Dass sich in den innerstädtischen Einkaufslagen deutscher Städte in den vergangenen fünf Jahren – seit Ausbruch der Pandemie – viel verändert hat, ist fast schon eine Binsenweisheit. Dass sich die Lage entlang der Highstreets 2025 allmählich wieder entspannt, wie der Investor Columbia Threadneedle Real Estate in seiner Studie „Ready for the next course, Highstreet?“ (Bereit für das nächste Kapitel?), herausfand, lässt aufhorchen und gibt Anlass zur Hoffnung.
„Die Highstreets haben in den vergangenen Jahren einen signifikanten Strukturwandel durchlaufen“, erinnert Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München, an die schwierige Zeit während der Corona-Pandemie und den dadurch verstärkten Trend zum Online-Shopping sowie an die sich abschwächende Wirtschaft in Deutschland und die gleichzeitig wachsenden Ansprüche der Menschen an Erlebnis- und Aufenthaltsqualität in den Cities. Doch dabei hätten sich die Innenstädte als viel resilienter erwiesen, als viele Beobachter geglaubt hätten, resümiert die Expertin mit Blick auf das Fazit des sechsten Highstreet Reports, den Columbia Threadneedle Real Estate in Zusammenarbeit mit Bulwiengesa veröffentlicht hat. Danach sind Zeichen der Entspannung festzustellen. Für den Report wurden 100 deutsche Städte aller Größenklassen und unterschiedlicher Qualität – von höchster Attraktivität bis zu niedrigster Attraktivität – untersucht. Außerdem wurde die Lage von 114 innerstädtischen Shopping-Centern untersucht.
Diese Entspannung lässt sich auch aus den Zahlen der Studie für das Jahr 2025 herauslesen. Denn nachdem die Zahl der Geschäfte in den untersuchten Städten zwischen 2020, dem Jahr des ersten Highstreet Reports von Columbia Threadneedle, und heute von 16 422 um 1 184 oder 7,2% auf 15 238 innerstädtische Läden gesunken war, verminderte sich die Ladenzahl zuletzt gegenüber 2024 über alle untersuchten 100 Highstreets hinweg nur noch um -0,8% oder 128 Läden auf die erwähnten 15 238 Läden. Die Detailbetrachtung ergab dabei laut Report jedoch, dass ein großer Teil dieses Rückgangs vor allem auf die innerstädtischen Shopping-Center entfällt. Zwischen 2024 und 2025 sei die Zahl der Läden hier um 171 oder 2,6% auf 6 317 gesunken.
Die Zahl der Mode-Läden verminderte sich dabei zwischen 2020 und 2025 immerhin um 5,4 Prozentpunkte, was in absoluten Zahlen einem Rückgang um 21,6% auf 4 520 Stores entspricht. Die zahlreichen Insolvenzen von bekannten Handelsunternehmen haben deutliche Spuren hinterlassen. So haben laut Studie insolvenzbedingt Modemarken wie Bonita (-52 Stores), Gerry Weber (-48), Colloseum (-44) und S.Oliver (-35) sowie die zu Foot Locker gehörende Schuhkette Sidestep (-37) in großem Umfang Filialen geschlossen. Diese Zahlen belegen, dass der Mode-Handel besonders stark von den Restriktionen zur Pandemiebekämpfung belastet wurden. Und laut Report setzt sich die Konsolidierung bei einigen Textilern auch in diesem Jahr noch fort. Hinzu kommt die Konkurrenz des Online-Handels, der laut HDE hier inzwischen einen Marktanteil von 42,5% erreicht.
Das könnte auch das schlechtere Abschneiden von Shopping-Centern erklären, die in der Regel einen sehr hohen Mode-Anteil aufweisen. Zwischen 2024 und 2025 verlangsamte sich dieser Rückgang bei Geschäften für den modischen Bedarf allerdings um einen Prozentpunkt auf einen Anteil am innerstädtischen Einzelhandel von durchschnittlich 29,7%, sodass die Branche auch weiterhin ihre Spitzenposition erhalten hat.
Zahl der Mode-Läden deutlich gesunken
Gesunken ist im Zeitraum zwischen 2020 und 2025 auch der Anteil der Elektro- und Technikgeschäfte, mit -0,1 Prozentpunkten allerdings deutlich moderater als im Mode-Handel. Hier könnte sich positiv ausgewirkt haben, dass viele Elektro- und Technikgeschäfte im Rahmen einer Multichannel-Strategie schon vor den Zwangsschließungen einen umfangreicheren Online-Vertrieb aufgebaut hatten und so die Defizite im stationären Verkauf während der Shutdowns besser kompensieren konnten als der stationäre Mode-Handel. Gegenüber 2024 konnten die Elektro- und Technikgeschäfte 2025 bei den Läden laut Studie sogar wieder einen leichten Zuwachs von 0,1 Prozentpunkten verzeichnen.
Besonders ins Auge springen die Aktivitäten im Bereich Gastronomie, die die Zahl ihrer Standorte gegenüber 2020 sogar um insgesamt 309 oder 14,7% erhöhen konnte. Gegenüber 2024 stieg die Zahl der Gastronomiebetriebe um 3% auf insgesamt 2 413 Geschäftsstellen, sodass die Branche mit rund 15,8% (+0,6 Prozentpunkte) hinter dem Modehandel den zweitgrößten Anteil an der innerstädtischen Geschäftszahl in den 100 analysierten Städten ausmacht. Diese Entwicklung trifft offenbar auch die Wünsche der Kunden. Denn laut Report kamen im Vorjahr 40% der Besucher gezielt wegen der Gastronomie in die Innenstadt, vor fünf Jahren waren es nur 24%.
Zu den neuen Playern in der Gastronomie gehören die erst 2022 gegründete Kette Cinnamood mit inzwischen 18 Läden, Frittenwerk mit insgesamt 17 Restaurants und Five Guys mit insgesamt 21 Standorten haben laut Studie stark expandiert. Das größte Netz haben aber Nordsee mit 68 Filialen, 19 weniger als 2020), vor Starbucks mit 54 und McDonald’s mit 49 Stores, nachdem seit 2020 insgesamt 14 Filialen geschlossen wurden.
Laut Report gab es auch in weiteren Branchen Bewegung wie etwa bei den einzelhandelsnahen Dienstleistern, deren Anteil gegenüber 2020 um einen Prozentpunkt auf 9,0% gestiegen ist. „Dies entspricht einem Zuwachs von 50 auf nunmehr 1 376 Stores“, heißt es dazu. Auch der Bereich Nahrungs- und Genussmittel resp. Lebensmittel war während der Pandemie in puncto Expansion sehr aktiv und hat seinen Anteil an den innerstädtischen Warengruppen um etwa 0,5 Prozentpunkte auf 8,8% erhöht. Seit Jahren entdeckt der Lebensmittelhandel die Cities der großen Städte wieder für sich, nachdem die Branche insbesondere in den 1980er-Jahren mit ihren stetig wachsenden Märkten und Parkplatzbedarf auf die grüne Wiese gezogen war.
Highstreets konnten zuletzt wieder zulegen
Durch all diese Branchen sind laut Studie im Vergleich zum Vorjahr wieder mehr Geschäfte in die deutschen Einkaufslagen gekommen. Für den Bereich Elektro & Technik stelle das sogar eine Kehrtwende dar, da er in den 100 analysierten Städten seit 2020 insgesamt 98 Märkte (-9,2%) verloren hatte. „Insgesamt untermauern diese Zahlen, was sich vielerorts bereits zeigt: Deutschlands beliebteste Einkaufsstraßen werden auch im Jahr 2025 immer vielfältiger – mit mehr Gastronomie und einem beständigen Trend hin zu mehr Erlebnisqualität“, heißt es im Report zusammenfassend.
Der Abwärtstrend scheint damit gebremst und weitere größere, negative Veränderungen gegenüber 2024 sind ausgeblieben. Vor diesem Hintergrund konnten die eigentlichen Highstreets – ohne innerstädtische Shopping-Center – laut Studie zuletzt sogar wieder zulegen. Konkret erhöhte sich die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte leicht um 0,5% auf insgesamt 8 921.
Mit Blick auf die große Bedeutung der Filialisten für Deutschlands Innenstädte, die oftmals die Lücken schließen, die der Facheinzelhandel hinterlässt, wenn er keinen Nachfolger findet, haben Columbia Threadneedle und Bulwiengesa auch diese Unternehmen genauer unter die Lupe genommen. Dabei haben sie festgestellt, dass sich auch hier zwischen 2024 und 2025 eine Verlangsamung des seit 2020 währenden Abwärtstrends abzeichnet. Im Einzelnen ist der Anteil der internationalen Filialisten an der gesamten innerstädtischen Besatzstruktur 2025 im Jahresvergleich nur noch um 0,7 Prozentpunkte auf 37,8% gesunken. 2020 hatte ihr Anteil bei 42,2% gelegen.
Internationale Filialisten haben ihre Standorte konsolidiert
Der Hintergrund ist nach Beobachtung der Experten, dass vor allem die internationalen Filialisten in den Einkaufslagen ihre Standorte konsolidiert haben, und vermehrt auf die Weiterentwicklung ihrer Konzepte setzen, um für ihre Zielgruppen mehr Markenerlebnis zu bieten. Das könnte auch erklären, warum Shopping-Center, die zweifellos einen hohen Anteil an internationalen Filialisten beherbergen, schlechter abschneiden als die Highstreet. Bei den nationalen Filialisten ist der Unterschied nicht ganz so groß. Hier liegt der prozentuale Rückgang gegenüber dem Corona-Jahr 2020 bei -1,1 Prozentpunkten und gegenüber 2024 bei -0,5 Prozentpunkten auf nun 27,1%. Hier hat sich also insgesamt wenig getan.
Als expansionsfreudigste Filialisten entlang der Einkaufsstraßen wurden im Report der Multichannel-Anbieter Mister Spex (+33 Stores) vor der Billig-Kaufhaus-Kette Woolworth (+27), der Bestseller-Mode-Kette Only (+24), dem Augenoptiker Eyes+More (+23) sowie die nachhaltige Kette für Kosmetik und Lebensart Rituals (+23) identifiziert. Mit Blick auf den starken Anstieg der Lebenshaltungskosten seit 2021/2022 stehen bei vielen Verbrauchern nicht nur die Lebensmitteldiscounter, sondern auch die Nonfood-Discounter hoch im Kurs. Vor diesem Hintergrund expandieren laut Studie auch mehr discountierende Multisortimenter. Deren Zugkraft für die Cities dürfte aber eher begrenzt sein, da sie sich auch in Stadtteil- und Fachmarktlagen finden. So sind laut Studie Woolworth, Tedi und Action jetzt mit zusammen 112 Stores in innerstädtischen Einkaufslagen vertreten. Das sind 15 Läden mehr als 2024 und 49 mehr als im Jahr 2020.
Aus Sicht von Iris Schöberl übernehmen diese discountierenden Multisortimenter entlang der Highstreet auch „die Rolle der alten Warenhäuser wie Galeria Kaufhof oder Karstadt als Zugpferd und Frequenzbringer“. Dabei räumt sie allerdings auch ein, dass diese preisgünstigen Nonfood-Discounter das Kaufhaus nicht ganz ersetzen können. Als Teil eines neuen Angebots aus Einkaufen, Gastronomie, Kultur und Erlebnis in den Innenstädten hätten sie aber das Potenzial, eine stabile Basis zu schaffen, auf die weitere Angebote gut aufsetzen könnten, so die Expertin.
Erfreulich aus Sicht der Stadtzentren ist Schöberls Beobachtung, dass „Städte, Projektentwickler, Eigentümer und Händler immer öfter zusammenarbeiten, um den Strukturwandel der Innenstädte aktiv zu gestalten“. Dabei nennt sie wichtige Initiativen, um die geschlossenen Warenhaus-Immobilien wieder zu beleben und um die Aufenthaltsqualität in den Städten, den Erlebniswert und das Angebot für Besucher wieder zu verbessern. Deshalb glaubt sie, dass die Highstreet auch bereit ist für das nächste Kapitel.
