Es scheint derzeit etwas schwierig, in Anbetracht der aktuellen gesamtwirtschaftlichen und politischen Lage optimistisch gestimmt zu sein. Insofern wird die Expo Real auch ein Gradmesser für die Stimmung in der Immobilienbranche sein.
Die Wirtschaft in Deutschland will nicht recht in Schwung kommen. Staatliche Investitionen unter anderem in die Infrastruktur in vorher nie gekannter Größenordnung sind zwar angekündigt, werden aber mindestens ihre Zeit brauchen, um die gewünschten wirtschaftlichen Effekte zu erzielen. Die Zinsen haben sich mittlerweile auf einem, historisch gesehen, eher mittleren Niveau eingependelt. Und über allem stehen neue globale geopolitische und ökonomische Wirklichkeiten, die eine Exportnation wie Deutschland und die Europäische Union dem schleichenden Gift der Unsicherheit aussetzen.
Es ist deshalb auf den ersten Blick nicht verwunderlich, dass die Immobilienmärkte nicht wirklich anspringen. Die Halbjahresberichte der einschlägigen spezialisierten Maklerhäuser weisen allenfalls auf eine Seitwärtsbewegung der Transaktionsvolumina und der Spitzenrenditen hin. Und das auf einem weit unterdurchschnittlichen Niveau – verglichen mit den vergangenen zehn Jahren.
Bemerkenswert ist dabei allerdings, dass die Asset-Klasse Einzelhandel nach Jahren der stiefmütterlichen Behandlung durch viele Investoren wieder weiter vorne in der Gunst steht. Das hat gute Gründe, weshalb die Expo Real in diesem Jahr eine Messe der Chancen sein wird.
Denn man kann die Lage auf den Immobilienmärkten auch anders sehen. Die relativ niedrigen Transaktionsvolumina und im Schnitt gestiegenen Renditen weisen auf gute Einstiegsniveaus und den Beginn eines neuen Investitionszyklus hin. Letzteres war durch die Niedrigzinsphase anscheinend nur nicht mehr bekannt. Im Segment Einzelhandelsimmobilien zeigt sich diese Entwicklung besonders gut bei Fachmärkten und Fachmarktzentren, die mindestens stabil, wenn nicht sogar vielerorts als Gewinner aus der Pandemie hervorgegangen sind.
Das betrifft neben den stabilen Lebensmittelmärkten auch Drogerie- und andere Fachmärkte, die vor allem in der Agglomeration sehr gut laufen. Großvolumigere und komplexere Objekte wie Shopping-Center und innerstädtische Geschäfts- und Warenhäuser sind schwieriger zu vermarkten: Umnutzungen, Revitalisierungen und Mixed-Use-Komponenten machen es weniger kalkulierbar. Dafür sind die Preisvorstellungen der Eigentümer und die Buchwerte oft noch zu hoch. So schmerzlich es klingt, weitere Abwertungen sind oft notwendig, um Investitionen in Immobilien mit neuen Mietern vorzunehmen. Wenn das der Fall ist, gibt es erste Anzeichen, dass hier Transaktionen möglich werden, aber eher durch risikofreudigeres ausländisches Kapital.
Neubauprojekte im Einzelhandel sind rar geworden. Projektentwicklungen eher die Ausnahme, auch weil sich die Baukosten weiter auf einem hohen Niveau bewegen. Deshalb rückt der Bestand in den Fokus, was Vorteile hat. Vor allem im Fachmarktbereich sind es oft jahrzehntelang eingeführte Standorte. In Deutschland sind schon viele Orte gut versorgt, in Metropolregionen mag durch weiteres Bevölkerungswachstum neues Angebot noch möglich sein. Will heißen, gute Bestandsstandorte mit ihren Mietern fortzuentwickeln macht unbedingt Sinn. Die Rahmenbedingungen sind auch nicht schlecht: Im Lebensmittelhandel, vor allem bei den Discountern, geht die Entwicklung in Richtung „maßvolle Vergrößerung der Verkaufsfläche“. In den Non-Food-Segmenten sind die jetzt vorhandenen Mieter im starken Expansionsmodus, von Drogerie über Non-Food-Discounter bis hin zu Fashion. Das ist bei den anderen Retail-Subasset-Klassen sicherlich schwieriger, da größere Gesamtverkaufsflächen umzunutzen sind, oftmals auf mehreren Etagen, bei einem anders gearteten Mietermix als bei Fachmärkten.
Einzelhandelsimmobilien waren schon immer Betreiberimmobilien. Das bedingt eine ständige und aktive Auseinandersetzung mit den Mietern, ihren aktuellen Konzepten und Expansionsanforderungen. Standorte zu stabilisieren, heißt eben oft, die Immobilie für die nächsten Jahre an die erfolgreichen Mieterkonzepte anzupassen. Der Lohn dafür ist gerade bei Value-Add-Objekten, dass diese Standorte langfristig Ertrag abwerfen, für den Mieter wie für den Immobilieneigentümer.
Ohne aktives Management keine guten Handelsstandorte. Das war schon immer so und wird künftig noch mehr gelten. Das bedeutet vor allem auch für Kapitalgeber, dass die Zeiten der Core-Investments ohne vermeintlichen großen Aufwand vorbei sind. Wer ein aktives Management der Immobilie im Hintergrund hat, der weiß um die weitaus höheren Renditemöglichkeiten, gerade bei Handelsimmobilien. Insofern gilt: Die Expo Real 2025 wird eine Messe der Chancen. Wer ist dabei?
