Die deutschen Innenstädte stehen vor einer Jahrhundertaufgabe: Während sich die Wünsche und Bedürfnisse ihrer Besucherinnen und Besucher rasant ändern, verharren viele Zentren in alten Mustern. Dadurch entsteht teilweise eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem, was die Innenstädte anbieten, und dem, was sich die Besucherinnen und Besucher wünschen.
Auswertungen von Handy-Bewegungsdaten zeigen, dass einige Kundengruppen empfindlicher auf dieses Ungleichgewicht reagieren als andere, wodurch sich die Zusammensetzung der Besucher verschiebt. Dieser bundesweit zu beobachtende Trend wird in der Wissenschaftsstadt Darmstadt besonders deutlich (siehe Grafik). So ziehen sich insbesondere kaufkräftigere Kundensegmente zunehmend aus der Innenstadt zurück. Das erklärt, warum sich die Besucherzahlen in den Innenstädten nach der Corona-Pandemie zwar erholt haben, die Umsätze jedoch zurückbleiben.
Auch auf Stadtteilebene belegen die Handy-Bewegungsdaten, wie dynamisch sich die Kaufkraft an das vorhandene Angebot anpasst und entsprechend verlagert. Anhand dieser Bewegungsdaten kann belastbar identifiziert werden, welche Angebotsveränderungen Kaufkraft hinzugewinnen, und so kann die künftige Innenstadtentwicklung strategisch geplant werden.
Was Bürgerinnen und Bürger wirklich wollen – Nachfrage als Schlüssel: Damit Innenstädte wieder für breite Kundengruppen attraktiv werden, muss das Angebot konsequent an der Nachfrage der Bürgerinnen und Bürger ausgerichtet sein. Dazu braucht es zunächst eine umfassende Bestandsaufnahme bei den potenziellen Besucherinnen und Besuchern der jeweiligen Stadt. Eine solche Studie hat das Team des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der TU Darmstadt in dieser Tiefe erstmals – zunächst deutschlandweit und anschließend konkret für die Stadt Darmstadt durchgeführt. Die Ergebnisse zeigen aus Sicht der Besuchenden deutliche Defizite: Besonders in den Bereichen Konsum, Einkauf und Bummeln hat, beispielhaft auch für viele andere deutsche Innenstädte, die Darmstädter Innenstadt überdurchschnittlich an Attraktivität verloren.
Erleben statt nur einkaufen – Innenstadt als Treffpunkt gestalten. Ein bloßes Herumdoktern an Defiziten der Innenstadt reicht jedoch nicht aus. Die veränderte Nachfrage aufseiten der Innenstadtbesucher verlangt vielmehr ein vollständiges Umdenken von Eigentümern und öffentlicher Hand. So nennen 70% der Befragten eine stärkere Erholungs- und Freizeitfunktion als wesentlichen Anziehungspunkt, 60% sehen die Innenstadt vor allem als Treffpunkt. Gleichzeitig wünschen sich 63% ein erweitertes Konsumangebot. Im Vergleich zur bundesweiten Befragung fällt in Darmstadt der Wunsch nach mehr Stadtgrün auf: Für fast 80% ist dies ein wichtiger Bestandteil künftiger Innenstadtbesuche.
Dynamische Angebote für Darmstadt: Die vertiefte Analyse zeigt jedoch, dass unter Konsum kein weiteres Angebot im Niedrigpreis-Segment verstanden wird. Auch in der Innenstadt gilt die Devise „fly to quality“. Höherwertige Sortimente werden von knapp einem Drittel der Befragten über alle Kundengruppen hinweg gefordert. Gleichzeitig besteht bezüglich der Darmstädter Innenstadt ein großer Wunsch nach neuen Angeboten und Abwechslung. So zeigen die Studienergebnisse, dass temporäre, wechselnde Angebote (Pop-up-Läden) etwa jeden fünften Befragten begeistern; ein weiteres Fünftel würde sich mehr davon wünschen.
Leben, arbeiten, shoppen – Synergien statt Leerstand: Das letzte Puzzleteil für eine erfolgreiche Umgestaltung der Darmstädter City ist die Stärkung der Wissensarbeit: 42% der Befragten können sich grundsätzlich vorstellen, in der Innenstadt zu arbeiten. Diesen Bedarf gilt es, durch die Akteure der Immobilienwirtschaft mit passenden Angeboten zu bedienen. Eine höhere Präsenz von Wissensarbeitern an Werktagen kann die Innenstadt beleben und künftig auch das Wohnen im Zentrum stärken, was wiederum zu mehr Leben in den Abendstunden und am Wochenende führt. So können Synergieeffekte zwischen den verschiedenen Funktionen zu einer nachhaltigen Frequentierung und Belebung der Innenstädte auch außerhalb der Ladenöffnungszeiten führen.
Die Eroberung der Dächer – Innovative Nutzung schafft Attraktivität. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Ladenbesatz an diese neue Kundschaft anpasst und den Boden für diese Entwicklung bereitet. Besonders wichtig ist dabei die Nutzung der Dächer für Freizeit und Gastronomie. Ebenso entscheidend sind flexible Arbeitsflächen, eine gute Nahversorgung und zusätzliche Wohnungen, die – richtig umgesetzt – zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage nach Arbeiten und Wohnen in der Innenstadt führen können. Trifft das Angebot die Bedürfnisse der Bürger, so steigt der Arbeitswunsch von 42% auf bis zu 93%, der Wohnwunsch sogar von 20% auf bis zu 81%.
*)Der Artikel wurde dem Retail Report „Ready for the next Course, Highstreet?“ von Columbia Threadneedle Investments entnommen
