Es waren schwierige Jahre für Handelsimmobilien. Corona hatte den Handel im Wandel auf radikale Weise beschleunigt. Die Konzepte sind geschärft, die Lagen etabliert, das Investmentprodukt Handelsimmobilie wieder salonfähig geworden. Gerade in Zeiten, in denen Investoren nicht mit anderen Assetklassen wie Büro umzugehen wissen, zumal unter den derzeit unkalkulierbaren weltpolitischen und ökonomischen Rahmenbedingungen, haben Einzelhandelsimmobilien eine stabile Position.
Zu Recht. Insbesondere lebensmittelgeankerte Standorte, Fachmärkte und Retail-Parks mit einem im weitesten Sinne nahversorgungsrelevantem Sortiment trotzen erstaunlich vielerlei schwierigen Wirtschaftslagen. Dies mag bei komplexeren Immobilien wie Shopping-Centern und Highstreet-Objekten noch anders sein, zumal hier oft ein hoher Revitalisierungs- und Repositionierungsbedarf besteht.
In diesem Marktumfeld gilt es mehr denn je, die Chancen im Auge zu behalten. Während in der Boom-Zeit der vergangenen Jahre im Lichte der niedrigen Zinsen vor allem Core-Projekte durch die Decke gingen, ist mehr Normalität in den Preiserwartungen eingekehrt. Konsequenterweise hat sich damit auch wieder die Preisgestaltung bei Value-Add und opportunistischen Objekten in einen Bereich entwickelt, der dem Rendite-/Risikoprofil auch entspricht. Hier liegen auch die meisten Chancen.
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG wurde 2014 genau für dieses Marktsegment mit einer Buy-and-hold-Strategie gegründet. Das börsengelistete Immobilien-Unternehmen richtet seinen Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren deutschen Städten. Eher eine Nische mit weniger Konkurrenz aus dem institutionellen Bereich auf Grund der Größe. Mittlerweile verwaltet die DEFAMA ein Immobilienportfolio von über 320 Milo. Euro an bundesweit 80 Standorten.
Fachmärkte sind von der Immobilienseite her ein relativ einfaches Produkt, vom Bau über den Betrieb. Die Kundensegmentierung bei Fachmärkten ist fast überall gleich, sei es in der Großstadt, aber auch in Kleinstädten im ländlichen Raum. Fachmärkte, zumal lebensmittelgeankerte, befriedigen insbesondere den kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Per se eine relativ gut einschätzbare Sub-Asset-Klasse. Während hier viele Investoren ausschließlich im Core-Segment vor allem den Lebensmittelhandel im Fokus haben, bietet die Erweiterung des Spektrums auf Nonfood-Fachmärkte immer kalkulierbare Renditechancen. Zu erwähnen ist hier eine der jüngsten Akquisitionen in einer starken Fachmarktlage in Abtsgmünd (Foto Seite 13) in Baden-Württemberg mit Fashion- und Schuhfachmarkt als Ankermieter.
Handelsimmobilien sind Betreiberimmobilien. Das gilt auch für das Fachmarktsegment. Value-Add-Potenziale kann man nur heben, wenn man den Markt und die Teilnehmer, also vor allem die Händler, gut kennt. Standort- und Immobilienqualitäten mögen sich ändern. Gerade im Zeichen der aktuellen Baukosten für den Neubau rücken beim Kunden eingeführte und bekannte Bestandsstandorte wieder verstärkt in den Fokus.
Immobilien zielgerichtet fortentwickeln
Ein aktives Asset- und Property-Management ist damit Pflicht für Investitionen in Handelsimmobilien. Je näher an der Immobilie und den Mietern, desto besser. DEFAMA ist in diesem Zusammenhang stolz auf eine Vermietungsquote von etwa 97% über das gesamte Portfolio. Manche Standorte werden dabei zum wiederholten Male zusammen mit den Mietpartnern überarbeitet, wie z.B. auch in der allerersten Akquisition am Standort Apolda (Foto oben: DEFAMA).
Zugegeben, Fachmärkte sind Zweckbauten. In Sachen ESG oftmals eine gewisse Herausforderung. Eine Investition in Bestandsmärkte ist dabei per se eine nachhaltigere Investition als in Neubauten. Als Betreiberimmobilie hängt zudem viel am Primärenergiebedarf des Mieters. Über nachträgliche Ertüchtigung von Heizung und Klima, Dämmung, Photovoltaik und E-Mobilität, um nur einige zu nennen, werden große Sprünge auch in Sachen ESG möglich. Gegenüber komplexeren Handelsimmobilien ist dies bei Fachmärkten vergleichsweise kalkulierbar und vor allem zusammen mit den Mieternotwendigkeiten abgestimmt möglich.
Ein Beispiel: In fast der Hälfte der DEFAMA-Standorte im Portfolio, wie z.B. im Fachmarktzentrum Silberberg Center in Radeberg, sind jetzt schon Hyperchargerfür Elektroautos installiert. Eine zukunftsgerichtete Win-Win-Situation für Händler, Kunden und damit auch für den Investor.
DEFAMA glaubt deshalb auch weiterhin an dieses attraktive Investmentsegment. Bis 2030 wird das Portfolio auf eine halbe Milliarde Euro anwachsen. Die Produkte dafür sind nach der Hochphase der Preise gerade jetzt im Value-Add-Segment wieder verstärkt vorhanden. Größere Portfolien sind dabei weniger zu erwarten. Es kommt in diesem Segment auch auf den Einkauf von kleineren Losgrößen an. Dies bietet jedoch auch Chancen, kontinuierlich zu wachsen. Die Chancen bei Handelsimmobilien sind da – DEFAMA nutzt sie seit mehr als zehn Jahren.
