Investmentmarkt Logistik

Das Marktsentiment hat sich verbessert

Die Belebung im deutschen Markt für Logistik- und Industrieimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2023 hat sich im ersten Quartal fortgesetzt – auch wenn das Transaktionsvolumen Anfang 2024 mit etwa 1,4 Mrd. Euro laut BNP Paribas Real Estate noch um 22% unter dem langjährigen Durchschnitt lag. Gegenüber dem ersten Quartal 2023 war das aber ein Plus von 48%. Zudem lagen Savills mit 1,5 Mrd. Euro und Colliers mit 2,0 Mrd. Euro bei den Investmentzahlen deutlich höher.

Im Vergleich der einzelnen Asset-Klassen sind sich die Immobilienberater nicht ganz einig darüber, ob Logistikimmobilien mit einem Anteil am Gewerbeimmobilienmarkt von 25% hinter Handelsimmobilien auf Platz zwei lagen – wie BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) es sieht – oder ob sie mit 35% auf dem ersten Platz lagen, wie Colliers seine Zahl einstuft. Klar ist, dass der langjährige Spitzenreiter Büroimmobilien bei beiden Betrachtungen auf dem dritten Platz lagen, womit der Strukturwandel, in dem die Branche derzeit steckt, offenkundig wird.

Entscheidend für den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien ist aus Sicht von Christopher Raabe,Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, dass sich das „Marktsentiment“ gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich verbessert hat, was sich an der um 38% gestiegenen Zahl an Transaktionen ablesen lässt und dass sich die Preisfindungsphase hier ihrem Ende zu nähern scheint. Savills sieht bereits erste Anzeichen einer Erholung.

Deshalb sind sich die Immobilienberater auch einig, dass keine weiteren Anpassungen bei den Netto-Spitzenrenditen zu erwarten sind und diese ihren Höhepunkt erreicht haben. BNPPRE beziffert die Netto-Spitzenrenditen für A-Standorte mit durchschnittlich 4,25% und für Leipzig mit 4,45. In einer ähnlichen Größenordnung bewegt sich Savills mit seinem Wert von 4,4%, Colliers beziffert die Brutto-Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien ab einer Größe von mehr als 3 000 qm mit 4,75%.

Aus Sicht von Nicolas RoyHead of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, gibt es zwar „weiterhin erhebliche Risiken, die Einfluss auf die Kaufpreisfaktoren haben“, doch beobachtet er auch, „dass für Objekte in Toplagen mit bonitätsstarken Mietern weiterhin gleichbleibend attraktive Renditen erzielt werden“. Zu den Risiken zählen laut Savills das schwache konjunkturelle Umfeld in Deutschland und die deutlich gestiegenen Energiekosten sowie die vom Statistischen Bundesamt ermittelte überdurchschnittlich hohe Zahl von Insolvenzen im verarbeitenden Gewerbe und in der Lagerwirtschaft, die vermutlich noch steigen dürfte. Der dadurch zu erwartende Leerstand werde angesichts der rückläufigen Flächennachfrage nicht in jedem Fall wieder zügig vermietet werden können, ohne dass die Immobilien zuvor modernisiert werden, befürchtet der Immobilienberater.

Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills, erwartet vor diesem Hintergrund, dass durch die sich abschwächende Flächennachfrage in Verbindung mit dem ohnehin vorhandenen Druck auf Seiten der Kreditinstitute ein größeres Verkaufsangebot von Eigennutzern oder dritten Investoren, „die ihre Portfolios bereinigen wollen oder Liquidität brauchen“, auf den Markt kommen wird. Mit der Rückkehr von immer mehr Käufern und Neueinsteigern auf den Logistikimmobilienmarkt erwartet er gleichzeitig ein steigendes Angebot.

Größeres Verkaufsangebot von Eigennutzern

Und Christopher Raabe geht davon aus, dass sich die inzwischen deutlich verringerte Dynamik bei den Preisfindungsprozessen auch förderlich auf ein lebhaftes Marktgeschehen auswirken wird. Nicht zuletzt die gewaltige Niveauverschiebung beim Transaktionsvolumen und bei den Preisen, die noch nicht alle Marktakteure verdaut hätten, haben laut Bertrand Ehm inzwischen zumindest die Basis dafür geschaffen, „dass Käufer und Verkäufer künftig wieder häufiger zueinander finden als in den vergangenen knapp zwei Jahren.“ Und Raabe geht davon aus, dass auch die Aussicht auf die sich nachhaltig stabilisierenden Spitzenrenditen mehr Planungssicherheit gibt, so dass die Anlagebereitschaft von Investoren steigen könnte.

Angesichts der oben erwähnten Risiken erwartet Ehm beim Blick auf den Vermietungsmarkt in diesem Segment, dass sich das enorme Mietwachstum der vergangenen Jahre abschwächen dürfte, „zumal Grundstücks- und Baukosten – neben der hohen Flächennachfrage zwei wesentliche Treiber des Mietwachstums – inzwischen sinken“. Auch Nicolas Roy geht davon aus, dass die aktuell schwächelnde Nachfrage den Mietermarkt im Logistikimmobilienmarkt prägen wird. „Zwar hellen sich die Exporterwartungen laut Ifo Institut etwas auf“, so der Experte, „aber insgesamt verzeichnen vor allem die Kernbranchen der Industrie derzeit einen Abwärtstrend.“ So rechnet er damit, dass die Mieten langfristig zwar weiterhin steigen, doch werde sich das Wachstum weiter verlangsamen.

Zu den wichtigsten Single-Asset-Transaktionen gehörten im ersten Quartal dieses Jahres laut Colliers unter anderem der Ankauf einer Bestandsimmobilie durch die Rewe Group in Bondorf (Foto: Rewe) für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag und eine Neubauhalle in der Region Hannover, die AEW für einen höheren zweistelligen Millionenbetrag erworben hat. Laut Roy waren die marktrelevanten Single-Asset-Transaktionen vor allem Bestandsobjekte „in guten bis sehr guten Lagen, die die Investoren zu Beginn des Superzyklus zu günstigen Konditionen gekauft haben“. Vor diesem Hintergrund konnten ihnen die Preiskorrekturen nach der Zinswende wenig anhaben und sie konnten von der überdurchschnittlichen Entwicklung dieser Anlageklasse seit 2016 profitieren. Nach Abschwächung der Mieternachfrage könnten sich die Investoren wieder stärker auf etablierte Kernmärkte fokussieren.

Lebhaftes Portfolio-Geschäft

Im lebhaften Portfolio-Segment konnten laut BNPPRE zwischen Januar und April einzelne Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro – das waren 54% – „ins Ziel gebracht werden“. Zu nennen sind hier der Verkauf von vier Parks der VGP-Gruppe sowie ein Portfolio aus sechs Objekten – davon zwei in den Niederlanden – das Blackstone für 270 Mio. Euro an Clarion Partners Europe verkauft hat.

Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf und vor allem auf die Zinsentwicklung schließt sich Nicolas Roy den Marktexperten an, die erste Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) zur Jahresmitte erwarten, macht sich dabei aber keine Illusionen darüber, dass diese zum Teil bereits eingepreist sind und erst später Wirkung auf die Preisbildung entfalten dürften. Deshalb gibt sich der Logistikimmobilien-Spezialist für das erste Halbjahr 2024 realistisch: Core-Investoren würden sich weiter bedeckt halten, während Value-Add-Investoren nach günstigen Gelegenheiten suchten. Doch über diesen Zeitraum hinaus ist Roy optimistisch: „Langfristig werden die Zinssenkungen die Attraktivität von Immobilien wieder erhöhen und mehr Liquidität in den Markt bringen.“ Auch Savills rechnet mit mehr Produktangebot bei steigender Nachfrage, sodass die Transaktionsaktivitäten wieder leicht steigen dürften. „Industrieimmobilien könnten in diesem Jahr erstmals die umsatzstärkste Nutzungsart am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien sein“, schreibt der Immobilienberater in seiner Analyse.