Handelsimmobilien gehörten auf dem europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zu den Erfolgsgeschichten des Jahres 2025, wie BNP Paribas Real Estate in seiner Marktanalyse über den europäischen Retail Markt feststellt. Eine beachtliche Renaissance erlebte dabei der europäische Shopping-Center-Markt mit einigen großvolumigen Transaktionen.
So registriert der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) nach zwei Jahren mit eher zurückhaltenden Aktivitäten unter den Investoren auf dem europäischen Investmentmarkt für Handelsimmobilien und einer Fokussierung auf das sichere Luxus-Segment wieder ein wachsendes Interesse an Retail Assets im Allgemeinen und Shopping-Centern im Besonderen – auch wenn die Anlageklasse damit noch weit von ihrer früheren Marktdominanz entfernt ist. Nach einem Wachstum von 5% auf ein Transaktionsvolumen von 37,2 Mrd. Euro erreichte die Anlageklasse im vergangenen Jahr einen Anteil von 21% am gesamten europäischen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 176,9 Mrd. Euro (BNPPRE). Sie belegt damit Platz drei hinter Büros und Logistikimmobilien. Im Fokus der Investoren lagen vor allem Top-Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial.
Grund für das wachsende Vertrauen in Retail Assets ist nicht zuletzt, dass sich laut BNPPRE die Fundamentaldaten der Mieter wie etwa die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze wieder stärker den Werten von vor der Pandemie annähern und die Erlöse auch weiter wachsen. So schätzt das Research des Investment und Asset Managers AEW in seinem Report zu Europa, dass die stationären Einzelhandelsumsätze in der Eurozone in den nächsten fünf Jahren um 0,4% jährlich zulegen werden. Zwischen 2021 und 2025 waren sie im Schnitt bereits um 0,7% gewachsen. Die Experten gehen zwar auch davon aus, dass der Anteil des eCommerce bis 2030 auf 19% der Gesamtumsätze in der Eurozone steigen wird, doch dürfte sich das Tempo, in dem sich diese Entwicklung negativ auf die stationären Erlöse auswirkt, aus ihrer Sicht verlangsamen.
Positiv fällt auch ins Gewicht, dass sich die Leerstandsquoten im europäischen Einzelhandel laut AEW Research inzwischen in unterschiedlichem Ausmaß von ihren pandemiebedingten Höchstständen in den Jahren 2020 und 2021 erholt haben. Im Einzelnen lagen sie nach den Daten von INREV im zweiten Quartal 2025 in Einkaufszentren bei durchschnittlich 6% sowie in Highstreet-Lagen und Fachmarktzentren bei jeweils 4%. Vor diesem Hintergrund erwarten die Experten in den nächsten vier Jahren bis 2030 in allen Handels-Subsektoren wieder ein positives Mietwachstum, das bei Shopping-Center jährlich +1,2%, beim High-Street-Einzelhandel +1,6% und bei Fachmarktzentren sogar +2,7% erreichen könnte. Ins Bild passt, dass sich die Managerstimmung im Einzelhandel im vierten Quartal 2025 verbessert hat und auch eine deutliche Stimmungsaufhellung bei den europäischen Immobilienmanagern über alle Sektoren hinweg festzustellen war.
Großbritannien führt die Rangliste wieder an
Der Blick auf die einzelnen europäischen Länder zeigt, dass Großbritannien auch im vergangenen Jahr laut BNPPRE seine Spitzenposition mit einem Transaktionsvolumen von 9,8 Mrd. Euro wieder verteidigen konnte, vor Deutschland mit 6,5 Mrd. Euro und Frankreich mit 3,3 Mrd. Euro. Kurz dahinter folgen Italien mit 3,1 Mrd. Euro und Spanien mit 2,7 Mrd. Euro. Dass zudem Länder wie Schweden mit 1,6 Mrd. Euro, Belgien mit 1,3 Mrd. Euro, die Niederlande mit 1 Mrd. Euro und Norwegen mit 0,9 Mrd. Euro beachtliche Transaktionsvolumina verzeichnen, zeigt, dass sich der europäische Markt für Retail Assets in der Breite spürbar belebt hat. Gemessen am Jahr 2023 geht es wieder bergauf – auch wenn das Vor-Corona-Jahr 2019 noch nicht wieder erreicht wurde und Volumina wie im Spitzenjahr 2015 mit fast 70 Mrd. Euro noch in weiter Ferne sind.
Aber auch drei Jahre nach der Zinswende ist es laut BNPPRE immer noch eine Herausforderung, Assets zu finden, die es sich zu kaufen lohnt. Denn der Markt bleibt polarisiert, wobei der Fokus auf Prime Assets in den großen europäischen Metropolen liegt, während Handelsimmobilien in B-Lagen – kurz: in Secondary Cities – weiterhin unter Druck stehen. Damit bleibt das Thema Sicherheit zwar das Gebot der Stunde, doch wagen sich die Investoren insofern weiter vor, als das Shopping-Center-Segment, um das viele Investoren in den vergangenen Jahren einen großen Bogen gemacht hatten, im vergangenen Jahr der Hauptwachstumstreiber war – vor allem in den südeuropäischen Märkten.
Und beim Blick in die Zukunft gehen die Experten von BNP Paribas Real Estate davon aus, dass dieser Trend auch 2026 anhalten wird. Gefragt sind dabei vor allem Einkaufszentren, die ihren Mietern in einer Omnichannel-Welt Funktionalität und Flexibilität bieten. Dass sich die Fundamentaldaten für den Einzelhandel wie das Haushaltseinkommen der Europäer und die Einzelhandelsumsätze nach den Prognosen der Experten auch in diesem Jahr solide entwickeln werden, dürfte eine gute Basis für diese Investments bieten.
Die größte Transaktion in Europa war in diesem Kontext nach Feststellung des Immobilienberaters der Verkauf des Palladium Shopping-Centers in Prag für 705 Mio. Euro im vierten Quartal 2025 durch Union InvestmentReal Estate an den größten Fonds der tschechischen REICO Erste Asset Management. Für 599 Mio. Euro wurde in Paris im ersten Quartal von der Luxusmarke Kering das Highstreet-Objekt in der 35 Avenue Montaigne verkauft. Im irischen Dublin wurde im vierten Quartal für 575 Mio. Euro das Blanchardstown Shopping Centre durch Goldman Sachs an die Strategic Value Partners’s (SVP) verkauft.
Im zweiten Quartal hatte in Großbritannien der Investor Supermarket Income REIT ein Portfolio mit acht Supermärkten für 465 Mio. Euro verkauft. Im dritten Quartal hatte Commerz Real ihr rund 67 000 qm großes Orio Center, das sich südlich der italienischen Stadt Bergamo befindet, für 450 Mio. Euro an ein Joint-Venture aus einem pan-europäischen Fonds der Generali Real Estate und dem lokalen Projektentwickler Percassi Group verkauft. Gleichfalls in Italien wurde im dritten Quartal für 410 Mio. Euro das Portfolio mit den drei Factory Outlet Center Franciacorta Village, Valdichiana Village und Palmanova Village verkauft.
Das meiste Geld floss ins Fachmarkt-Segment
In Katowice in Polen wurde für 405 Mio. Euro das Sillesia City Center von den Anteilseignern Allianz, Kamsa Luxco und der Cura Beteiligungsgesellschaft an den Eigentümer und Betreiber von Einkaufszentren in Mittel- und Osteuropa, NEPI Rockcastle, veräußert. In München erwarb gleichfalls im vierten Quartal der Investor Erich Schwaiger das Flaggschiff-Warenhaus Oberpolliger für 380 Mio. Euro. Und zum Jahresende verkaufte Union Investment in einer Off-Market-Transaktion das Shopping-Center Magnolia Park im polnischen Breslau für 373 Mio. Euro ebenfalls an NEPI Rockcastle. Und schließlich war bereits im zweiten Quartal das Brent Cross Shopping Centre in London für 360 Mio. Euro vom Bestandshalter und Manager von Handelsimmobilien, Hammerson, übernommen worden.
Für die sechs wichtigsten europäischen Länder Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien und Polen allein ermittelte BNP Paribas Real Estate für 2025 ein Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro (+2%). Trotz der zahlreichen großen Shopping-Center-Deals, die das Aufleben des europäischen Center-Markts anschaulich dokumentieren, waren Fachmärkte und Fachmarktzentren auch im vergangenen Jahr mit rund 10,5 Mrd. Euro und einem Anteil von 38% erneut die stärkste Sub-Asset-Klasse. Aber Shopping-Center haben mit einem Transaktionsvolumen von etwa 8,2 Mrd. Euro und einem Anteil von 31% inzwischen mit dem Segment Highstreet/innerstädtische Geschäftshäuser gleichgezogen. Dabei haben die Spitzenrenditen für Shopping-Center im vergangenen Jahr in Großbritannien und Italien leicht auf 7,50 bzw. 7,25% nachgegeben. In Polen und Frankreich sind sie mit 6,5% bzw. 5,0% in etwa konstant geblieben und in Deutschland und Spanien leicht auf 5,8 und 6,25% gestiegen.
Die Spitzenrenditen für Retail Parks (Fachmärkte und Fachmarktzentren) blieben in Italien und Polen konstant bei 6,5%, in Frankreich und Spanien bei 6,25 bzw. 5,50% und in Deutschland bei 4,65%. Allein in Großbritannien ging der Wert deutlich auf 5,25% zurück.
Stabile Spitzenrenditen bei Retail Parks
Einen Abwärtstrend verzeichnete der Immobilienberater BNPPRE in Großbritannien auch bei den Prime Yields für innerstädtische Geschäftshäuser auf 2,85%, den niedrigsten Wert unter den betrachteten europäischen Märkten. In Spanien sanken die Renditen auf 3,40% und in Frankreich auf 4,0%. In Italien bleiben sie bei 3,9% relativ konstant und in Deutschland stabil bei 3,45%.
In seinem Ausblick erwartet AEW Research, dass die Transaktionsvolumina im Segment Handelsimmobilien weiter steigen werden, „da sich die Managerstimmung gegenüber dem Einzelhandel im vierten Quartal 2025 verbessert hat“. In den vergangenen drei Jahren habe der Bereich gegenüber den Segmenten Büros, Wohnen und Logistik die stärkste Stimmungsverbesserung erlebt. Als Grund für die Aufhellung sehen die Experten die substanzielle Neubewertung der Handelsimmobilien, die bereits 2017 eingesetzt habe – deutlich früher als in den anderen Asset-Klassen: „Einzelhandelsobjekte, die die Herausforderungen durch den eCommerce überstanden haben, sind inzwischen wieder attraktiv bewertet“, lautet die Einschätzung.
