Investmentmarkt Europa

Corona hat deutliche Spuren hinterlassen

Shopping-Center Toison D'Or von Unibail Rodamco Westfield. Foto: URW

Mit einem Transaktionsvolumen von 37,2 Mrd. Euro zeigte der europäische Investmentmarkt für Retail Assets 2020 eine sehr moderate Entwicklung. Das war gegenüber 2019 ein Minus von 17% - und der zweitniedrigste Wert seit 2010. Nur 2012 war das Volumen mit 33 Mrd. Euro noch niedriger. Dass das Geschäft nicht stärker eingebrochen ist, war dem guten Start im ersten Quartal vor allem in Deutschland zu verdanken – als die Corona-Pandemie Europa noch nicht so fest im Griff hatte. Auch bei Renditen und Mieten zeigt die Krise Spuren.

Damit erreichen Retail Assets nur noch einen Anteil von 17% am gesamten europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, der mit einem Gesamtvolumen von 222 Mrd. Euro laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) 2020 gleichfalls einen Rückgang von 23% gegenüber dem letzten normalen Jahr 2019 verzeichnen musste. Hier wirkte sich vor allem der starke Rückgang von 32% auf 92 Mrd. Euro bei Büroimmobilien aus. Dagegen konnte der Bereich Logistik, der durch den boomenden Online-Handel in Zeiten des Shutdowns in vielen europäischen Ländern angetrieben wird, mit einem Anteil von gleichfalls 17% zum Einzelhandels-Segment aufschließen.

Dass das Transaktionsvolumen mit Retail Assets gegenüber dem besten Jahr in der letzten Dekade, 2015, mit 67 Mrd. Euro um 30 Mrd. Euro gesunken ist, dokumentiert, dass der Strukturwandel in der Branche mit Blick auf die Digitalisierung und beschleunigt durch die Zwangsschließungen europaweit Spuren hinterlässt. Nach Feststellung von Catella Research, die europaweit 31 Standorte untersucht hat, steht die Anlage-Klasse unter gewaltigem Restrukturierungsdruck.

„Zwar kam der aktuelle Abwärtstrend spätestens seit der letzten Dekade mit Ansage und wurde nur durch die sehr gute konjunkturelle Situation in den vergangenen Jahren überdeckt“, heißt es im Market Tracker des internationalen Immobilienspezialisten, „doch in der aktuellen Pandemiekrise zeigen sich die Bruchstellen deutlich.“ Nur in fünf der 31 untersuchten europäischen Standorte registrierte Catella ein erhöhtes Transaktionsvolumen. Dazu gehören die Schweiz und Österreich, Spanien, Schweden und Großbritannien.

Deutschland verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von 12,3 Mrd. Euro laut BNPPRE zwar auch einen Rückgang von 5%, doch ist der hiesige Handelsimmobilienmarkt mit einem Anteil von 33% am gesamten europäischen Transaktionsvolumen mit Abstand der stärkste Markt. Dazu trug – wie erwähnt - auch der starke Start im ersten Quartal bei, der 40% des deutschen Jahresvolumens ausmachte.

Maßgeblich getragen wurde der deutsche Investmentmarkt vom Segment Fachmarktzentren und Fachmärkten wie Super- und Verbrauchermärkte sowie Discounter mit Schwerpunkt Lebensmittel, auf die laut JLL 2020 ein Volumen von 5,7 Mrd. Euro entfiel. Bislang konnten sich die deutschen Lebensmittelhändler mit ihrem engen Filialnetz gut gegen den Online-Handel behaupten.

Der Investmentmarkt zeigt ein gemischtes Bild

Insgesamt registrierte Catella Research auf dem europäischen Handelsimmobilienmarkt ein sehr gemischtes Bild, da die Entwicklung bei den Transaktionsvolumina im Jahresvergleich 2019 auf 2020 eine Bandbreite aufzeigen, die von +46% in Österreich und der Schweiz bis zu -82% in Italien reicht.

Laut BNPPPRE waren die Aktivitäten im europäischen Einzelhandel mit Blick auf die zweite Corona-Welle im Herbst, die erforderlichen Hygiene-Maßnahmen und die staatlichen Beschränkungen sehr verhalten. Die angeordneten Zwangsschließungen, die in vielen Ländern bis in den März 2021 reichen, die Reisebeschränkungen, das Ausbleiben von Touristen und die Umsatzrückgänge zeigen negative Folgen für die gesamte Industrie.

Zumal die ungewisse wirtschaftliche Entwicklung und ein möglicher Anstieg der Arbeitslosigkeit in Europa eine starke Belastung darstellen, so dass die Sparneigung kurzfristig steigen könnte. Dieses Maß an Ungewissheit hat sich auch in den europäischen Investmentmärkten niedergeschlagen, die laut BNPPRE nach Ausbreitung der Pandemie einen scharfen Einbruch verzeichneten, nachdem das erste Quartal mit einem Plus von 75% gegenüber 2019 noch eine gute Ausgangsbasis geschaffen hatte. In den ersten neun Monaten summierte sich das Transaktionsvolumen auf 27 Mrd. Euro.

Die Abschwächung im Zuge der zweiten Pandemiewelle lässt sich am Ergebnis des vierten Quartals ablesen. Mit 10 Mrd. Euro lag das Volumen um 41% unter dem Vorjahresquartal und war laut BNPPRE das schwächste vierte Quartal im Markt für Handelsimmobilien seit 2009. Dennoch betonen die Experten, dass der Wert nur um 14% unter dem Zehnjahresschnitt liegt.

Auf dem zweiten Platz im europäischen Ranking hinter Deutschland führt der Immobilienberater Großbritannien mit einem Transaktionsvolumen von 4,8 Mrd. Euro und einem Rückgang von 15%. Catella sieht das britische Transaktionsvolumen mit 7,48 Mrd. Euro und einem Plus gegenüber 2019 von 4% dagegen deutlich positiver. Auch hier ist das Lebensmittel-Segment bedeutsam.

Mit einen Transaktionsvolumen von 4,4 Mrd. Euro bei einem deutlichen Rückgang von 37% führt BNPPRE Frankreich in der Europa-Liste auf dem dritten Platz. Der Wert liegt trotz Rückgang aber immer noch auf dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Catella ermittelte für den französischen Investmentmarkt einen Rückgang von 32% auf 3,67 Mrd. Euro. Zu den großen Transaktionen gehörte hier der Verkauf einer 54,2%-Beteiligung an fünf großen Shopping-Centern, darunter das Toison D’Or, durch Unibail-Rodamco-Westfield (URW) an ein Joint Venture. Den starken Rückgang beim Investitionsvolumen führt BNPPRE vor allem auf die geringere Zahl von Transaktionen zurück, die von 220 im Jahr 2019 auf 152 gesunken sind.

Eine erstaunliche Dynamik mit einem Wachstum von 7% verzeichnete der Immobilienberater für den spanischen Markt, der ein Transaktionsvolumen von 2,1 Mrd. Euro verzeichnete. Catella Research liegt mit 2,2 Mrd. Euro in einer ähnlichen Größenordnung. In den Niederlanden sorgte der Verkauf des Portfolios aus Jumbo-Supermärkten dafür, dass das Transaktionsvolumen mit 2,2 Mrd. Euro im vergangenen Jahr laut BNPPRE weitgehend stabil blieb. Für die skandinavischen Länder ermittelte Catella einen Rückgang von 24% von 4,21 Mrd. Euro auf 3,19 Mrd. Euro.

Starker Einbruch auf dem italienischen Markt

In Italien, das vor allem im Frühjahr während der ersten Welle sehr stark von der Corona-Pandemie heimgesucht wurde, ging das Transaktionsvolumen laut Catella um 82% von 3,17 Mrd. Euro 2019 auf nur noch 0,56 Mrd. Euro zurück. BNPPRE sieht das Transaktionsvolumen allerdings noch bei 1,1 Mrd. Euro. Und auch in Polen kam das Geschäft mit Retail Assets fast zum Erliegen, wie das Minus von 74% deutlich macht. Nach 1,56 Mrd. Euro sank das Transaktionsvolumen auf 0,4 Mrd. Euro.

Dass der Wandel im europäischen Einzelhandel durch die Digitalisierung und den wachsenden Online-Umsatz sowie die Zwangsschließungen in den europäischen Ländern auch Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt und die Spitzenrenditen in einigen Handelsimmobilien-Segmenten hat, zeigt der Blick auf die Zahlen. So konstatiert BNP Paribas Real Estate, dass die Corona-bedingte Unsicherheit fast überall in Europa dazu geführt hat, dass der Druck auf die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen nachgelassen hat. In Paris stiegen die Spitzenrenditen demnach um 65 Basispunkte, in London um 50, genauso wie in Madrid und in Mailand um 30 Basispunkte. In Deutschland seien die Spitzenrenditen dagegen stabil geblieben.

Mit durchschnittlich 3,75% ermittelt der Immobilienberater für Spanien in der Gruppe der fünf größten europäischen Länder die höchsten Spitzenrenditen. Es folgen Großbritannien mit 3,5%, wobei Catella für London eine Rendite von 2,8% ausmachte. Italien befindet sich mit 3,4% im Mittelfeld, wobei Catella für Mailand und Rom eine Spitzenrendite für ideale Objekte von 3,0% ermittelt hat. Der französische Markt liegt laut BNPPRE bei durchschnittlich 3,15%, während Catella für Paris einen Durchschnittswert von 3,1% ermittelte.

Für Deutschland weist BNPPRE mit 2,8% in diesem Verbund den niedrigsten Durchschnittswert in den Top-Lagen aus, während Catella für die Top-Einkaufsstadt München eine Spitzenrendite von 3,2% ermittelt hat, für Berlin von 3,5% und für Hamburg sowie Köln von 3,8%.

Hart getroffen wurden auch die Shopping-Center von den Zwangsschließungen, die zu sinkender Frequenz in den Malls führten und zu Umsatzrückgängen bei den Mietern. Vor diesem Hintergrund sind laut BNPPRE überall in Europa die Spitzenrenditen für Einkaufszentren an A-Standorten gestiegen.

Center-Markt von Zwangsschließungen stark betroffen

Am deutlichsten ist der Anstieg – wie schon seit Jahren zu beobachten ist – in Großbritannien mit inzwischen 7,0%. Einen noch höheren Wert ermittelte Catella Research für die Center in Lettland mit 7,5%. Auf den weiteren Plätzen folgen Italien mit durchschnittlich 6,0%, Polen mit 4,75% und Deutschland mit 4,7%. Am niedrigsten sind die Spitzenrenditen noch mit 4,25 in Frankreich und 4,2% (Catella) in Dänemark.

Anpassungen an die schwierigen Verhältnisse im Einzelhandel durch den Strukturwandel und zuletzt durch die staatlichen Restriktionen sind laut BNP Paribas Real Estate seit geraumer Zeit auch auf den europäischen Vermietungsmärkten zu beobachten. Viele Einzelhändler versuchen die Mieten zu senken, um mehr Geld in ihre Digitalisierung investieren zu können. So sind Mietrückgänge in der Bandbreite von -10% wie in der New Bond Street in London und von -23% in der Corso Vittorio Emanuele II in Mailand zu sehen.

Da die Top-Einzelhandelslagen in den großen europäischen Städten sehr stark vom Luxus-Segment und den Ausgaben der internationalen Touristen, deren Zahl 2020 regelrecht abgestürzt ist, abhängig sind, wie BNP Paribas Real Estate schreibt, werde es wahrscheinlich bis zum Jahr 2023 dauern, bis die Zahl der Touristen wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht. Als Hoffnungsschimmer für das Jahr 2021 werten die Experten den Start der Impf-Programme und die Unterstützung der Wirtschaft durch fiskalische und geldpolitische Maßnahmen.