Auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien geht es weiter bergauf, auch wenn die sehr guten Rahmenbedingungen des Rekordjahres 2022 nicht erreichbar sind. Ein Wermutstropfen ist die schwächelnde Mieternachfrage, die auch 2025 noch anhalten dürfte. Im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt erreicht die Anlage-Klasse mit einem Anteil von etwa 25% Platz zwei hinter Handelsimmobilien.
Mit einem Transaktionsvolumen, dass CBRE und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) mit 4,4 Mrd. Euro und Colliers mit 4,5 Mrd. Euro berechnet haben, konnte das schwächere Vorjahresvolumen um 20% übertroffen werden. Als Indiz für die spürbare Erholung des Industrie- und Logistikimmobilienmarkts – auch im Vergleich zu anderen Anlage-Klassen – wertet Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Tatsache, dass Logistikimmobilien nach den ersten neun Monaten 2024 lediglich um 13% unter dem langjährigen Durchschnittswert liegen, bei Handelsimmobilien wird der Wert um 38% unterschritten und bei Büroimmobilien sogar um 75%.
Allerdings hat sich der Markt in der Wahrnehmung von Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland zuletzt spürbar verändert: „Das Transaktionsvolumen mag im Vorjahresvergleich stabil geblieben sein, aber deutsche Investoren sind deutlich zurückhaltender geworden“, stellt er fest: Stattdessen seien internationale Investoren aktiver, die aber bei Core-Immobilien eine geringere Zahlungsbereitschaft haben, sodass die Spitzenrenditen gestiegen seien. Deshalb hat sich der Fokus vermehrt auf Objekte mit Upside-Potenzial verlagert, die beispielsweise untervermietet seien, bei denen Nachverdichtungschancen bestehen oder fehlende Verlängerungsoptionen. Im Gegenzug reduzierte sich laut CBRE das Transaktionsvolumen im Core-Bereich gemessen an den ersten neun Monaten 2023 um 52%, so dass der Anteil der Core-Objekte um 32 Prozentpunkte auf 28% gesunken ist.
Auch Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, bestätigt, dass sich die Core-Investoren derzeit noch mit den Auswirkungen der Zinswende schwertun, so dass ihr Anteil auf 31% gesunken ist, während im Gegenzug seit einigen Quartalen eine rege Dynamik bei Core-Plus-Investoren zu beobachten ist, deren Anteil inzwischen 42% erreicht. „Das Risikobewusstsein über die schwächelnde Situation auf dem Vermietungsmarkt ist bei vielen Investoren vorhanden und führt dazu, dass sie insgesamt selektiver bei der Lagebetrachtung werden“, erklärt Roy. In der Folge dieser Präferenzverschiebung ist laut CBRE auch der Anteil internationaler Investoren um 29 Prozentpunkte auf 72% gestiegen.
Unter den Käufern bildeten im bisherigen Jahresverlauf Asset- und Fondsmanager mit einem Zuwachs von 86% auf 1,44 Mrd. Euro nach Feststellung des Beraters die aktivste Gruppe, bei den Verkäufern waren es Unternehmen mit einem Anstieg von 23% auf 1,12 Mrd. Euro. Etwa 440 Mio. Euro entfielen dabei auf Sale-and-Lease-back-Transaktionen. Wie Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE, in diesem Kontext zu berichten weiß, erhält das Bewertungsteam des Beraters derzeit viele Anfragen von Unternehmen, die den Wert ihrer selbstgenutzten Immobilien besser einschätzen möchten, „um mögliche Portfoliobereinigungen durchzuführen und das Schaffen von Liquidität zu ermöglichen“.
Großes Interesse an Immobilienbewertungen
Besonders ausgeprägt war in den ersten neun Monaten laut BNPPRE im Logistik-Investmentmarkt das Portfoliosegment, in das knapp 2,1 Mrd. Euro und damit 47% des Gesamtvolumens investiert wurden. Dieser Trend verteilt sich gleichmäßig auf alle drei Quartale, in denen Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden. Da sich weitere Portfolios bzw. Unternehmens-Übernahmen in der Finalisierungsphase befinden, erwartet der Berater ein lebhaftes Schlussquartal. Zu den größten Transaktionen im dritten Quartal, die gleichzeitig auch die größte im bisherigen Jahresverlauf war, gehörte dabei die 80%ige Beteiligung von Blackstone an der paneuropäischen Logistikplattform der Burstone Group. Aus diesem Paket befinden sich sieben Immobilien in Deutschland. Colliers nennt noch die Mehrheitsbeteiligung von Brookfield an einem Garbe-Bestandsportfolio in Deutschland und Österreich für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag. Laut CBRE entfielen 51% des Transaktionsvolumens auf Großdeals mit mehr als 100 Mio. Euro.
Bei der regionalen Verteilung führte der Produktmangel in den Top 7 Logistik-Hubs dazu, dass sich die Aktivitäten laut Colliers auf die Regionen außerhalb der Top-Märkte konzentrierten. Diese Standorte wären maßgeblich für das Umsatzplus verantwortlich, bestätigt auch BNPPRE: „So konnten die wichtigsten Logistik-Hubs zusammen rund 848 Mio. Euro beitragen (-5%), während die übrigen Standorte um 28% auf 3,5 Mrd. Euro zulegen.“ Unter den Top-Märkten entfielen 198 Mio. Euro auf Berlin, 171 Mio. Euro auf Frankfurt am Main und 139 Mio. Euro auf Hamburg.
Beim Blick auf das Schlussquartal erwarten CBRE und BNPPRE noch ein lebhaftes Geschäft und Nicolas Roy rechnet für das Jahr 2025 aus heutiger Sicht mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung, die durch weitere Zinssenkungen unterstützt werde. Spitzenrenditen von 4,75% sind nach seiner Beobachtung weiterhin erzielbar, auch wenn die Liquidität im Markt bei Kaufpreisfaktoren vom über-20-fachen der Jahresnettokaltmiete deutlich abnimmt. Eine Erholung der Kaufpreise erwartet er in den nächsten Monaten nicht, weil sich das Mietwachstum an vielen Standorten verlangsamt und in der Quartalsbetrachtung stagnieren dürfte. Diese Nachfrageschwäche auf dem Vermietungsmarkt erwartet Roy auch noch 2025.
Auch wenn Christopher Raabe aus heutiger Sicht ein gutes viertes Quartal erwartet und von einer „überzeugenden Gesamtbilanz zum Jahresende“ ausgeht, dürfte der langjährige Durchschnittswert von rund 7,1 Mrd. Euro 2024 aus seiner Sicht schwer erreichbar sein. Dagegen kann sich Nicolas Roy durchaus vorstellen, dass ähnlich wie 2023 ein Transaktionsvolumen von knapp 7 Mrd. Euro erreicht werden kann. Diese Einschätzung teilt auch Kai Oulds.