rv DÜSSELDORF.Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von 29,4 Mrd. Euro hat sich der Bereich Logistikimmobilien mit 3,74 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2020 hinter Büros und Einzelhandelsimmobilien auf dem dritten Platz positioniert. Mit diesem zweitbesten Halbjahresergebnis aller Zeiten wurde auch der langjährige Durchschnitt um 61% übertroffen. Dass dies im zweiten Halbjahr dieses Jahres so weiter geht, ist aus Sicht der Experten aber noch nicht ausgemacht.
Nach Feststellung von Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE), trägt zunächst vor allem das Rekordergebnis aus dem ersten Quartal von 2,32 Mrd. Euro zu diesem guten Halbjahreswert bei. Aber auch der Wert von 1,42 Mrd. Euro im zweiten Quartal ist aus seiner Sicht „alles andere als ein Indiz für einen auf Sparflamme laufenden Markt“. Der Wert sei zwar deutlich niedriger als der Schnitt der vergangenen zehn Quartale, er stehe aber in der Tradition eines Marktgeschehens, das sich regelmäßig zur Jahresmitte etwas abflache. Und im Vergleich aller zweiter Quartale der vergangenen Jahre handelte es sich auch hier um das zweitbeste Ergebnis.
„Dass die drei größten Abschlüsse des ersten Halbjahres, allesamt Portfoliotransaktionen, aus dem ersten Quartal stammten, ist nicht überraschend“, konstatiert auch Nick Jones, Head of Industrial Investment bei JLL Germany. Zu diesen Transaktionen gehörte etwa der Verkauf des Maple Portfolios mit Objekten in Werne, Chemnitz und Alzenau für rund 200 Mio. Euro. Dabei hatte JLL den Verkäufer Healthcare of Ontario Pensionplan HOOPP beraten. Von den zehn Deals im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich im ersten Halbjahr 2020 entfielen laut JLL acht aufs erste Quartal. Der Immobiliendienstleister beziffert das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr mit 3,83 Mrd. Euro, wobei 2,3 Mrd. Euro aufs erste und 1,5 Mrd. Euro aufs zweite Quartal entfielen.
Auch wenn Logistikimmobilien derzeit offenbar die Lieblinge der Investoren sind und der Teilindikator des Immobilienklimas, das Logistikklima, derzeit die Rangliste der Anlageklassen anführt, so will Raabe in der aktuellen Corona-Krise nicht ausschließen, „dass sich mit einiger zeitlicher Verzögerung doch noch eine kleinere Eintrübung im Umsatz bemerkbar macht“ – auch wenn die Nachfrage aktuell noch ungebrochen hoch bleibt.
Denn in der Hochphase der Pandemie in Deutschland mit Shutdown in weiten Teilen der Wirtschaft, Reisebeschränkungen, Kurzarbeit und Homeoffice wurden – wie in anderen Branchen auch – einige Ankaufsprozesse „on hold gesetzt“, die nun erst mit Verzögerung auf die Zielgerade kommen werden. „Ob am Ende des Jahres die 7 Mrd.-Euro-Marke ein viertes Mal in Folge geknackt wird, bleibt abzuwarten, erscheint aber derzeit als nicht unwahrscheinlich“, gibt sich Raabe in seinem Ausblick dann doch überwiegend optimistisch.
Klar ist aber mit Blick auf die Verwerfungen durch die Corona-Pandemie, die in vielen Asset-Klassen zu Mietausfällen führen, dass es in diesem Segment bislang nur punktuell zu Mietausfällen gekommen ist. Damit zeigt sich die Anlage-Klasse in diesem Punkt robuster als andere Klassen und konnte ihre Attraktivität laut BNPPRE für viele Anlegertypen weiter steigern.
Im ersten Halbjahr führten Spezialfonds mit einem Anteil von 26% die Liste der Interessenten an, vor Investment Managern (20,5%) und offenen Fonds (14%). Auf Immobilien AGs/REITs entfielen 9%, auf Corporates 6%, auf Equity/Real Estate Funds 5% und auf Versicherungen 4%. Mit einem Anteil von 58% waren deutsche Anleger in den ersten sechs Monaten die stärkste Gruppe.
Bei den Preisen und Renditen zeigt sich die Entwicklung im Markt für Logistikimmobilien in der aktuellen Lage stabil, nachdem sich zu Jahresanfang noch leichte Preissteigerungen abgezeichnet hatten. Laut BNP Paribas Real Estate waren seit Beginn der Corona-Krise im Markt keine signifikanten Anpassungsprozesse zu beobachten, so dass die Nettospitzenrenditen in den großen Standorten stabil bei 3,70% lagen und in Leipzig bei durchschnittlich 4,05%.
Bei den großen Investmentstandorten Deutschlands zeigte sich zur Halbzeit laut BNPPRE ein gemischtes Bild. Angetrieben durch den Kauf eines Teils des Neckermann-Areals durch Interxion erreichte die Region Frankfurt mit 257 Mio. Euro ihr bestes Halbjahresergebnis. In Hamburg wurde das Transaktionsvolumen von 174 Mio. Euro allein im ersten Quartal erzielt, während das Transaktionsvolumen in Berlin 301 Mio. Euro erreichte. Dagegen verzeichnete die Region München einen Rückgang von 34% auf ein Volumen von 136 Mio. Euro, das sich aber noch im langjährigen Durchschnitt bewegt. In Leipzig lag das Transaktionsvolumen mit 47 Mio. Euro gut 44% unter dem Vorjahresniveau.
