Die Chancen und Risiken einzelner Standorte, Projekte oder Filialen zu erkennen, ist wesentlicher Bestandteil eines erfolgreichen Asset-Managements. Um richtige unternehmerische Entscheidungen treffen zu können, ist eine zuverlässige Abdeckung aller relevanter Informationen rund um das jeweilige Objekt essenziell. Doch wie schafft man es, alle Informationen rechtzeitig zu erfassen und in seinen Workflow einfließen zu lassen?
Unter dem Sammelbegriff „Digitale Transformation“ oder auch „Digitalisierung“ ist in der Branche eine kleine Revolution zu erkennen. Durch die zunehmende Verknappung der Ressource Mensch sind zunehmend andere Wege gefragt, um Routine-Prozesse umzusetzen und reproduzierbare und objektive Ergebnisse zu liefern. Hier kommen sogenannte „PropTechs“ ins Spiel; sie helfen uns Arbeitsbelastungen zu reduzieren und die Digitale Transformation in der Immobilienbranche voranzutreiben.
Wir erleben das ganz nah bei Callcentern von Versicherungen und Banken, bei denen wir meist von einer digitalen Assistenz empfangen werden, die uns zunehmend besser versteht und unsere Anliegen erfüllt. Aber auch bei digitalen Immobilienrundgängen, Datenraumverwaltungen oder der Erfassung von Kundenverhalten kommt der KI hinter der Digitalisierung eine immer bedeutendere Position zu.
In unserem Beitrag wollen wir uns dem Thema des Monitorings von Baurechtsdaten widmen. Durch die Veränderung der baurechtlichen Lage, indem man zum Beispiel Grünland in ein Wohngebiet umwidmet, oder ein Gewerbegebiet in ein Sondergebiet in Verbindung mit einer Erhöhung der Verkaufsfläche, kann man Werte heben und Projekte gewinnbringend umsetzen. Man kann aber auch durch die Veränderung des Baurechts Verluste realisieren, z.B. wenn der Wettbewerber die neue große Fläche genehmigt bekommt, man selbst aber weiterhin mit 800 qm Verkaufsfläche Vorlieb nehmen muss, oder gar die eigene Filiale durch eine Veränderungssperre für ein paar Jahre eingefroren ist.
Das anschauliche Fallbeispiel Löbau
Dazu ein Beispiel aus der Praxis des Lebensmittelhandels: Die ostsächsischen Kreisstadt Löbau hat ein Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens – einen Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2 000 qm – in Auftrag gegeben (siehe Grafik Seite 25). Hier hat man u.a. die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich (rot gekennzeichnet) bewertet und will dies in einem Konzept festschreiben.
Das Risiko: Der Standort des Lebensmitteldiscounters Lidl wurde dabei nicht berücksichtigt, er befindet sich zukünftig außerhalb des Versorgungsbereichs.
Die Chance: Sofern der Eigentümer oder Asset-Manager rechtzeitig über die geplanten baurechtlichen Änderungen informiert wird bzw. davon Kenntnis erlangt, kann versucht werden, darauf Einfluss zu nehmen. Im konkreten Fall soll nun der Versorgungsbereich um den Lidl-Markt erweitert werden, so dass an diesem Standort bauliche Veränderungen in Bezug auf die Nutzung weiterhin möglich sind.
Was ist das Problem an solchen Informationen? Städte und Gemeinden sind verpflichtet, bauplanerische Informationen (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Einzelhandels-/ Stadtentwicklungskonzepte) digital zu veröffentlichen. Jedoch gibt es keine Regelungen zu Art und Weise. So werden Informationen in aller Regel in Ratsinformationssystemen oder auf den Web-Seiten der Kommunen (gerne an den unterschiedlichsten Stellen) zur Verfügung gestellt, bzw. in digitalen Amtsblättern aber auch als PDF-Downloads oder sonstigen Formaten publiziert.
Durch diese unterschiedliche Bereitstellungspraxis und auf Grund oftmals nur temporärer Verfügbarkeit ergibt sich ein Informationsquellen-Chaos. Die Abfrage der Daten ist bei einer begrenzten Objektanzahl händisch umsetzbar, jedoch geht schnell der Überblick verloren, wenn es sich um eine größere Anzahl handelt. Eigentümer oder ihre Vertreter aber auch die Mieter fragen sich zu Recht, ob sie alle Änderungen der Bebauungspläne zu ihren Standorten frühzeitig erhalten, um diese vor Überplanung zu schützen, Wettbewerbsaktivitäten zu erkennen und Risiken abzuwehren sowie Veränderungschancen zu erkennen?
„Kenne ich die städteplanerischen Ankündigungen und politischen Absichten und Entscheidungen der betroffenen Kommunen? Welche Chancen und Potenziale entstehen daraus für meine Interessen und Expansionsabsichten?“ All diese Fragen gilt es zu beantworten, um wirtschaftlich richtig zu agieren und um die überantworteten Werte zu schützen.
Was kann man tun, um sich einen objektiven und reproduzierbaren Überblick zu verschaffen? Hier wird die Digitale Transformation in vielen Bereichen Einfluss nehmen. So hat beispielsweise die GeoLegalTech GmbH (GLT) diese Chance erkannt und mit Hilfe von Data Prozess Automation und KI ein Monitoring für Bestandshalter entwickelt, um Chancen zu erkennen und Risiken zu minimieren. Durch den Einsatz von autonomen Suchalgorhythmen werden Inhalte täglich überprüft und ausgewertet. Neben führenden Unternehmen aus der Lebensmittelbranche arbeiten vor allem auch immer mehr Bestandshalter mit uns zusammen. GLT überwacht gegenwärtig knapp 10 000 Standorte und es werden täglich mehr.
