Quartiersentwicklungen

Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Raum für soziale Kontakte

rv DÜSSELDORF. Steigende Benzinpreise und das wachsende Bewusstsein für den Klimawandel haben die Stadt der langen Wege aus separaten Wohnquartieren, Gewerbegebieten und monofunktionalen Innenstädten mit Einzelhandel auf den Prüfstand gestellt. Mit der Leipzig Charta rückt die durchmischte Stadt in den Blickpunkt der Stadtplanung und die „Stadt der kurzen Wege“. In diesem Umfeld gewinnen auch Quartiersentwicklungen mit den Kernnutzungen Wohnen, Arbeiten und Einzelhandel sowie sozialen Interaktionen an Bedeutung.

„Zwei Gründe sorgen für die aktuelle Konjunktur von Quartieren und Quartiersentwicklungen am Immobilienmarkt, heißt es dazu in der Studie zum Thema Quartiersentwicklung vom Immobilienberater Cushman & Wakefield (C&W) und dem Projektentwickler Gerch Group: „Zum einen der Siedlungsdruck in den Ballungsgebieten und zum anderen das gestiegene Angebot an Konversionsgrundstücken.“ Die bieten Raum für neue Entwicklungen.

Mit Blick auf die unterschiedlichen Nutzungen und die verschiedenen Interessen von Privatwirtschaft und Kommunen gilt er hier vor allem die vielen Anliegen unter einen Hut zu bringen. Doch auch wenn Projektentwickler, Eigentümer, Kommunen und die späteren Nutzer nicht immer die gleichen Interessen hätten und in unterschiedlichen Zeitperspektiven denken würden, so heißt es in der Studie, sei ein gemeinsamer Nenner möglich. Bereits realisierte Quartiere belegen das.

In der Studie von C & W/Gerch wird anhand des INquartiers (Visualisierung KSG Architekten) in Ingolstadt, das auf einer 153 000 qm großen Industriebranche im nordöstlichen Stadtgebiet entwickelt wird, gezeigt, wie es gehen kann. Da die Stadt in den vergangenen Jahrzehnten immer weiter gewachsen ist und die benachbarten Wohnbebauungen sowie Gewerbe- und Handelsansiedlungen immer dichter an das fragliche Projektgebiet herangerückt sind, war die Entwicklung eines Quartiers, das sich in das homogene Stadtgefüge eingliedert, naheliegend.

Laut Studie gehört das INquartier zum Typ „Urban Renewal“, was bedeutet, dass es sich hier um einen gewachsenen innerstädtischen Standort einer Großstadt mit guter Verkehrsanbindung und positiven Voraussetzungen für die Quartiersentwicklung handelt. Im Kontrast dazu steht die Kategorie „Urban Expansion“, die sich in Mittel- oder Großstädten einer Metropolregion und hier eher dezentral am Stadtrand befindet. Beispiele sind laut Studie Beautiful Neuss in der gleichnamigen Stadt vor den Toren Düsseldorfs oder die Seestadt mg+ in Mönchengladbach.

Ein gewachsener innerstädtischer Standort

In die Kategorie „Urban Renewal“ gehören das Überseequartier in Hamburg oder das Quartier Heidestraße in Berlin – um nur einige Beispiele zu nennen. Nach den Worten von Professorin Christa Reicher, Inhaberin des Lehrstuhls für Städtebau und Entwerfen an der RWTH Aachen, steht bei der Planung von Quartieren vor dem Hintergrund der Flächenknappheit eine mehrfache Innenentwicklung im Fokus, da die Qualifizierung des Frei- und des Grünraums sowie eine integrative Betrachtung von Mobilität und Infrastruktur berücksichtig werden müssen. Gerade mit Blick auf die sozialen Kontakte in Quartieren ist ein attraktiv gestalteter öffentlicher Raum sehr wichtig, was derzeit auch im Kontext der Innenstadtgestaltung diskutiert wird.

In Ingolstadt hatte die Stadtverwaltung ein hohes Interesse an der städtebaulichen Neuorientierung der alten Industriebrache. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die Tatsache, dass es sich hier sowohl wirtschaftlich als auch demographisch um eine prosperierende Großstadt handelt, hatte der Projektentwickler Gerch die Grundstücke 2018/19 erworben. Denn der Wohnungsmarkt von Ingolstadt bietet aus Sicht von Investoren Entwicklungspotenzial. Da der Fokus beim INquartier auf dem Wohnungsbau liegt, werden die Grenzen zum wohnungsgeprägten Umfeld laut Studie aufgelöst. Nach den Worten von Michael Henn, Vorstand Transaction bei Gerch, beschäftigt sich der bundesweit agierende Projektentwickler seit Jahren mit Quartiersentwicklungen.

Nachdem der Rückbau des Bestands auf der Industriebrache im März dieses Jahres abgeschlossen wurde, geht es Ende 2023/2024 um die Bodensanierung. Der mögliche Baubeginn des INquartiers ist für Mitte 2025 angesetzt. Auf der 256 000 qm großen oberirdischen Bruttogeschossfläche entstehen an kleinteiligen Straßen in zahlreichen Häusern – angeordnet wie ein Dorf – Wohnungen, die zu 70% frei finanziert und zu 30% gefördert werden. Denn vielfältige Gebäudetypologien und Bebauungsstrukturen sind laut Studie der Schlüssel für eine flexible Nutzungsmischung.

Geplant sind zudem ein Pflege- und Seniorenheim und eine Kita. Daneben gibt es Flächen für Büros, den obligatorischen Handel für die Nahversorgung, Gastronomie, ein öffentliches Parkhaus sowie Raum für öffentliche Nutzung. Die Gebäude haben jeweils einen begrünten Innenhof und sind um eine Quartiersmitte angeordnet. Denn „Grün“ gibt hier den Ton an: „Grünflächen und attraktive Aufenthaltsbereiche sind zentrale Bestandteile eines Quartiers“, heißt es denn auch in der Studie: „Neben ihrer sozialen Bedeutung sind sie wichtig für mikroklimatische Verbesserungen und ein Habitat für Flora und Fauna.“

Beim INquartier soll der bestehende Nordpark in westlicher Richtung in den Central Park des neuen Quartiers verlängert werden. Ziel ist es, durch aufgebrochene Quartiersgrenzen soziale Interaktionen zu ermöglichen. Parkraum für die Autos entsteht im Untergrund. Beim Energiekonzept setzen die Entwickler auf Fernwärme, die gegenwärtig zwar noch zu einem geringen Teil aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird, die bis zur Fertigstellung aber durch erneuerbare ersetzt werden.

Parkraum für Autos entsteht im Untergrund

Gebaut wird das INquartier (Bild: KSG) nach dem Entwurf von Kister Scheithauer Gross Architekten (KSG), die sich bei dem städtebaulichen Wettbewerb durchgesetzt hatten. Im Zuge des Verfahrens wurde der Entwurf noch weiterentwickelt. So flossen laut Studie weitere Erkenntnisse aus diversen Gutachten und aus Bürgerbeteiligungen mit ein, die zusammen mit Kommunikation und Transparenz wichtige Elemente bei Quartiersentwicklungen sind. Außerdem wurden die drei denkmalgeschützten Gebäude Wasserturm, die Sheddachhalle und das Elfinger Gebäude sowie das „erhaltenswürdige ehemalige Kino“ nach intensiver Analyse in die Planung integriert. Der Satzungsbeschluss soll im Sommer 2023 erfolgen.

Wie der Blick auf den Zeitplan zeigt, ist der Zeitaufwand bei Quartiersentwicklungen erheblich. Laut Studie vergehen vom Ankauf der Grundstücke bis zum möglichen Baubeginn etwa sieben Jahre, trotz der guten und effizienten Zusammenarbeit mit der Stadt. Sofern nicht alle Baufelder parallel realisiert werden können, könnte das INquartier erst 2030 fertig werden.

Das Transaktionsvolumen mit Quartiersentwicklungen in den deutschen Top-7-Städten schwankte laut Studie in den vergangenen fünf Jahren um die 2-Milliarden-Euro-Marke, so dass der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen zwischen 3 und 6% lag. Galten Mischobjekte in der Niedrigzinsphase im Interesse der Risikominimierung als gute Anlage, sind Verkäufe von Quartieren im aktuellen Umfeld wegen des hohen Investmentvolumens laut Studie herausfordernd. „Doch für langfristig orientierte Investoren und solche, die auf ESG-Konformität achten, werden Quartiere ihre Stärke als Investmentprodukt weiter ausspielen“, sind die Autoren überzeugt. Sie würden hohe Kapitalströme anziehen und gleichzeitig einen Beitrag zum nachhaltigen Umbau der Städte im Sinne der ESG-Kriterien leisten. Diese Anlagekriterien hätten fast alle institutionellen Investoren inzwischen auf dem Radar.