rv DÜSSELDORF. Bereits 2025 zeichnete sich ab, dass das Jahr 2026 für den Bereich gewerbliche Immobilienfinanzierung besondere Herausforderungen bereithalten wird. Die Zahl der notleidenden Kredite und der Refinanzierungsbedarf bei Bestandsimmobilien erreichen ihren Höhepunkt, während die geopolitischen Unsicherheiten andauern, die Inflationsrate in der Euro-Zone auf 2,8% geklettert ist und die Finanzierungskosten zulegen. Ein Problem bleiben die Bestandsfinanzierungen.

Konkret laufen nach Berechnung der HIH Invest 2026 gewerbliche Immobilienfinanzierungen im Volumen von über 40 Mrd. Euro aus, während die Finanzierungslücke auf mehr als 6 Mrd. Euro steigt, wie Prof. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest, während einer Online-Presse-Konferenz über die „Perspektiven des Finanzierungsmarktes im zweiten Halbjahr 2026“, darlegte. Im Vorjahr waren etwa 35 Mrd. Euro ausgelaufen und 2027 rechnet HIH Invest mit etwa 32 Mrd. Euro und 2028 mit einem leichten Anstieg auf etwa 34 Mrd. Euro.

Da die auslaufenden Finanzierungen in diesem Jahr auf ein spürbar höheres Zinsniveau treffen und Bewertungsanpassungen – respektive niedrigere Immobilienbewertungen – gleichzeitig zu einem steigenden Verschuldungsgrad führen, steigt laut Schindler für die Investoren in vielen Fällen bei der Refinanzierung der Sicherheits- und Eigenkapitalbedarf spürbar an. Die gesunkenen Verkehrswerte erschweren bei vielen Objekten die Anschlussfinanzierungen.

Ein wesentlicher Grund für diese Zuspitzung auf den deutschen Finanzierungsmärkten mit erheblichen Refinanzierungs-Lücken waren aus Sicht von Experten vor allem die sehr hohen Immobilienpreise in der Phase zwischen 2019 und 2021 – kurz bevor die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2022 mit steigenden Inflationsraten die Leitzinsen in mehreren Stufen anhob. Wertkorrekturen waren nach diesen Preisübertreibungen als Folge des viel zu langen, zinsgetriebenen Booms unausweichlich, so dass die Fremdkapitalquoten in vielen Fällen angestiegen sind. Gemessen an anderen Ländern verläuft der Anpassungsprozess aus Sicht von Experten hierzulande aber immer noch schleppend. Viel zu lange hat ein wesentlicher Teil der Marktakteure gehofft, dass die Niedrigzinszeiten mit Finanzierungskosten von etwa einem Prozent zurückkehren. Das scheint sich allmählich zu ändern.

Mit Blick auf den deutlichen Anstieg der Fremdkapitalquoten bei den Bestandsimmobilien verlangen die Finanzierer zusätzliche Sicherheiten oder Eigenkapitalnachschüsse, wie die Experten bei der Online-Presse-Konferenz darlegten. Die Refinanzierungslücke führt zu zusätzlichem Eigenkapitalbedarf, der durch die heutigen ESG-Anforderungen und je nach Anlage-Klasse verstärkt werden kann. Neben Prof. Schindler nahmen noch Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank, Fabio Carrozza, CSO der BF.direkt AG, Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, sowie Alexander Lackner, CEO von Neworld an der Pressekonferenz teil. Von einer klassischen Kreditklemme wollen die Experten in der aktuellen Lage auf den Finanzierungsmärkten nicht sprechen. Vielmehr sehen sie eine „zunehmende Differenzierung zwischen finanzierbaren und schwer finanzierbaren Immobilien“.

Der Finanzierungsmarkt ist derzeit zweigeteilt

Stefan Hoenen von der Hamburg Commercial Bank spricht denn auch von einem zweigeteilten Markt, unabhängig davon, dass die Finanzierungsbereitschaft auf Seiten der Banken grundsätzlich vorhanden ist. So zeigen einige Marktteilnehmer nach seiner Erkenntnis ein hohes Interesse an der Refinanzierung fungibler Assets und bieten den Kunden hier auch günstige Konditionen – vor allem, wenn es sich um Core-Objekte handelt. Allerdings entfällt auf diese Kategorie nur ein kleiner Teil des Gesamtmarktes. Deutlich schwieriger ist die Refinanzierung bei den vielen Objekten, bei denen das Risiko größer ist, weil die Qualität und die Lage nicht optimal sind. „Ausschlaggebend sind mehr denn je Qualität und Lage des Objekts, die Vermietungssituation und vor allem die Erfahrung und der Track Record des Sponsors“, zählt Hoenen auf.

Besonders groß ist der Druck bei Büroimmobilien, da hier das Bau- und Transaktionsgeschäft in den Jahren vor der Zinswende besonders lebhaft war und die Wertkorrekturen aus Sicht der Experten anschließend am stärksten ausfielen. Geringer ist die Refinanzierungslücke bei Handelsimmobilien, die zum Teil – wie innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping-Center – bereits lange vor der Zinswende durch die Konkurrenz des Online-Handels einen gravierenden Strukturwandel durchlaufen haben. Vor allem bei Einkaufszentren in A-Lagen haben die Spitzenrenditen mit etwa 5% schon seit geraumer Zeit das Vor-Boom-Niveau erreicht.

Noch geringer ist die Refinanzierungslücke bei Wohnimmobilien. Hier wird der Markt in den Ballungszentren durch den Nachfrageüberhang bei den Mietern bei knappem Angebot an Mietwohnungen gestützt. Am geringsten ist sie bei Logistikimmobilien.

Insgesamt wird der Markt laut HIH Invest bei der Refinanzierung geprägt von einem massiven Anstieg der Zinslast auf ein gleichzeitig geringeres Finanzierungsvolumen. Aus Sicht der Experten sind in diesem Umfeld Wohnimmobilien und hochwertige Gewerbeobjekte in etablierten Lagen mit stabilen Cashflows besonders gefragt. Dagegen gestaltet sich die Refinanzierung von Objekten mit strukturellen Risiken, schwacher Vermietung oder erhöhtem Repositionierungsbedarf schwierig. An Bedeutung gewinnen alternative Finanzierer und Kreditfonds. So beobachtet Fabio Carrozza von der BF.direkt AG, „dass Fonds in einzelnen Marktsegmenten Finanzierungsspielräume nutzen, die klassische Banken derzeit nicht darstellen können“. Hier sieht er Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien, die zwar tragfähig seien, aber nicht in jedes Bankenraster passen.

Schwierige Refinanzierung von Objekten mit strukturellen Risiken

Ein längerfristiges und großes Problem bleibt laut Diskussionsrunde die hohe Zahl von Bestandsfinanzierungen, deren Probleme in die Zukunft verschoben wurden. Das ist das Erbe des Booms und der Übertreibungen. Hier werden Themen wie Restrukturierungen, Prolongationen und zusätzliche Eigenkapitalanforderungen den Finanzierungsmarkt aus Sicht der Experten noch über Jahre beschäftigen. Das bestätigt auch Torsten Hollstein von CR Investment Management, der beim Neugeschäft im Gegensatz dazu keine Probleme sieht. Denn während sich der Markt beim Neugeschäft auf ein dauerhaft höheres Zinsniveau eingestellt hat und grundsätzlich weiß, wie neue Investitionen zu kalkulieren sind, gibt es „gleichzeitig einen enormen Bestand an Finanzierungen und Immobilien, bei denen die Preisfindung und die Anpassung an die neuen Marktbedingungen noch nicht abgeschlossen sind“, wie er feststellt: Dieser aufgestaute Refinanzierungsbedarf sei der eigentliche ‚weiße Elefant im Raum‘.

„Viele Probleme wurden bislang durch Prolongationen oder Übergangslösungen vertagt“, bringt Hollstein die Kernprobleme auf den Punkt: „Solange keine tragfähigen Lösungen für diese Bestände gefunden werden, bleibt erhebliches Kapital gebunden und die Marktbelebung wird nur langsam voranschreiten.“ Ein Hoffnungsschimmer ist aus seiner Sicht, dass Investoren und Finanzierer beginnen, viel stärker zwischen den „einzelnen Objekten, Standorten und Risikoprofilen“ zu unterscheiden. Die Rückkehr zu „einer differenzierten Preisbildung“ sei langfristig gesund für den Markt, auch wenn dadurch ein kurzfristiger zusätzlichen Anpassungsdruck erzeugt werde.

Für das zweite Halbjahr erwartet die Expertenrunde „eine stärkere Risikodifferenzierung im Finanzierungsmarkt“. Dabei könnten Investoren mit genügend Eigenkapital aus ihrer Sicht von attraktiveren Einstiegsmöglichkeiten profitieren.