12. Deutscher Logistikimmobilien-Kongress

Auf einem langen Weg in die Zukunft

Viele Neuigkeiten über die Branche. Foto: R. Vierbuchen

Der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt, wenn es in der Logistik um die Techniken und die Wege geht, Ware schnell an die Kunden zu liefern. Digitalisierung, Automatisierung und Robotisierung eröffnen ganz neue Chancen – auch um das Problem des Personalmangels zu lösen. Gleichzeitig haben Pandemie, Krieg, Inflation und die drastische Zinswende die Rahmenbedingungen der vergangenen 15 bis 20 Jahren auf den Kopf gestellt. Eine Branche zwischen Herausforderung und Chancen.

„Solange wir die Güter noch nicht beamen können, müssen wir sie verschiffen und verfrachten“, zeigte Erik Wirsing, Vice President Global Innovation bei DB Schenker, beim 12. Logistikimmobilien-Kongress von Heuer Dialog in Duisburg, zunächst einmal die Grenzen auf. Gleichzeitig umriss er in seiner Keynote „What’s next! die größten Trends und Treiber der Logistikbranche“ die kurzfristigen Herausforderungen und welche Lösungen dafür zur Verfügung stehen. Denn die wirtschaftlichen Veränderungen seien so groß, dass die Branche trotz ihrer Erfolge in den vergangenen Corona-Jahren Vorsorge treffen müsse.

So ist absehbar, dass Dieselfahrzeuge – die immer noch das Gros der Lkw-Flotten ausmachen – in zahlreichen europäischen Städten verboten sein werden. Die Umstellung auf Elektroantrieb ist laut Wirsing möglich, doch sind die Lkw noch sehr teuer und auch noch nicht in hoher Stückzahl zu bekommen. Zuletzt hatte das Logistikunternehmen DB Schenker 36 Fahrzeuge übernommen, so dass sich die Flotte inzwischen auf über 100 beläuft. Auch die Lade-Infrastruktur lässt zu wünschen übrig. An Schnell-Ladestationen können nur drei Lkw gleichzeitig geladen werden.

Die Zustellung mit Elektrofahrzeugen funktioniert vor diesem Hintergrund primär in den Innenstädten und im Nahverkehr. Zukunftsmusik ist auch der Ersatz des Diesel-Fuhrparks durch Wasserstoffautos. Davon gibt es bei Schenker derzeit zwei, die zudem mehr oder weniger „handgeschnitzt“ sind. Einem schnellen Einsatz dieser Technologie steht zudem die Tatsache entgegen, dass der in den nächsten zehn Jahren produzierte „grüne Wasserstoff“ bereits verkauft ist.

Gleichzeitig setzt die Branche – angesichts des eklatanten Fachkräftemangels – ihre Hoffnung auf selbstfahrende Autos. Denn hierzulande fehlen zwischen 60 000 und 65 000 Lkw-Fahrer und da das Durchschnittsalter bei 58 Jahren liegt, wird die Lücke in den nächsten Jahren noch größer, während die Rückkehr von Produktionen nach Deutschland und die verstärkte Lagerhaltung der Industrie zur Vermeidung von Lieferengpässen den Bedarf steigen lässt.

Erste Tests mit autonom fahrenden Lkw wurden auf dem DB-Schenker-Gelände schon durchgeführt, berichtet Wirsing. Doch der Weg mit autonom fahrenden Lkw in den öffentlichen Straßenverkehr ist noch weit. Mit Blick auf die Tatsache, dass die Umstellung des Lastverkehrs auf Klimaneutralität die ganz große Herausforderung darstellt, wird aber weiter an innovativen Lösungen geforscht. So etwa auch an autonom fahrenden Lkw, die so konzipiert sind, dass sie in einer Kolonne hintereinanderfahren, wobei die hinteren Fahrzeuge kein Führerhaus mehr haben.

Der Boden für autonomes Fahren ist bereitet

Wie Wirsing betont, hat Deutschland als erstes Land rechtlich auch bereits den Boden für das autonome Fahren geebnet. Nur leider ist das dafür erforderliche 5G-Netz hierzulande noch nicht flächendeckend ausgebaut. Dieses Ziel soll 2030 erreicht sein. Wenige Begrenzungen gibt es für die Branche beim Einsatz von Lastenfahrrädern (Cargo Bikes). Denn alles, was einen 86 cm breiten Lenker und nicht mehr als 250 Watt hat, gilt hierzulande als Fahrrad. Das lässt viel Spielraum für neue Modelle, die auf der letzten Meile in den Städten künftig stark eingesetzt werden. Ein Problem stellen aber die erforderlichen Umschlagpunkte in den besten Lagen der Städte dar.

Ein zentrales Thema ist angesichts des Fachkräftemangels auch die weitgehende Automatisierung aller Abläufe in den Logistikzentren. Dabei könnte man auch die Beleuchtung sparen, da keine Menschen mehr vor Ort sind. Ein anderes zukunftsweisendes Thema sind die fliegenden Volocopter der Volocopter GmbH, die als Flugtaxis fungieren können, aber auch als Lastendrohnen. Für den Transport auf der Langstrecke ist mit dem Hyperloop ein Hochgeschwindigkeitsverkehrssystem in der Entwicklung. Dabei bewegen sich Kapseln in einer weitgehend luftleeren Röhre auf Luftkissen fast mit Schallgeschwindigkeit fort. Das würde neue Chancen für den umweltfreundlichen und schnellen Gütertransport auf der Langstrecke eröffnen.

Dieser Vorstoß in neue technische Dimensionen vollzieht sich in einem wirtschaftlichen Umfeld, in dem ganz neue Rahmenbedingungen gelten. Das, was in den vergangenen 15 bis 20 Jahren normal war, ist nach den Worten von Jörg Zeuner, Chefvolkswirt sowie Leiter Research & Investment Strategy bei der Union Investment Institutional GmbH passé, wie er in seinem Vortrag über die „Great Transformation: Eine neue Ära für Wirtschaft und Finanzmärkte“ darlegte. Angetrieben von dem Wettstreit zwischen den Großmächten USA und China ist nach seinen Worten die Ära der „Nuller-Jahre“ mit Null-Zinsen, Null-Inflation und Null-Wachstum zu Ende: „Wir werden nicht mehr in die Niedrigzinsphase zurückkehren“, ist er überzeugt

Denn die Produktionsstätten werden nach seiner Einschätzung nicht mehr konfliktfrei sein, wie auch die Bestrebungen von Deutschland und der EU, unabhängiger von China zu werden, zeigen. Wenn die reibungslos funktionierende Globalisierung, die bislang Hauptgrund für die niedrige Inflation war, durch nationales Sicherheitsdenken mit abgesicherten Lieferketten im Mittelpunkt steht, wird die Produktion teurer. „Die Unabhängigkeit von China wird zu großen Veränderungen führen“, so Zeuner.

Mit der Rückverlagerung vieler Produktionen in der westlichen Welt wird der Kapitalbedarf steigen, was wiederum zu höheren Zinsen führt und zum Ende der Phase der „Überersparnis“, die auch für die niedrigen Zinsen mitverantwortlich gemacht wurde. Damit kehrt laut Zeuner die Zeit des realen Wachstums zurück. Hinzu kommt die Knappheit von Personal, die den Druck auf die Löhne und Preise erhöhen wird. Die Zeit der 2000er- und der 2010er-Jahre, in der jede Nachfrage beliebig gedeckt werden konnte, ist vorbei, so dass auch die Notenbanken große Probleme haben werden, ihr Zwei-Prozent-Inflationsziel zu erreichen.

Mehr Volatilität bei den Zyklen

Es wird in diesem neuen System nach Zeuners Einschätzung mehr Ineffizienzen geben, wieder mehr Volatilität bei den Zyklen und die Notenbanken müssten dafür sorgen, dass die Inflation nicht aus dem Ruder läuft. Zumal die Kerninflationsrate – ohne Lebensmittelpreise und Kosten für Energie – in Europa hartnäckig hoch bleiben werde. In diesem Umfeld steht Deutschland, das die globalste Wirtschaft hat, nicht gut da und bewegt sich unter dem europäischen Schnitt.

Im Logistikimmobilienmarkt zeigte sich diese Zeitenwende 2023 in einem schwachen Jahresauftakt beim Vermietungsmarkt mit nur 1,25 Mill. qm Flächenumsatz und einem Transaktionsvolumen von weniger als 1 Mrd. Euro im ersten Quartal, wie Christopher Raabe, Head of Logistics & Industrial bei BNP Paribas Real Estate darlegte. Eine geringe Leerstandsquote und eine Flächennachfrage bei Angebotsmangel sowie die enorm gestiegenen Mieten sind für ihn gute Ausgangsdaten, dass sich der Markt im Laufe des Jahres belebt und noch ein Flächenumsatz von 5 bis 6 Mio. qm erzielt wird.

Bei den Spitzenrenditen erwartet er, dass sie von derzeit etwa 3,95% auf über 4% steigen werden. Die Grundstückpreise sind im Rahmen der Zeitenwende zwar schon gesunken, doch sind sie nach Einschätzung des Experten noch nicht da, wo sie sein sollten. Doch da sich die Preisanpassung im Logistikimmobilienmarkt schneller als in anderen Asset-Klassen vollzogen hat, registriert er wieder mehr Aktivitäten.

Dass die Verunsicherung unter den Marktakteuren aber noch spürbar ist, zeigte die Diskussionsrunde über den Investmentmarkt 2023: „sit and wait?“ oder „let’s go?“ unter der Moderation von Peter Kunz, Vorstand der Lang & Cie Industrial AG. So berichtet Malte-Maria Münchow, Leiter An- und Verkauf Spezialimmobilien bei Deka Immobilien Investment, dass er viel vorsichtiger geworden ist, zumal es mit den gestiegenen Zinsen lukrative Alternativen zu Immobilien gibt, eine Einschätzung, die auch Bodo Hollung,Gesellschafter der Lip Invest GmbH teilt. Für Unternehmensanleihen gebe es inzwischen 5%.

Zwar hat Deka Anfang des Jahres ein Projekt übernommen und prüft laut Münchow ein großes Portfolio, doch stehen Entwicklungen, die erst in 18 Monaten fertig werden, derzeit nicht auf der Kaufliste. Da niemand weiß, wohin sich der Markt bewegt, ob die Preise wieder steigen oder sinken, setzt Deka bei Investments auf den kurzfristigen Geldfluss. Tendenziell steht die Philosophie des „wait and see“ im Vordergrund.

Nach dem Motto „Let’s go“ oder sogar „Let’s run“ verfährt dagegen Gerhard Molt, Partner und Head of Real Estate bei Eversheds Sutherland, da es vermehrt Projekte mit Problemen gibt, wie beispielsweise Rückabwicklungen von Transaktionen oder Stornierungen. Der Markt habe sich massiv gedreht, das Geschäft mit Forward-Deals sei total abgeschmiert.

Ernst wird es in Zukunft auch beim Thema Nachhaltigkeit und Orientierung an den ESG-Kriterien – sowohl bei Investoren als auch bei den Mietern. So konstatiert Andrea Agrusow, Geschäftsführerin bei der Garbe Industrial Real Estate GmbH, in ihrem Vortrag über ESG bei Bestandsimmobilien, dass der Markt nun von der Kür in die Pflicht geht, weil vor allem die Mieter diese Pflicht einführen. Laut Jannick Höper, geschäftsführender Gesellschafter von List Eco, wird vor allem die Reporting-Pflicht großer Unternehmen ab 2024 über die ESG-Konformität der Immobilien das Thema vorantreiben.

Hinzu kommen laut Raabe Mieter wie Coca Cola, die schon aus Imagegründen auch bei der Immobilie auf Nachhaltigkeit setzen. Dieses Thema muss nach den Worten von Andreas Brockhaus, geschäftsführender Gesellschafter der List Bau Holding, vor allem mit Blick auf die Gefahr von „Stranded Assets“ vom Ende her gedacht werden. So ist es insbesondere bei Bestandsimmobilien wichtig, dass sie die ESG-Kriterien erfüllen. Zu viele Stranded Assets würden die Finanzstabilität gefährden.