Seit sich der Online-Handel in den 2010er-Jahren als feste Größe in der deutschen Einzelhandelslandschaft etabliert hat, durchläuft auch die Shopping-Center-Industrie parallel zum stationären Nonfood-Einzelhandel einen kontinuierlichen Veränderungsprozess. Insolvenzen und Filialschließungen im Modehandel, die hier genauso wie in den Innenstädten als Magneten fungieren, stellen auch das Center-Management vor Herausforderungen. Einen Überblick über die strategischen Maßnahmen und die jüngsten Entwicklungen präsentiert die Studie „Centermanagement im Fokus 2026“. Das Wettbewerbsumfeld ist schwierig.
Dabei haben neben den Veränderungen durch die Digitalisierung in den vergangenen Jahren vor allem die Zwangsschließungen zur Pandemie-Bekämpfung die Geschäftsentwicklung der Shopping-Center in puncto Leerstand und Mietentwicklung beeinflusst. Verstärkt wird der Trend durch die schwache Verbraucherstimmung als Folge der Multi-Krisen. Der Blick auf die Ergebnisse der Studie Centermanagement im Fokus 2026, die vom EHI Retail Institute in Kooperation mit dem German Council of Shopping Places (GCSP) erstellt wurde, zeigt, dass sich das Mietvolumen in den vergangenen beiden Jahren – gemessen an den Ergebnissen von 2024 – wieder stabilisiert hat. Auch wenn immer noch Licht und Schatten bei den 89 untersuchten Shopping-Centern aller Größenklassen dicht beieinander liegen.
Das zeigen die Zahlen. War das Mietvolumen vor zwei Jahren nur in 17% der untersuchten Einkaufszentren gestiegen und in 58% der Center gesunken, hat sich der Anteil der Center mit erhöhten Mieteinnahmen 2026 auf 34% verdoppelt. Gleichzeitig ist der Anteil der Center mit gesunkenen Mieterlösen um 24-Prozentpunkte auf 34% zurückgegangen und 33% konnten ihre Mieteinnahmen stabil halten. „Die verbesserte Stabilität der Branche ist das Ergebnis vielfältiger und gezielter Maßnahmen“, stellt Lena Knopf, Leiterin des Forschungsbereichs Handelsimmobilien & Expansion beim EHI und Autorin der Studie, fest. Dazu gehören die Neuvermietung von Leerstand und Anpassungen beim Umfang der Einzelhandelsflächen, um zusätzlichen Leerstand zu vermeiden. Hinzu kommen inflationsbedingte Mieterhöhungen im Rahmen von Indexmietverträgen.
Der Vermietungsmarkt hat sich damit offenbar auch bei Shopping-Centern – wie auch in den Highstreets – so weit entspannt, dass laut EHI-Umfrage in fast allen der befragten Center neue Mietverträge abgeschlossen werden konnten. Dabei gilt allerdings: „Je größer das Center, desto mehr neue Mieter konnten 2025 gewonnen werden“, heißt es in der Studie. Denn kleinere Center haben weniger Mieter und damit auch weniger Fluktuation. In Centern mit über 20 000 qm lag die Zahl der Neuvermietungen im Schnitt bei über vier. Dabei seien besonders viele neue Mietverträge mit Mietern aus dem Nonfood-Handel geschlossen worden mit Laufzeiten von bis zu fünf (49%) oder bis zu zehn Jahren (45%), heißt es weiter. Auch das ist ein Indiz für eine Entspannung der Lage. Nur bei 19% der Center lag die Mietvertragslaufzeit unter drei Jahren.
Viele neue Mietverträge mit dem Nonfood-Handel
Klar ist aber im Jahr 2026 auch, dass der Leerstand in den Einkaufszentren gegenüber dem Vor-Corona-Jahr 2019 zugenommen hat. So ist der Anteil der Center, die einen Leerstand von nur bis zu 5% der Einzelhandelsfläche aufweisen, von 81% vor sieben Jahren auf nunmehr 53% zurückgegangen, während der Anteil mit einer Leerstandsquote von über 5% von 19% im Jahr 2019 auf 47% gestiegen ist. In diesem Kontext sind die Hauptgründe für den oben erwähnten Rückgang bei den Mieteinnahmen in jedem dritten Center auf die Nachvermietung zu einer geringeren Miete und Mietnachlässe auf bestehende Verträge zu nennen. Laut Lena Knopf dienen diese Mietanpassungen „als operatives Instrument zur Reduzierung von Leerständen“. Notwendige dauerhafte konzeptionelle Anpassungen der Einkaufszentren an die veränderten Marktbedingungen ersetzen diese Maßnahmen freilich nicht.
Denn mit Blick auf die Tatsache, dass viele stationäre Einzelhändler auf eine Omnichannel-Strategie, also die Verquickung von Online- und Offline-Verkauf setzen, und deshalb ihre stationäre Ladenfläche oder ihr Ladennetz verkleinern und sich mehr auf Flagship-Stores fokussieren, ist der Bedarf an stationären Einzelhandelsflächen insgesamt gesunken. Vor diesem Hintergrund wird in den Innenstädten über die Verkürzung von Einkaufsstraßen diskutiert und es wird festgestellt, dass in Geschäftshäusern neben dem Erdgeschoss meist nur noch das erste Obergeschoss vom Einzelhandel genutzt wird, sodass Handelsflächen frei werden und zwangsläufig andere Nutzungen einbezogen werden müssen.
In den großflächigen Shopping-Centern bedeutet dieser Trend laut EHI-Studie, dass die Flächenanteile für den Einzelhandel neu justiert werden und Mieter aus anderen Branchen angeworben werden müssen, bevor sich Probleme in der Flächenaufteilung und der Zusammensetzung der Händler im Center längerfristig manifestieren. In der aktuellen Studie kündigten immerhin 20% der 89 befragten Center-Manager an, die Handelsflächen verkleinern und den Bereich Mischnutzung ausbauen zu wollen. 2024 waren es mit 23% ähnlich viele. Und 9% gaben an, eine solche Komprimierung in den vergangenen fünf Jahren bereits vollzogen zu haben.
Im Umkehrschluss bedeutet das aber auch, dass die überwiegende Mehrheit des Centermanagements (71%) keine Komprimierung der Handelsfläche zugunsten von anderen Nutzungsarten plant. Immerhin ist das aufwendig und kostspielig und die Eigentümer müssen mitziehen. Bei den 89 befragten Einkaufszentren aus allen Größenklassen liegt der Schwerpunkt bei Centern mit bis zu 30 000 qm. Insgesamt gibt es in Deutschland mehr als 500 Shopping-Center die größer als 10 000 qm sind.
Andererseits bringt die Beimischung weiterer Nutzungsarten – meist geht es um Büros (56%), Gesundheitswesen/Ärzte (49%) oder Freizeiteinrichtungen wie Fitness-Studios und Indoor-Spielplätze (38%) – Synergieeffekte durch zusätzliche Frequenz potenzieller Kunden. Es handelt sich hier also nicht um eine Verlegenheitslösung. Besonders Fitness-Studios und Spielplätze passen laut Studie „meist optimal zu den verfügbaren Flächen einerseits und brauchen andererseits die hervorragende Erreichbarkeit der Shopping-Center, die über zahlreiche eigene Parkplätze verfügen und oft gut an den ÖPNV angebunden sind“. In den meisten Fällen (64%) liegt der Anteil der Mischnutzung maximal bei 20%.
Einige Services wurden zurückgefahren
Einiges verändert hat sich im Laufe der vergangenen beiden Jahre bei den Services, die Shopping-Center traditionell im Interesse der Aufenthaltsqualität und der Kundenbindung anbieten und die neben Events und Marketing für das Center-Management eine wichtige Säule darstellen. So wurde bei den Infopoints gespart. Nur noch in 30% der untersuchten Center gibt es diese Info-Stellen – 2024 waren es noch 51%. Dass viele der Desinfektionsspender (-20 Prozentpunkte) abgebaut wurden, dürfte dem Abflauen der Pandemie geschuldet sein. Aber auch Center-Apps bzw. digitale Kundenkarten (-15 Prozentpunkte), kostenloses WLAN (-14 Prozentpunkte) und Centergutscheine (-12 Prozentpunkte) werden offenbar weniger gebraucht.
An Bedeutung gewinnen dagegen E-Ladesäulen (+10 Prozentpunkte), aber auch Paketstationen (+12 Prozentpunkte). Zuletzt hat die Hamburger ECE angekündigt, dass sie in Kooperation mit DHL und GLS Parkhäuser in Centern vermehrt mit Paketstationen ausstatten will. Im ersten Schritt sind bis Mitte des Jahres 50 Paketstationen geplant. Unabdingbar bleiben dagegen die Homepages (99%) und Aktivitäten auf Social Media (88%). Um Besuchsanreize zu schaffen und um die Frequenz zu erhöhen und das Center als attraktiven Handelsstandort für die Menschen zu positionieren sind für das Center-Management auch saisonale Themen-Events wie Herbst- oder Weihnachtsmärkte ein beliebtes Instrument, auch für die Ansprache von Familien mit Kindern. Ein Viertel der Befragten (24%) hat die Zahl der Events sogar erhöht.
An Relevanz hat in den vergangenen Jahren auch das Thema Sicherheit gewonnen. Dabei berichten die Centermanager laut Studie von zunehmenden Diebstählen, von Vandalismus und körperlichen Auseinandersetzungen, sodass Polizeieinsätze und Hausverbote zunehmen. Auch Alkohol und Drogenkonsum im Straßenraum bereiten Probleme. In diesem Kontext verweisen die Experten darauf, dass entsprechende Maßnahmen „wie eine starke Sicherheitspräsenz und eine professionelle Zusammenarbeit mit Polizei, kommunalem Ordnungsdienst und anderen Sicherheitsakteuren (…) in Shopping-Centern leichter umzusetzen sind als in nicht gemanagten Handelslagen“. An diesem Thema wird laut Studie in vielen Einkaufszentren intensiv gearbeitet.
Im Rahmen des Center-Managements haben sich mit Blick auf die Kooperation mit den Mietern, den Investoren sowie der Verwaltung und der Politik einige Wünsche herauskristallisiert: Von den Mietern wünschen sie sich u.a. Verlässlichkeit und verbindliche Betriebsführung, etwa bei der Einhaltung der Kernöffnungszeiten, aber auch proaktives Engagement bei gemeinsamen Aktionen sowie Partnerschaftlichkeit und langfristiges Denken. Von den Investoren erwarten die Center-Manager laut Studie eine „angemessene Investitionsbereitschaft, um wirtschaftlich zukunftsfähige Standorte zu schaffen“ und mehr Verständnis für operative Herausforderungen statt rein renditeorientierte Steuerung. Erwartet wird aber auch mehr Offenheit für realistische und marktkonforme Mieten sowie mehr Offenheit für flexible Vertragsmodelle. Zielführend wäre in diesem Kontext auch eine enge Kooperation mit dem Center-Management.
Um eine erfolgreiche Entwicklung vor Ort zu erreichen, wünscht sich das Center-Management von den kommunalen Verwaltungen und der Politik beschleunigte und vereinfachte Verwaltungsprozesse und eine Stärkung der interdisziplinären innerstädtischen Zusammenarbeit, etwa zur Verbesserung der Verkehrssituation. Eine weitere zentrale Aufgabe der Kommunen ist die Gewährleistung der Sicherheit, der Sauberkeit und der Ordnung im öffentlichen Raum, was auch von Stadtbesuchern immer wieder gefordert wird.
