rv DÜSSELDORF. Der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen hat sich im Jahresverlauf 2025 verfestigt. So ist der VdP-Immobilienpreisindex im dritten Quartal – im Jahresvergleich – um 3,6% auf 183,7 Punkte gestiegen. Gemessen am Vorquartal lag das Plus bei 0,7%. Getragen wurde das Wachstum vor allem vom Preisauftrieb bei Mehrfamilienhäusern, bei Gewerbeimmobilien (Büros und Handelsimmobilien) lag der Preisanstieg im Jahresvergleich bei 2,8%.
Dabei gilt der Preisauftrieb nach Feststellung des Verbands der Pfandbriefbanken (VdP) nicht für das gesamte Segment von Büros und Handelsimmobilien gleichermaßen. „Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment, also auf energieeffiziente, flexible Immobilien in Top-Lagen“, schränkt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VdP, die Aussage etwas ein. Hier seien entsprechende Preisanstiege zu beobachten. Mit einem Plus von durchschnittlich 3,0% im Jahresvergleich war der Preisanstieg bei Büroimmobilien, die von der Zinswende 2022 unter allen Anlage-Klassen besonders hart getroffen waren, etwas höher aus als bei Einzelhandelsimmobilien mit 2,2%.
Die Daten des VdP-Index zeichnen sich dadurch aus, dass sie im Gegensatz zu anderen Preisindizes auf der Auswertung von echten Immobilientransaktionsdaten von über 700 Kreditinstituten beruhen. Es handelt sich also nicht um reine Angebotspreise, bei denen offenbleibt, ob sie am Ende gezahlt wurden, sondern um tatsächlich realisierte Preise. Seit 2010 erhebt VdP Research diese Daten quartalsweise.
Misst man die Preisentwicklung im Gewerbeimmobilienmarkt im dritten Quartal am Vorquartal, dann liegen Büros mit +0,6% und Einzelhandel mit +0,5% deutlich enger beieinander. „Beide Entwicklungen zusammengefasst, ergab sich vom zweiten zum dritten Quartal 2025 ein Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5%“, heißt es im VdP-Bericht weiter. Die im Jahresverlauf deutlichen Unterschiede zwischen Büros und Retail Assets spiegeln sich auch bei den Neuvertragsmieten wider, die bei Büroimmobilien gegenüber dem dritten Quartal 2024 um 3,2% zulegten und bei Handelsimmobilien um 1,9%. Allerdings ist das Ausgangsniveau der Mieten bei Retail Assets in der Regel deutlich höher als bei Büros. Wie es weiter heißt, nahmen die Renditen bei Büros gemessen am VdP-Liegenschaftszinssatzindex auf Jahressicht um +0,2% zu und bei Handelsimmobilien um -0,2% ab.
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf und die weltweit unsichere geopolitische Lage gibt Geschäftsführer Tolckmitt zu bedenken, dass es aus heutiger Sicht schwer einzuschätzen ist, wie sich bestehende Unsicherheitsfaktoren wie die sehr unsichere Entwicklung der Konjunktur und die Handelsstreitigkeiten sowie die geopolitischen Konflikte auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt auswirken werden. Denn dass sich die deutsche Wirtschaft in einem spürbaren Strukturwandel befindet, der noch länger andauern dürfte, ist unübersehbar.
Deutlicher Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern
Wesentlich dynamischer als bei Gewerbeimmobilien ist der Aufwärtstrend bei den Wohnimmobilienpreisen, wobei Mehrfamilienhäuser mit einem Anstieg von 5,2% gegenüber dem Vorjahresquartal und von +0,9% gegenüber dem Vorquartal der Haupttreiber waren. Der Anstieg bei selbst genutzten Eigentumswohnungen und Häusern fiel mit 2,4% gegenüber dem Vorjahresquartal nicht einmal halb so hoch aus und lag unter Büros und knapp vor Handelsimmobilien. Gemessen am Vorquartal legten Mehrfamilienhäuser um 0,9% und selbst genutztes Wohneigentum um 0,6% zu.
„Seit dem Frühjahr 2024 geht es für die Immobilienpreise aufwärts“, fasst Tolckmitt den allgemeinen Trend zusammen, nachdem die Preise 2023 gesunken waren und sich erst 2024 wieder langsam belebt hatten: „Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.“ Der VdP-Hauptgeschäftsführer schlussfolgert daraus, dass sich „die Marktakteure (….) mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert“ haben. Und auch bei den von den Banken finanzierten Gewerbeimmobilien aus dem Top-Segment ist nach seiner Beobachtung seit mehreren Quartalen ein kontinuierlicher Preisanstieg zu verzeichnen.
Wie unvermindert angespannt die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt auch im dritten Quartal ist – im Fokus stehen hier die sieben Metropolen – ist laut VdP an der Entwicklung der Neuvertragsmieten abzulesen: Denn die stiegen auf Jahressicht mit 3,7% etwas stärker als im Vorquartal mit +3,5%. Dabei gingen die Renditen von Mehrfamilienhäusern gemessen am VdP-Index für Liegenschaftszinsen um 1,4% zurück. Der Grund: Die Mieten entwickelten sich bei dieser Objektklasse nicht so dynamisch wie die Preise.
Für die deutsche Volkswirtschaft ist das keine gute Entwicklung, da die Preis- und Mietsteigerungen nicht durch volkswirtschaftliches Wachstum getragen werden, sondern allein von dem eklatanten Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der die Hoffnung der Käufer auf Spekulationsgewinne nährt und den Handel mit Mehrfamilienhäusern ankurbelt. Da immer mehr Mieter an ihre finanziellen Grenzen geraten und sich gegen Kündigungen wehren, weil bezahlbare Alternativen fehlen, geraten auch immer mehr Investoren in Schwierigkeiten.
Durch den Mangel an Wohnraum ist inzwischen auch die Arbeitsmobilität zum Erliegen gekommen, wodurch der Fachkräftemangel verschärft wird, wie jüngst die Messe München auf der Immobilienmesse Expo Real auf Grundlage einer entsprechenden Studie des Pestel Instituts berichtete. Zudem belasten die immer weiter steigenden Mieten die Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten, die ihren privaten Konsum durch den starken Anstieg der Lebenshaltungskosten insgesamt einschränken mussten. Das belastet den privaten Konsum als wichtige Stütze der Konjunktur.
Neuvertragsmieten bei Wohnungen steigen
Vor diesem Hintergrund ist der Bau-Turbo laut Tolckmitt zwar begrüßenswert, da er dazu geeignet ist, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, doch weist er darauf hin, dass die dadurch angekurbelten potenziellen Bauprojekte erst mal Zeit benötigen. Deshalb geht er davon aus, dass insbesondere in den Metropolen der Wohnungsmangel noch mehrere Jahre andauern wird. Angesichts der zu hohen Baukosten muss aus seiner Sicht auch konsequent an den Rahmenbedingungen gearbeitet werden. Denn zum einen hänge der Erfolg des Bau-Turbo davon ab, dass die Kommunen diese neuen Möglichkeiten auch pragmatisch nutzen, zum andern brauche es mehr als beschleunigte Genehmigungsverfahren, verweist er auf Vorschläge, die schon länger auf dem Tisch liegen. Dazu gehören staatliche Bürgschaften von 80% für Immobiliendarlehen, die auch großvolumigen Wohnungsneubau ermöglichen. An die Länder richtet er die Forderung nach einer Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer, die in Deutschland im europäischen Vergleich sehr hoch ist.
Wichtig ist aber auch, dass der gemeinnützige Wohnungsbau ausgebaut wird, der bis zur Abschaffung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1989 einen großen Beitrag zur Bezahlbarkeit geleistet hat. Denn privatwirtschaftlich gebaute Wohnungen, die jährlich etwa 5% abwerfen sollen, können auf Dauer nicht bezahlbar bleiben. Da liegt auch das Problem des deutschen Wohnungsmarkts, in dem in den vergangenen 30 Jahren Millionen gemeinnützige, kommunale sowie Werkswohnungen an Investoren verkauft wurden. In Städten, in denen im Schnitt 80% der Menschen zur Miete wohnen, fällt das stark ins Gewicht.
