Bereits 2025 war das Vertrauen der Investoren in europäische Einzelhandelsimmobilien – also auch in Shopping-Center – wieder spürbar gewachsen. In einem europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, der im ersten Quartal 2026 beim Transaktionsvolumen ein Minus von 7% hinnehmen musste, erwiesen sich Retail Assets nach Feststellung des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate als stabile Anlage-Klasse, die das Vorjahresniveau halten konnte.
Ungeachtet der wachsenden Unsicherheiten und des schwierigen ökonomischen und geopolitischen Umfelds profitiert der europäische Markt für Einzelhandelsimmobilien von den soliden Fundamentaldaten, die laut Patrick Delcol, Head of European Retail bei BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), dazu beitragen werden, dass in diesem Segment 2026 ein stabiles Investmentniveau erreicht werden kann. Im Gesamtjahr 2025 war in den sechs wichtigsten von dem Immobilienberater untersuchten europäischen Ländern Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien und Polen ein Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro erzielt worden, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 2% entsprach. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen mit Retail Assets in Europa bei 37,2%.
Zu den guten Fundamentaldaten gehören das laut Eurostat gestiegene Verbrauchervertrauen in Europa, das darauf basiert, dass die Haushalte ihre finanzielle Lage wieder positiver einschätzen. Zudem entwickeln sich die Einzelhandelsumsätze relativ stabil. Einen leichten Rückgang im ersten Quartal 2026 wertet der Immobilienberater nur als kurzfristige Entwicklung und nicht als Trendwende.
Mit einem Anteil am europäischen Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien von 20% nehmen Handelsimmobilien hinter Büroimmobilien (26%) und Logistikimmobilien (24%) den dritten Platz ein. An der Tatsache, dass der größte Teil der Investitionen erneut auf Großbritannien, Deutschland und Frankreich entfällt, hat sich auch im ersten Quartal 2026 nicht viel geändert, wie BNPPRE in seiner Marktanalyse schreibt. Dabei meldete sich der deutsche Markt mit einem Plus von 17% beim Transaktionsvolumen auf rund 1,4 Mrd. Euro zurück. Dagegen sanken die Transaktionsvolumina im Jahresvergleich im ersten Quartal 2026 in Großbritannien um 16% auf 1,1 Mrd. Euro und in Frankreich um 30% auf 0,9 Mrd. Euro.
So war die wirkliche Marktdynamik im ersten Quartal 2026 laut BNPPRE nicht in den Kernländern Großbritannien und Frankreich zu beobachten, sondern in den anderen großen Ländern wie Italien und Spanien, die ihr Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um 11% auf 1,0 Mrd. Euro bzw. 43% auf 1,4 Mrd. Euro erhöhen konnten (Grafik Seite 4). Treiber war in beiden Ländern das große Interesse an Shopping-Centern.
Damit setzte sich Spanien zu Jahresbeginn zusammen mit Deutschland auf den Spitzenplatz. Großbritannien folgt auf Platz drei, vor Italien auf vier und Frankreich mit 0,9 Mrd. Euro auf Platz fünf. Portugal,Polen, Schweden und Ungarn erreichten nur ein moderates Volumen von jeweils 0,3 Mrd. Euro. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen mit Retail Assets im ersten Quartal auf 8,3 Mrd. Euro, womit der Vorjahreswert um 13% unterschritten wurde.
Maßgebliche Treiber waren Spanien und Italien
Blickt man auf das rollierende Jahr 2025/2026, das die Zeit vom zweiten Quartal 2025 bis einschließlich des ersten Quartals 2026 umfasst, dann ergibt sich in der längerfristigen Betrachtung ein etwas anderes Bild. Hier gelingt es Italien sich mit einem Transaktionsvolumen von 3,5 Mrd. Euro auf den dritten Platz zu schieben – hinter Großbritannien mit einem Investitionsvolumen von 9,2 Mrd. Euro auf dem ersten Platz und Deutschland mit 6,6 Mrd. Euro auf dem zweiten Platz. Spanien schaffte es mit 3,0 Mrd. Euro auf Platz vier vor Frankreich mit 2,9 Mrd. Euro nunmehr auf Platz fünf.
In Italien hatte im dritten Quartal 2025 der Verkauf des 67 000 qm großen Orio Centers südlich von der Stadt Bergamo für 450 Mio. Euro durch Commerz Real an ein Joint-Venture aus einem pan-europäischen Fonds der Generali Real Estate und des lokalen Projektentwicklers Percassi Group zu diesem beeindruckenden Wachstum beigetragen. Hinzu kam der Verkauf eines Portfolios aus den drei italienischen Factory Outlet Centern Franciacorta Village, Valdichiana Village und Palmanova Village.
Beeindruckend waren im rollierenden Jahr 2025/2026 auch die Wachstumsraten in Schweden, das im Jahresvergleich um +75% auf 1,8 Mrd. Euro (Platz 6) zulegte, gefolgt von den Niederlanden mit +97% auf 1,4 Mrd. Euro und Belgien mit +131% auf 1,1 Mrd. Euro. Auf demselben Platz findet sich auch Norwegen. Das zeigt, dass sich das Geschäft innerhalb von Europa etwas gleichmäßiger verteilt hat. Insgesamt summiert sich das Investitionsvolumen im rollierenden Jahr 2025/26 damit auf 37 Mrd. Euro und liegt in etwa auf dem Niveau von 2025. Wie nachhaltig der leichte Einbruch im ersten Quartal 2026 ist oder ob es sich um einen Ausrutscher handelt, wird sich im Verlauf der nächsten Quartale zeigen. Der Iran-Konflikt erweist sich als nachhaltige Belastung für die Finanzmärkte.
Beim Blick auf die verschiedenen Sub-Asset-Klassen innerstädtische Geschäftshäuser, Shopping-Center sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren registriert BNPPRE eine sehr heterogene Entwicklung. Bei Highstreet-Investments verzeichnete der Immobilienberater beim Transaktionsvolumen im rollierenden Jahr 2025/26 in den großen europäischen Märkten einen Einbruch um 25% auf 7,5 Mrd. Euro. Die Anpassung in diesem Segment spiegelt aus Sicht der Experten die Realität in einem reifen und sich zunehmend polarisierenden Markt wider, in dem die Spitzenrenditen – und damit die Preise – in den Top-Lagen massiv unter Druck stehen.
Dagegen nimmt die Erholung auf dem europäischen Shopping-Center-Markt immer mehr an Fahrt auf, wie der Blick auf das Wachstum beim Transaktionsvolumen um 26% auf 8,9 Mrd. Euro zeigt. Das Interesse der Investoren scheint sich damit zu verstetigen, wie die große Zahl der namhaften Transaktionen im vergangenen Jahr vermuten lässt. Zu nennen sind hier das Einkaufszentrum Islazul in Madrid, das für 340 Mio. Euro verkauft wurde, der Verkauf des Palladium Shopping-Centers in Prag für 705 Mio. Euro durch Union Investment oder des Blanchardstown Shopping Centre in Dublin für 575 Mio. Euro. BNPPRE sieht hinter dieser Entwicklung die im Vergleich zu anderen Sub-Segmenten höhere Risikoprämie bei dieser Anlage-Klasse und die solide Arbeit des Shopping-Center-Managements, die sich an den Umsätzen der Mieter und dem Wachstum der Mieten ablesen lässt.
Die Experten gehen davon aus, dass angesichts der wiederkehrenden Inflation die attraktiven Spitzenrenditen, die sich in den betrachteten europäischen Ländern in der Bandbreite von 5,5% in Frankreich und 7,6% in Großbritannien bewegen, der Appetit der Investoren auf diese Anlage-Klasse weiter steigen wird. Einen Anstieg der Spitzenrenditen registrierte der Berater nur in Frankreich um 50 Basispunkte auf 5,5% und in Deutschland um 30 Basispunkte auf 5,9%, während die Rendite in Italien und Großbritannien um 25 Basispunkte auf 7,25% respektive 7,50% gesunken ist. In Spanien blieb sie im ersten Quartal seit 2024 unverändert bei 6,0% und in Polen bei 6,5%.
Deutlicher Einbruch bei Highstreet-Investments
Im Sub-Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren (Retail Warehouses) ging das Transaktionsvolumen im rollierenden Jahr zwar auch zurück – um 9% im Jahresvergleich – doch bleibt die Anlage-Klasse mit einem Investitionsvolumen von 9,7 Mrd. Euro das stärkste Segment. Die niedrigen Leerstandsraten und die stabile Nachfrage der Einzelhändler nach diesen Standorten in Verbindung mit den stabilen Mieteinnahmen bei niedrigen Einstiegspreisen machen die Anlage-Klasse so beliebt.
Die Spitzenrenditen zeigten sich im ersten Quartal 2026 weitgehend stabil. Lediglich in Frankreich erhöhte sich der Durchschnittswert um 25 Basispunkte auf 6,5%. Am niedrigsten war der Wert mit 4,65% weiterhin in Deutschland. In Großbritannien blieb die Spitzenrendite unverändert bei 5,25% sowie in Spanien, Polen und Italien stabil bei 6,5%. Aus Sicht von Patrick Delcol bieten Shopping-Center und Retail Parks den Investoren ein besseres Rendite-Risiko-Profil als andere Anlage-Klassen aus dem Bereich Gewerbeimmobilien.
Dagegen zeigte sich im Highstreet-Segment in den vergangenen drei Jahren ein gemischtes Bild mit stabilen Spitzenrenditen in München und Paris sowie nachgebenden Spitzenrenditen in Madrid, London und Mailand, wie BNPPRE schreibt. Für Deutschland ermittelte der Berater mit 4,65% den niedrigsten Wert, für Polen und Italien mit 6,5% den höchsten Wert. In Spanien blieb die Rendite stabil bei 5,5%, in Frankreich bei 5,25% und in Großbritannien sank sie um 50 Basispunkte auf 5,25%.
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf wertet Patrick Delcol die Tatsache, dass sich die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern auf dem europäischen Markt für Retail Assets weiter angenähert haben, als positives Zeichen. Auch wenn er einräumen muss, dass diese Normalisierung durchaus fragil ist – vor allem in Großbritannien mit Blick auf die Inflationserwartungen im Land. In Europa bleiben die geopolitischen Risiken durch den Iran-Konflikt ein Problem. Delcol sieht die Aktivitäten des europäischen Einzelhandels davon aber nur direkt betroffen.
