rv DÜSSELDORF. Bereits seit längerem zeichnet sich ab, dass 2026 für den Gewerbeimmobilienmarkt zum Jahr der Entscheidung werden könnte. Die Zahl der Non-Performing Loans NPL (notleidende Kredite), die nicht refinanziert werden können, und das Volumen der auslaufenden Finanzierungen dürfte den Höhepunkt erreichen, sodass sich immer mehr Marktakteure im Zuge der Refinanzierungsverhandlungen mit Blick auf die gestiegenen Bauzinsen den neuen Realitäten stellen müssen.

Denn neben den gestiegenen Refinanzierungszinsen prägen sinkende Immobilienbewertungen, Insolvenzen bei Projektentwicklern und Bestandshaltern, die unvermindert schwache Konjunktur in Deutschland und die wachsenden regulatorischen Anforderungen das Umfeld für die gewerblichen Immobilienfinanzierungen, so dass im Jahr 2026 die schon früher prognostizierte Refinanzierungslücke Realität werden könnte. Wie Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, im Rahmen einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz zum Thema „Gewerbliche Immobilienfinanzierung im Hochrisikoumfeld“ feststellt, ist die Refinanzierungslücke zwar nicht bei Top-Produkten, aber in der Breite des Marktes doch deutlich spürbar.

Symptome dieser aktuellen Stresslage sind laut Hollstein neben erzwungenen Transaktionen vor allem die langwierigen Prolongationsprozesse, die leicht sechs bis neun Monate in Anspruch nehmen können. Deshalb dürfte „Zeit“ bei vielen Restrukturierungsprozessen zum kritischen Faktor werden. Und Hollstein geht davon aus, dass die Probleme den Markt auch noch 2027 begleiten werden. Bei einer früheren Diskussionsrunde hatten Experten aber die Zuversicht geäußert, dass sich diese Probleme bis zum Jahr 2028 geklärt haben dürften.

Von der Finanzkrise 2008/2009, die das weltweite Finanzsystem an den Rand des Zusammenbruchs geführt hatte, der nur durch staatliche Rettungsaktionen abgewendet werden konnte, unterscheidet sich die heutige Krise dadurch, dass die Fremdkapitalquote bei den Investments deutlich niedriger ist als damals. Vor 2008 gab es Finanzierungen von 100% der Investitionssumme und mehr, sodass der Verkaufsdruck auf die Kreditinstitute gewaltig war. Vor diesem Hintergrund verkaufen die Banken laut Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), in der aktuellen Lage nur vereinzelt größere Portfolios mit Non-Performing Loans (NPLs). Es gebe durchaus direkte Lösungsansätze mit den Kunden.

Es handelt sich nicht um eine klassische Kreditklemme

So wählen nach seinen Erfahrungen viele Banken bei leistungsgestörten Krediten mit hohen Abschlägen einen aktiven Workout-Ansatz und würden stärker auf die Immobilie als Kreditsicherheit zurückgreifen, statt zu verkaufen. Die Kreditinstitute erhoffen sich davon eine Kapitalschonung durch geringere Abschreibungen. Das koste aber Zeit, Geld, Mühe und sei mit einem harten Ringen verbunden, so der Experte.

Insofern handelt es sich heute nicht um eine klassische Kreditklemme wie 2008 als keine Bank der anderen mehr Geld geliehen hat und auch nicht um eine generelle Zurückhaltung der Banken, wie Hoenen feststellt. Die Finanzierungsbereitschaft sei sogar relativ hoch, wenn die Bonität des Kreditnehmers und die Qualität des Objekts stimmen würden. Der Markt sei nicht restriktiver, sondern selektiver geworden. Doch das, was bei einer Immobilie rein wertmäßig verloren sei, das finanziere keiner mehr, auch die ansonsten flexibleren Kreditfonds nicht, wie Michael Morgenroth, Gründer und CEO von CAERUS Debt Investments, mit Blick auf die abwartende Haltung vieler Investoren feststellt, die den Verkauf von Objekten herausgezögert haben, um Wertkorrekturen zu vermeiden. „Aber auf Basis aktueller Marktwerte gibt es durchaus reichlich Kapital“, stellt er weiter fest: „Nur eben nicht zu den Konditionen von früher.“

Insgesamt stellt Sascha Baran, Geschäftsführer Debt & Structured Finance beim Finanzberater PTXRE zusammenfassend fest, dass er nicht an große Verwerfungen im Markt glaubt: „Die Story muss passen, das Asset muss verständlich sein, die Kapitaldienstfähigkeit stimmen.“

Etwas anders sieht die Lage bei Projektentwicklern von Gewerbeimmobilien aus. Denn hier wirken sich laut Stefan Hoenen die aktuellen Unsicherheiten im Markt aus und in Zukunft würden noch regulatorische Verschärfungen hinzukommen. Dabei verweist er auf die zu erwartenden Auswirkungen von Basel IV: „Projektentwicklungen werden künftig nahezu unabhängig von der Bonität des Sponsors, der Lage des Objekts oder der Vorvermietung als Hochrisiko-Exposure behandelt.“ Denn der neu eingeführte regulatorische Output-Floor begrenze die Reduzierung der mit internen Modellen ermittelten risikogewichteten Aktiva im Vergleich zum Standardansatz. Das führe zu höheren pauschalen Risikogewichten und zu einer deutlich höheren Eigenkapitalunterlegung bei den Banken.

Projektentwicklungen werden kritischer beurteilt

Das bindet laut Hoenen ein knappes Gut und lässt die Margen perspektivisch signifikant steigen. Dabei werden vor allem frühe Entwicklungsphasen wie etwa der Ankauf von Grundstücken ohne Baurecht schärfer eingewertet. Nach Einschätzung des Experten sind die Effekte von Basel IV bei vielen Projektentwicklern „noch nicht eingepreist“. Deshalb plädiert auch Sascha Baran dafür, Projektentwicklungen unter diesen Bedingungen stabiler vorzubereiten, auch wenn er damit keinen Abgesang auf die Projektentwicklung anstimmen will: „Professionalität in Kapitalstruktur, Exitfähigkeit und Planung ist entscheidend.“

Als Risikofaktoren für die Kreditinstitute sieht Hoenen vor allem „transitorische Risiken aus energetischen Auflagen“ und die Bankenregulatorik, wodurch die Finanzierungsfähigkeit stärker beeinträchtigt werde als durch politische Schlagzeilen. Beim Blick auf 2027 geht Torsten Hollstein nicht von einer abrupten Entspannung aus, vielmehr erwartet er einen schrittweisen Anpassungsprozess mit einer allmählichen Normalisierung bei selektiver Kreditvergabe. Da die aktuellen Refinanzierungsvolumina in etwa zwei Jahresumsätzen des gewerblichen Transaktionsmarkts entsprechen, werde der Druck nicht kurzfristig verschwinden. Erst wenn sich die Preisvorstellungen, die Eigenkapitalrealitäten und die Finanzierungsbedingungen nachhaltig angeglichen hätten und der Markt die aufgestaute Refinanzierungslast sukzessive verarbeitet habe, so Hollstein, könne sich die Lage spürbar entspannen.