rv DÜSSELDORF. Nach einem operativ ordentlichen Geschäftsjahr 2019 und einem guten Jahresstart 2020 blickt der Shopping-Center-Investor Deutsche Euro Shop in eine von Unsicherheit geprägte Zukunft, wie Vorstand Wilhelm Wellner bei der virtuellen Hauptversammlung in diesem Jahr darlegte. Um diese zu bewältigen, hat das Unternehmen die Themen „Liquidität“ und „Finanzierung“ in den Mittelpunkt der Strategie gerückt. Denn die Lage einiger Mieter bleibt noch ungewiss.
Vor diesem Hintergrund hat die Deutsche Euro Shop AG (DES) in Hamburg mit Blick auf die Unwägbarkeiten, die beispielsweise der Shutdown für viele Mieter mit sich gebracht hat, die Auszahlung der Dividende für das Geschäftsjahr 2019 an die Anteilseigner außerplanmäßig ausgesetzt, um einen größeren finanziellen Handlungsspielraum zu haben, wie Vorstand Wilhelm Wellner (Foto) in seiner Rede an die Aktionäre darlegte: „Dieser hilft uns bereits aktuell und auch vorausschauend, denn in einer Krisensituation rücken die Themen Liquidität und Finanzierung in den Fokus.“
Dafür sprechen die Zahlen, die Wellner für die 21 Bestands-Shopping-Center im Portfolio der Deutschen Euro Shop (Stand: 7. Juni) präsentierte. Demnach sind in Deutschland nach den Lockerungen ab 20. April 97% der Shops wieder geöffnet, in Österreich sind es 96%, in Polen 89%, in Tschechien 96% und in Ungarn 94%. Das ist zumindest ein erster wichtiger Schritt zurück zur Normalität.
Allerdings kehren die Besucher nur zögerlich zurück. Denn die Frequenz erreichte im Durchschnitt betrachtet nur 73% des Vorjahresniveaus, wobei die Bandbreite laut Wellner von 55% bis 100% reichte. Deutlich auch die Spuren des Shutdowns und der Sondermaßnahmen bei den Umsätzen der Mieter. So ging der Umsatz im noch relativ wenig betroffenen März in den deutschen Einkaufszentren um durchschnittlich -48% zurück. Am stärksten war naturgemäß der Rückgang mit -69% im April und am niedrigsten mit -34% im Mai, was zeigt, dass sich die Lage nach den Lockerungsmaßnahmen wieder etwas entspannt hat.
Am deutlichsten zeigten sich die Spuren der Ausnahmesituation und ihre Folgen für die Mieter bei der Entwicklung der „Collection Ratio“, in die die gesamten Mietzahlungen bestehend aus der Miete selbst, den Nebenkosten und den Werbebeiträgen einfließen und die in normalen Zeiten bei etwa 100% liegt. Im März war die Abweichung mit 92% noch relativ moderat, im April mit 33% bislang am niedrigsten und im Mai mit 38% nur ganz leicht erholt. Und auch für den laufenden Monat Juni erwartet Wellner eine deutliche Erhöhung der Außenstände.
„Ein Großteil der stationären Geschäfte in unseren Centern, mit Ausnahme der Lebensmittelgeschäfte und der Geschäfte des täglichen Bedarfs, waren rund sechs Wochen komplett geschlossen“ verdeutlich der DES-Vorstand die Lage, „die Menschen blieben zur Eindämmung des Coronavirus weitestgehend zuhause“. Und selbst für die Geschäfte, die öffnen durften, war die Lage nicht rosig, da ihnen die übliche Frequenz im Shopping-Center fehlte. Das war auch in den Einkaufsstraßen der Großstädte zu beobachten, in denen die Frequenz während des Shutdowns fast völlig versiegte, so dass auch die wenigen offenen Geschäfte kaum profitierten konnten.
„Zur Hochzeit der Schließungen Mitte April waren beispielsweise nur rund 10% der Geschäfte in den Shopping-Centern in Deutschland geöffnet“, verdeutlicht Wellner das Problem, „aber auch diese Geschäfte hatten deutlich geringere Umsätze, da die Centerbesucher zum großen Teil ausblieben“. Das schlug sich beim Vermieter DES auf die Entwicklung der „Collection Ratio“ nieder. Denn neben „den gesetzlichen Möglichkeiten, Corona-bedingt Mieten stunden zu können, sind die ausgefallenen Umsätze und damit die fehlende Liquidität bei den Mietern in der Regel die Ursache für diese Situation, die (…) für uns von großer Relevanz ist“, berichtet der Vorstand.
Die Leerstandsquote könnte in diesem Jahr steigen
Ein weiteres Thema sind die Mieter aus dem Einzelhandel, die sich in einem Schutzschirmverfahren oder in der Insolvenz befinden. Wellner beziffert den Anteil der Mieteinnahmen von solchen Mietern mit 6%, er geht aber davon aus, dass sich der Anteil noch erhöhen wird. Positiv ist aus seiner Sicht, dass die betroffenen Unternehmen angaben, dass sie die Sanierung ihres Geschäftsbetriebs anstreben. Gleichwohl gibt er sich beim Blick in die Zukunft realistisch: „Die wirtschaftlichen Auswirkungen daraus auf uns und der Erfolg sowie die Nachhaltigkeit dieser Maßnahmen bleiben abzuwarten.“ Denn bei Sanierungen im Rahmen eines Schutzschirmverfahrens oder eines Insolvenzverfahrens geht es in der Regel auch darum, die prekäre finanzielle Situation des betroffenen Unternehmens durch Mietsenkungen zu verbessern.
Dort, wo es sinnvoll und möglich ist, will der Center-Investor diese Mietpartner unterstützen, er rechnet mit Blick auf die angespannte Lage im Nonfood-Handel aber auch damit, dass die traditionell sehr niedrige Leerstandsquote, die Ende 2019 bei 2,4% lag, steigen könnte. Gerade der Modeeinzelhandel, den der Shutdown in der wichtigen Phase des Frühjahrs- und Ostergeschäfts getroffen hat, steht nach wie vor unter Druck, weil der Verkauf der Saisonware mehr oder weniger an die Jahreszeit gebunden ist.
Gleichwohl blickt Wellner auch mit einer gewissen Portion Optimismus in die Zukunft, was er daran festmacht, dass die Kunden „langsam aber stetig“ zurück kommen, das Wirtschaftsleben wieder Fahrt aufnimmt und die Bundesregierung mit ihren Programmen versucht, die Binnennachfrage anzukurbeln. „Wir sind mit allen Partnern im Gespräch und es ist aktuell ein sehr großer Wille da, die Krise gemeinsam zu meistern“, berichtet der DES-Vorstand.
Dabei wertet er es als großen Erfolg und wegeweisendes positive Signal in einem schwächelnden Vermietungsmarkt, dass es der Deutschen Euro Shop während der Lockdown-Phase gelungen ist, mit Kaufland einen wichtigen Ankermieter für das A10 Center vor den Toren von Berlin zu gewinnen. Zudem sei es bereits Ende 2019 gelungen, für das Olympia Center im tschechischen Brünn den ersten Mietvertrag mit Primark abzuschließen. Die Mode-Kette wird 2022 eröffnen.
Hoffnung auf das Digital-Mall-Konzept in den Centern
Mit Blick auf die große Bedeutung der Digitalisierung für den stationären Einzelhandel und die Shopping-Center, die durch den Shutdown nochmals an Bedeutung gewonnen hat, treibt der DES-Vorstand gemeinsam mit dem Betreiber seiner Shopping-Center, der ECE, die Implementierung des „Digital Mall“-Konzepts in seinen Einkaufszentren voran. In Deutschland haben laut Wellner inzwischen alle DES-Shopping-Center „einen digitalen Zwilling, mit dem viele der in einem Center verfügbaren Produkte der angeschlossenen Mieter per Smartphone und Klick gesucht werden können“.
Auch wenn sich die Zahl der teilnehmenden Einzelhändler nach seinen Worten noch weiter erhöhen muss, so ist inzwischen doch bereits bei 630 Shops im ECE-Center-Portfolio die Online-Verfügbarkeitsprüfung für 2,5 Millionen Produkte möglich. Wellner: „In der nächsten Ausbaustufe sollen die Wunschprodukte dann auch reserviert werden können. Und ultimativ ist es das Ziel, auch aus den Shops der Center ausliefern zu können.“
Dabei ist auch er der Ansicht, dass die Corona-Pandemie mit all ihren Folgen sogar als Katalysator der Digitalisierung fungiert hat, da die „Omnichannel-Fähigkeit“ bei vielen Einzelhändlern auf der Prioritätenliste nach oben gerutscht sein dürfte.
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf konstatiert Wellner: „Wir, der Vorstand der Deutschen Euro Shop – und operativ insbesondere unser Centermanager, die ECE - werden alles daran setzen, um unser Unternehmen und unsere Shopping-Center sicher durch die aktuelle Krisensituation zu steuern und um in den nächstes Quartalen die bisher starke Ertragskraft der Deutsche-Euro Shop-Einkaufszentren bestmöglich in der sich entwickelnden neuen Realität wiederherzustellen.“
