deshalb fordert Tolckmitt „dringend schnell wirksame Impulse, mit denen der Wohnungsbau angekurbelt wird“. Zwar enthält der Koalitionsvertrag aus seiner Sicht „vielversprechende Ansätze“, doch mahnt er in Richtung Berlin, dass am Ende die Umsetzung und das Ergebnis zählen. Der VdP ist jedenfalls zur Zusammenarbeit mit dem Bauministerium bereit.

Zweigeteilt ist der Blick auf den Jahresverlauf. Gewerbeimmobilien, die sich den unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen kaum entziehen können, sind laut VdP noch nicht in einer anhaltenden Aufschwungphase – trotz des zuletzt anhaltenden moderaten Wachstums. Bei Wohnimmobilien resp. Mehrfamilienhäusern sorgt aus seiner Sicht der Nachfrageüberhang für Stabilität für die Investoren – allerdings nicht für die Mieter. Tolckmitt: „Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt wird sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen.“